8. Kết cấu của Luận văn
2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bình
2.3.1. Áp dụng và ban hành văn bản pháp luật về đất đai
- Luật đất đai năm 2013, Nghị định 45/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất đã xác định rõ ràng về tiền sử dụng đất mà người sử dụng phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất. Với những quy định cụ thể về tiền sử dụng đất phải nộp đã siết chặt và giảm tình trạng đầu cơ về đất đai, giảm thiểu được tình trạng “sốt ảo” của thị trường bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước đã thu được một khoản tiền lớn vào ngân sách Nhà nước từ thu tiền sử dụng đất, phí và lệ phí, … trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, cũng còn một số mặt trái cụ thể như:
- Do việc thực hiện nghĩa vụ tài chính nên người dân không đủ tài chính để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định, khi có nhu cầu người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc sử dụng đất không đúng mục đích do không đủ tiền thực
hiện thủ tục. Nghị định 45/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ có quy định các trường hợp thu tiền sử dụng đất. Đối với các trường hợp có thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phụ thuộc vào các yếu tố, loại đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể: Nếu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì thu bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất từ đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp; Trường hợp chuyển từ vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà thuộc khu vực dân cư mà đất đó không được công nhân đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất của mục đích sử dụng. Từ những quy định nêu trên, vấn đề đặt ra cần xem xét là ở các thành phố lớn chênh lệch giữa các giá đất ở với giá đất nông nghiệp là khá lớn. Điển hình như ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, giá đất nông nghiệp loại I thấp nhất 86.000 đồng trong khi đó giá đất phi nông nghiệp hạng I thấp nhất là 500.000 đồng (theo quyết định số 02/2020/QĐ – UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 về ban hành quy định giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh). Số chênh lệch giá đất giữa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp là hơn sáu lần, chưa kể đến các khu vực mà giá đất nông nghiệp chỉ cao nhất là 200.000 đồng, còn giá đất phi nông nghiệp cao hơn gấp hơn hai mươi lần. Với khoảng cách lớn như vậy, làm cho người dân không thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, dẫn đến tình trạng xây nhà trái phép. Nhiều doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, phải đóng tiền sử dụng đất quá cao buộc các doanh nghiệp phải tăng giá bán bất động sản lên cao người dân có nhu cầu thực sự khó có thể mua được nhà, đất để ổn định cuộc sống. Mục đích của việc thu tiền sử dụng đất cao như hiện nay là tránh các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trục lợi để thực hiện việc đầu cơ, trục lợi và thu được khoản tiền lớn vào ngân sách nhà nước khi chuyển mục
đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thu tiền sử dụng đất quá cao lại để lại nhiều hệ quả.
- Chính quyền thành phố Hồ Chí Minh nói chung và trên địa bàn quận nói riêng đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật chi tiết hóa các quy định của Trung Ương và cụ thể hóa các Nghị quyết của Thành ủy phù hợp với quy định thực tế của địa phương nhằm mục đích thực hiện pháp luật được đồng bộ, thống nhất và đáp ứng yêu cầu về cách cải hành chính theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Căn cứ vào các quy định hiện hành của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì các sở ban ngành cũng đã rà soát các văn bản để thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật. Ngoài ra, Phòng TN&MT đã có tham mưu đến UBND, Sở TN&MT rà soát các văn bản vi phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực đất đai, trong đó có chuyển mục đích sử dụng đất do địa phương đã ban hành trước đây, đã phát hiện một số quy định không còn phù hợp, có sự chồng chéo và tham mưu cho các sở ban ngành có liên quan ban hành các văn bản mới thay thế các quy định, chính sách về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền được giao. Nhìn chung Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thực hiện tốt công tác tham mưu cho các sở ban ngành trên địa bàn thành phố ban hành các văn bản quy phạm pháp luật có liên đến quản lý Nhà nước về đất đai. Việc phối hợp xây dựng các văn bản hướng dẫn về quản lý đất đai, thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đạt kết quả cao góp phần tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
- Về công tác phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai đi đôi với việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, chính quyền thành phố Hồ Chí Minh nói chung và địa bàn quận Bình Tân nói riêng đã chú trọng đến việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đến tận người dân. Ủy ban nhân dân quận đã chỉ đạo đến các phòng ban ngành có liên quan phối hợp thực hiện công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất
