Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu (2020) nhận định, tất cả các dự án nhà ở từ cao cấp đến bình dân khi đưa ra thị trường tại TP.HCM đạt tỷ lệ hấp thụ rất cao, đến 99-100% ở phân khúc nhà ở xã hội (chung cư giá rẻ). Phân khúc nhà ở thương mại giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống đạt tỉ lệ 100% tiêu thụ và nhà ở cao cấp đạt 70 - 80%, có những dự án tiêu thụ tới 100%. Nhà đầu tư thứ cấp thời gian qua cũng được hưởng lợi nhờ khan hiếm sản phẩm.
Song, khó khăn lớn nhất chính là khan hiếm dự án, sản phẩm. Cụ thể, nếu trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm ở mức 20% thì đến 2019 đã sụt giảm tới 70%. Cả năm 2019 chỉ có một dự án được "chạy". Điều này là nguyên nhân chính khiến dù khủng hoảng do đại dịch Covi-19 nhưng giá bất động sản thời gian qua không vẫn không giảm. "Giá chỉ xuống ở thị trường thứ cấp vì nhà đầu tư không chịu được áp lực dòng tiền. Còn ở thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư dự án bất động sản uy tín vẫn duy trì hoạt động với mức giá phù hợp", ông Châu khẳng định.
Theo ông Lê Hoàng Châu (2020), thị trường bất động sản sau khủng hoảng từ năm 2013 đã dần phục hồi và đạt đỉnh cao vào năm 2017. Tuy nhiên, tới 2018, thị trường bắt đầu khó khăn rõ rệt và trầm trọng hơn vào năm 2019. Đến đầu năm 2020, tưởng chừng thị trường có thể vượt qua khủng hoảng thì đại dịch Covid-19 lại làm trầm trọng thêm các khó khăn.
Theo báo cáo thị trường quý 2 năm 2020 của CBRE Việt Nam (2020), với lệnh cách ly toàn xã hội trong tháng 4 và các tác động của dịch Covid-19, thị trường căn hộ bán tại TP.HCM ghi nhận số căn chào bán thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua. Các chủ đầu tư nước ngoài gần như không có sản phẩm chào bán trong nửa đầu năm. Lượng nguồn cung chào bán từ khối ngoại chỉ chiếm khoảng 10% toàn thị trường so với mức 20% trong các năm trước. Trong quý 2/2020 có 1.644 căn hộ được chào bán tại bảy dự án, giảm 54% theo quý và 60% so với cùng kỳ năm trước. Tổng cộng nửa đầu năm có 5.250 căn hộ được chào bán ghi nhận mức giảm là 39% so với cùng kỳ năm trước.
Tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới trong quý 2 đạt khoảng 70%, giảm 10-15 điểm phần trăm so với các quý trước. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh trong tháng tư đến giữa tháng năm đã làm giảm lượng quan tâm của người mua giai đoạn này. Trong quý 2, có 1.581 căn hộ được tiêu thụ, giảm 58% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm trước.
Hình 2.1. Nguồn cung căn hộ chung cư tại TP.HCM nửa đầu năm 2020
Nguồn: CBRE Việt Nam, 2020
CBRE Việt Nam (2020) chỉ rõ, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.940 USD/m2, không đổi so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý được ghi nhận tại phân khúc trung cấp từ giai đoạn tiếp theo của các dự án mới mở bán trong quý 1 như Citi Grand và West Gate Park. Phân khúc trung cấp cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất so với cùng kỳ năm trước là 10%. Giá bán tại các phân khúc còn lại không thay đổi theo quý, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 4%-6% so với cùng kỳ năm trước.
Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường ở cả nguồn cung và số căn bán được trên toàn thị trường lần lượt là 55% và 61%. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại quận 2, quận 7 và huyện Bình Chánh.
Bà Đặng Phương Hằng (2020), tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định: “Năm 2020 là một năm khó khăn với thị trường nhà ở khi dịch Covid-19 tác động đến tất cả người chơi trên thị trường. Mặc dù vậy đã có những tín hiệu hồi phục tích cực vào cuối quý 2. Các chủ đầu tư đang gấp rút lên kế hoạch triển khai các dự án trong khi người mua đang tích cực tìm kiếm các sản phẩm phù hợp với giá hợp lý. Đây sẽ là động lực cho nửa cuối năm sôi động hơn.”
