8. Kết cấu của Luận văn
1.2.6.Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
1.2. Nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
1.2.6.Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo khoản 21, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tiền sử dụng đất là số
tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất”. Khi thu tiền sử dụng đất thì người có thẩm quyền thu tiền sử dụng đất phải dựa
vào những căn cứ nhất định, để tính được số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho cơ quan nhà nước cụ thể là căn cứ vào ba yếu tố như sau:
Diện tích đất thu tiền sử dụng đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao được chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức th sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giá đất tính tiền sử dụng đát là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của chính phủ.
Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất ở những mức khác nhau, tùy theo loại đất đang sử dụng và loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Do vậy khi cá nhân, tổ chức chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với từng loại đất.
Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển từ loại đất này sang loại đất khác:
Đối với tổ chức kinh tế:
Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính giống như thu tiền sử dụng đất khi được giao đất mới, cụ thể như sau:
Giao đất sử dụng đất ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ diện tích nhân đơn giá. Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức thuê sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ.
Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang sử dụng đất có thời hạn theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền thì thu tiền sử dụng đất giống như thu tiền sử dụng đất khi giao đất mới. Cụ thể như sau:
Dự án có thời hạn sử dụng đất là 70 (bảy mươi) năm thì thu tiền sử dụng đất được tính theo diện tích và giá đất thu tiền sử dụng đất, diện tích và giá đất để tính tiền sử dụng đất cũng giống như trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân
Chuyển từ đất ao vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư khơng được cơng nhận là đất ở thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp.
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước không giao tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức thu chênh lệch giữa thi tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp.
Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nơng nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nơng nghiệp. Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là phi nơng nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất giá đất phi nơng nghiệp.
Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu cơng nghiệp theo dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp: Đất vườn ao của hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, được UBND cấp xã, phường xác nhận thông qua tranh cấp, thuộc đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15/10/1993 theo quy định của luật đất đai sang làm mặt bằng sản xuất kinh doanh thì khơng thu tiền sử dụng đất.
Chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp tính theo giá đất của loại đất giao có thời hạn tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
Thu tiền sử dụng đất chuyển từ hình thức sử dụng đất này sang hình thức sử dụng đất khác.
*Thu tiền sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng ổn định lâu dài.
- Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất, sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất, thì tiền sử dụng đất được tính giống như thu tiền sử dụng đất khi được giao đất mới được cụ thể như sau:
- Giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khơng qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ diện tích nhân đơn giá. Diện tích đất thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ diện tích nhân đơn giá. Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được quyền chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức th sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành theo qui định của Chính phủ.
Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất giao đất sử dụng ổn định lâu dài:
- Đối với trường hợp chuyển từ thuê đất sang giao đất sử dụng ổn định lâu dài
Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khơng qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính căn cứ vào diện tich đất được chuyển từ hình thức th sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và giá đất, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất ở tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất. Tiền sử dụng đất được tính với cơng thức sau:
Tiền sử dụng đất = diện tích x giá đất tại thời điểm chuyển.
- Đối với trường hợp chuyển từ đất thuê sang giao đất có thời hạn
Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng có thời hạn thì thu tiền sử dụng đất giống như trường hợp thu tiền sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang sử dụng đất có thời hạn theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở phần thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, nhưng giá đất thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm chuyển từ thêu đất sang giao đất. Còn đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác thì gía đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sủ dụng đất tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
Trường hợp đất được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng mà trước đó người sử dụng đất đã chi trả tiền bồi thường về đất và nộp trước tiền th đất thì được trừ chi phí bồi thường về đất theo quy định của pháp luật về bồi thường,
hỗ trợ và tiền thuê đất trước (của thời gian còn lại) vào tiền sử dụng đấy phải nộp. Nếu số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp thì được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức bồi thường về đất được trừ được tính bằng diện tích đất thuê mà phải bồi thường về đất được chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất nhân với giá đất tính bồi thường của loại đất khi thực hiện bồi thường tại thời điểm được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Tiền thuê đất của khoảng thời gian đã sử dụng đất không được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp và được tính theo cơng thức sau: [8]
Số tiền thuê đất được trừ vào tiền sử dụng đất
- diện tích đất được chuyển từ thuê sang giao
x Đơn giá cho thuê của thời hạn 1 năm tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất
x Số năm đã nộp tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng đất
*Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ hình thức giao khơng thu tiền sử dụng đất sang giao có thu tiền sử dụng đất
*Chuyển từ đất nông nghiêp, đất phi nông nghiêp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất đươc tính giống như thu tiền sử dụng đất khi được giao mới, cụ thể như sau:
Giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khơng qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo căn cứ diện tích nhân đơn giá. Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được nhà Nhà nước giao, được chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức th sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gía đất tính tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quyết định của chính phủ.
Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Ngồi những đối tượng được pháp luật quy định không phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất cịn có những đối tượng tuy thuộc diện nộp tiền sử dụng đất nhưng do các chính sách xã hội như đền ơn, đáp nghĩa mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất do được miễn nộp hoặc phải nộp tiền sử dụng đất nhưng đa số tiền phải nộp thấp hơn những đối tượng khác do được miễn giảm tiền sử dụng đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì chỉ có những đối tượng có cơng với cách mạng, thương binh, bệnh binh mới được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc đối với tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng tùy theo dự án đầu tư cịn có các đối tượng khác thì khơng được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. tùy theo cơng sức đóng góp cho cách mạng và tỷ lệ thương tật mà họ được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được áp dụng với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất là đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Cịn đối với tổ chức thì chỉ được miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo từng dự án đầu tư.
Việc pháp luật quy định rõ ràng về các căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như thời hạn, hạn mức để chuyển đổi, nghĩa vụ tài chính mà người chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ của mình, nó đã nói lên việc các nhà lập pháp đã đề ra, và nghiên cứu kỹ các vấn đề có thể xảy ra cho từng quy định nói trên, và đã có sự thay đổi tích cực về các quy định pháp luật, cũng như các chế tài nếu người được giao đất chuyển mục đích sử dụng vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, khi ứng dụng vào cuộc sống thực tế của người dân thì có nhiều hạn chế như trải qua bao nhiêu năm, thế hệ con người, người dân khơng có sự tiếp cận về pháp luật, nên họ khơng có sự hiểu về pháp luật như
thông tin quy hoạch, thủ tục hành chính (chỉ có một số ít), cịn các tổ chức kinh tế thì họ bỏ vốn đầu tư thì mong muốn thu được lợi nhuận cao nhất nên họ đã giảm tối đa các khoản chi phí mà ln tìm cách lách luật để đạt được lợi nhuận cao nhất. Và khi được chuyển mục đích sử dụng họ chậm đưa vào khai thác, còn nợ tiền thuế sử dụng đất, làm cho lãng phí đất đai.
Tuy vậy, với một quá trình phát triển pháp luật về đất đai của Việt Nam có bước tiến đáng kể.
TÓM TẮT CHƯƠNG 01
Chương 01 của Luận văn giúp khái quát và làm rõ những vấn đề cơ bản về lý luận và quy định thực tiễn pháp luật đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất như: khái niệm, đặc điểm; mục đích, ý nghĩa; các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất. Thông qua chương 01 sẽ cung cấp những kiến thức lý luận và thực tiễn về chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như những quy định pháp luật, đường lối, chủ trương của đảng và nhà nước về đất đai. Việc làm rõ những nội dung ở chương 01 có ý
nghĩa quan trọng, làm căn cứ để nghiên cứu hoạt động lập pháp, hành pháp và tư pháp hướng tới xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai, giúp ổn định phát triển kinh tế bền vững. Qua đó việc làm rõ những vấn đề lý luận và quy định pháp luật trong việc chuyển mục đích sử dụng đất góp phần làm rõ vấn đề hơn, có cái nhìn sâu hơn dưới nhiều góc độ và quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất, đóng góp những ý kiến tích cực góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao chất lượng công tác áp dụng pháp luật trong thực tế ở chương 02 và chương 03.
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN BÌNH TÂN