đai tới người dân. Các cơ quan quản lý đất đai chủ động tổ chức họp và biên soạn các tài liệu nhằm mục đích tuyên truyền, phổ biến Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân tiếp cận và tự giác thực hiện.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân quận đã tham gia một số hội nghị trực tuyến phổ biến đầy đủ và chi tiết những điểm mới quan trọng của Luật đất đai 2013 và nhận thức được vấn đề quan trọng của các cán bộ liên quan đến lĩnh vực đất đai đã trực tiếp theo dõi, cập nhật kiến thức, quán triệt quan điểm chủ trương đường lối chính sách của Đảng, Nhà nước để triển khai quán triệt đưa luật vào cuộc sống. Tính đến thời điểm năm 2020 đã tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cho cán bộ và người dân đến tất cả phường trên địa bàn quận, tổng số người tham dự là trên 5000 người. Việc thực hiện đúng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai và phổ biến, tuyên truyền luật, chính sách đất đai đầy đủ kịp thời, đã giúp thành phố Hồ Chí Minh nói chung, quận Bình Tân nói riêng đã tháo gỡ các khó khăn vướng mắc, đưa công tác quản lý đất đai đi vào ổn định, góp phần đảm bảo an ninh, chính trị và phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Thông qua tuyên truyền và phổ biến pháp luật được thực hiện một cách đúng đắn và nghiêm túc. Nhờ đó tình hình vi phạm pháp luật trên lĩnh vực đất đai có dấu hiệu giảm, công tác quản lý đất đai trên địa bàn được triển khai ổn định. Bên cạnh kết quả đạt được như trên, việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai trên địa bàn quận vẫn còn một số hạn chế như sau: Công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật về đất đai được phổ biến thường xuyên. Tuy nhiên, chưa đi sâu đi sát vào quần chúng nhân dân do nhận thức của các tầng lớp nhân dân còn nhiều hạn chế và vướng mắc. Một số bộ phận người dân lợi dụng sự lõng lẻo trong công tác quản lý của một số cán bộ để trục lợi. Tình trạng tranh chấp, khiếu nại trên địa bàn quận còn diễn ra nhiều. Thông qua kết quả điều tra cũng
khẳng định rằng việc tuyên truyền về chính sách đất đai đến người dân qua các kênh thông tin khác nhau còn nhiều hạn chế mặc dù người dân sử dụng đất đã tiếp cận nhiều kênh thông tin như báo đài, Internet, họp khu phố, bảng niêm yết công khai nhưng vẫn còn nhiều người dân thiếu thông tin do tiếp cận thông tin qua hình thức truyền miệng. Do đó việc nhận thức của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến đất đai có sự sai lệch và hạn chế.
2.3.2. Xây dựng và ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Một trong những căn cứ quan trọng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là dựa vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, theo quy định của pháp luật hiện hành khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không thì phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng để xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nhưng thực tế, cho thấy thực trạng lập quy hoạch ở nước ta còn gặp một số hạn chế như pháp luật đã quy định thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm Trung Ương và Uỷ ban nhân dân các cấp, ngay cả cấp xã cũng có thẩm quyền lập quy hoạch trong khi đó mỗi Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường chỉ có một hoặc hai cán bộ địa chính, trình độ có người thì tốt nghiệp cao đẳng, đại học không chính quy (số này rất ít) hoặc là người ở địa phương sống và làm việc lâu năm kiêm nhiệm. Với số lượng và chất lượng cán bộ địa chính tại địa phương khiêm tốn như vậy lại phải phụ trách rất nhiều công việc dẫn đến việc thiếu sót trong quá trình thực hiện lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là khó tránh. Ngoài những hạn chế thì cũng đã đạt được những kết quả nhất định như: Chính quyền địa phương đã quan tâm chỉ đạo các phòng ban, cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai đã tích cực thực hiện việc thống kê và kiểm kê đất đai 05 năm một lần theo hướng dẫn của Trung Ương. Công tác kiểm kê được thực hiện đúng
quy trình ở cấp phường thành lập tổ kiểm kê đất đai do chủ tịch UBND cấp phường làm tổ trưởng, cán bộ địa chính làm cấp phó cùng với cán bộ xây dựng, thống kê, văn phòng, trưởng thôn làm thành viên thực hiện. Riêng cấp Quận thành lập Ban chỉ đạo kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Từ năm 2015 đến nay thống kê kiểm kê đất đai được thực hiện theo Luật đất đai năm 2013 kết quả thống kê hàng năm được tổng hợp từ bộ số liệu của cấp phường và tổng hợp bộ số liệu cấp quận. Kết quả thống kê đã đánh giá sát hiện trạng sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất và tạo cơ sở cho việc hoạch định chính sách về đất đai trên địa bàn quận cũng như tạo tiền đề cho việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 trên địa bàn. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã xác định được diện tích các loại đất có thể chuyển mục đích sử dụng đất để kêu gọi các nhà đầu tư và giao cho các trung tâm phát triển quỹ đất lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Từ những kết quả đã đạt được một số thành tựu nhất định tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại hạn chế và vướng mắc trong công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch. Cụ thể là tình trạng “treo” diễn ra còn phổ biến trên địa bàn. Theo thống kế của Sở Tài nguyên và Môi trường thành Phố Hồ Chí Minh năm 2020, tổng số quy hoạch “treo” dự án, giải tỏa “treo” lên đến 08 trường hợp đây là số liệu thống kế theo báo cáo của Sở. [12]. Ngoài ra, các quy hoạch, kế hoạch không chất lượng dẫn đến hàng chục ha đất bỏ hoang chưa được đưa vào sử dụng sau khi quy hoạch được thực hiện.