Hình 2.2. Số căn hộ bán ra trong nửa đầu năm 2020 tại TP.HCM
Nguồn: CBRE Việt Nam, 2020
Còn theo DKRA Việt Nam (2020), thị trường căn hộ trong quý 2 năm 2020 ghi nhận 15 dự án mở bán, bao gồm 5 dự án mới và 10 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 2,425 căn, tăng 56.8% so với quý 1, giảm 6.3% so với cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 72.8% (1,765 căn), tăng 54% so với quý 1 nhưng giảm khoảng 13.8% so với cùng kỳ năm trước.
Căn hộ hạng B có sự sụt giảm so với quý trước nhưng vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường khi chiếm đến 56% cơ cấu nguồn cung mới. Giao dịch thứ cấp duy trì mức thanh khoản khá thấp và tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà, giá trị dao động 1.8-2.5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ.
Theo Savills Việt Nam (2020), nguồn cung căn hộ sơ cấp nửa đầu năm 2020 giảm 52% theo năm, với hơn 9.100 căn, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Nguồn cung mới quý 2/2020 đạt hơn 2,100 căn từ 4 dự án mở mới và 10 giai đoạn tiếp theo, giảm 55% theo quý và 74% theo năm.
Có 7 dự án đã dời kế hoạch mở bán sang nửa cuối năm. Chỉ riêng Sunshine Horizon mở bán ngay trước khi giãn cách xã hội có hiệu lực với số lượng căn giới hạn và tiếp cận thêm với khách hàng thông qua kênh trực tuyến. Do nhu cầu từ khách nước ngoài giảm và tâm lý cẩn trọng hơn của chủ đầu tư, các dự án mới ở hạng A và B mở bán số lượng giới hạn, ít hơn 100 căn.
Phần lớn chủ đầu tư vẫn còn thận trọng do tâm lý không chắc chắn về thị trường. Lượng giao dịch nửa đầu năm chỉ đạt hơn 6.800 căn, giảm 55% theo năm, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Cả 3 dự án hạng C mới trong nửa đầu năm đều đạt tỷ lệ hấp thụ
trên 80%. Nhu cầu có dấu hiệu tích cực với tỷ lệ hấp thụ đạt 75%, giảm nhẹ 4 điểm phần trăm theo năm.
Hình 2.3. Tình hình thị trường căn hộ TP.HCM 6 tháng đầu năm 2020
Nguồn: Savills Việt Nam, 2020
Hành vi của khách hàng thay đổi do Covid-19 đã định hình lại chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư. Lượng khách truy cập vào các trang mạng thông tin về bất động sản trong nửa đầu năm ghi nhận mức tăng 23% mỗi tháng. Trang batdongsan.com.vn (2020) ghi nhận lượng tin đăng trong tháng 7/2020 tăng 3% so với tháng 6/2020 và tăng nhiều nhất ở mảng cho thuê căn hộ chung cư. Điều này cũng phản ánh thực tế hiện nay khi nhu cầu thuê giảm, một phần do số lượng người nước ngoài đến làm việc, du lịch tại Việt Nam giảm mạnh. Về phía nguồn cầu dựa trên mức độ quan tâm, toàn thị trường giảm 7% theo tháng và so với tháng trước, người tìm kiếm bất động sản ít quan tâm tới đất thổ cư hơn.
Hình 2.4. Tình hình giá bán, mức độ quan tâm và lượng tin đăng tại TP.HCM
Tiểu kết chương 2
Trong chương 2, tác giả phân tích về thực trạng nhu cầu của thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM với một số nội dung cơ bản như: định nghĩa về căn hộ chung cư, tổng quan thị trường căn hộ chung cư, thực trạng nhu cầu thị trường căn hộ chung cư hiện nay tại TP.HCM với nguồn cung, nguồn cầu và dự báo thị trường. Từ đó, lấy thêm các nguồn tư liệu để phân tích Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM.
Chương 3
PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Chương này này thống kê và diễn giải các kết quả nghiên cứu dựa trên bảng khảo sát. Có tổng 32 câu hỏi cho phần thông tin chính và tổng số phiếu khảo sát là 230, thu về 227, 4 phiếu không hợp lệ và 223 phiếu khảo sát hợp lệ. Trong số 223 người ngẫu nhiên được khảo sát, có người đang sở hữu căn hộ, có người đang chờ bàn giao theo tiến độ và có người đang có ý định mua căn hộ.