- Từ những thực trạng nêu trên cho ta thấy việc chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận còn nhiều hạn chế mà nguyên nhân là từ việc lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất còn bộc lộ nhiều yếu kém. Vì thế, đã dẫn đến tình trạng nhiều cán bộ, công chức đã có dấu hiệu trục lợi quyền hạn hay tự ý thay đổi quy hoạch làm trái với những quy định của pháp luật để thu lợi bất chính, xâm hại nghiêm trọng đến quyền
và lợi ích hợp pháp của người dân, làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhân dân vào Đảng và Nhà nước, ảnh hưởng đến trật tự xã hội và chính sách sách, phát triển kinh tế của đất nước. Vì vậy, cần phải xây dựng cơ chế kiểm tra, thanh tra việc quản lý sử dụng đất một cách chặt chẽ, nhất là trong việc thẩm định, xét duyệt, công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trong việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
2.3.4. Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
- Vừa qua trên địa bàn quận ban hành các văn bản chỉ thị tăng cường công tác thanh tra kiểm tra xử lý các vi phạm trên địa bàn quận nhằm chấn chỉnh các vi phạm và chỉ thị các phòng ban liên quan tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn. UBND quận đã xử lý các trường hợp vi phạm bằng các hình thức khác nhau. Ví dụ UBND quận đã thực hiện biện pháp hành chính, thu hồi đất… đối với các tổ chức cá nhân vi phạm chính sách liên quan đến đất đai. Từ năm 2015 đến nay quận Bình Tân đã thu hồi hàng chục héc ta sử dụng đất sai mục đích. Ngoài ra, đối với các trường hợp cố tình dây dưa không thực hiện việc tháo dỡ công trình nhà ở trái phép, sử dụng sai mục đích sử dụng đất theo đúng quy định UBND quận đã thực hiện các biện pháp cưỡng chế tháo dỡ, đề nghị thu hồi giấy phép kinh doanh đối với tổ chức … UBND quận cũng đã yêu cầu các phòng ban có liên quan không được để phát sinh thêm các trường hợp xây nhà ở và các công trình trái phép hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật.
Tuy nhiên, quận Bình Tân vẫn chưa xử lý nghiêm khắc đối với một số trường hợp sử dụng sai mục đích không kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc xử lý của chính quyền đối với trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất chưa quyết liệt. Theo kết quả điều tra cụ thể từ năm 2015 đến năm 2020 có đến hơn 1000 trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép trên địa bàn nhưng mới chỉ xử lý vi
phạm hơn 300 trường hợp. Lập biên bản vi phạm 200 trường hợp. Việc thực hiện biện pháp cưỡng chế tháo dỡ còn chậm trễ và chưa quyết liệt.
Nhìn chung có thể thấy chính quyền quận Bình Tân đã tịch cực và sáng tạo trọng việc triển khai thực hiện các nội dung phân cấp cho quận trong lĩnh vực quản lý đất đai theo tinh thần của Luật đất đai phù hợp với điều kiện địa phương nên được người sử dụng đất tin tưởng và tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn.
2.4. Thực trạng sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân. quận Bình Tân.
- Từ khi Luật đất đại 2013 có hiệu lực, và các văn bản hướng dẫn thi hành thực sự đi vào đời sống người dân, được người dân đặc biệt quan tâm và bước đầu đã đạt được nhiều kết quả nhất định. Việc quản lý Nhà nước về đất đai thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được tăng cường, góp phần vào phân bố và sử dụng