Có 9 giá trị độc lập tương ứng với 9 giả thuyết được đưa ra cho biến phụ thuộc ở mục 1.8 gồm: Giá cả, Cơ sở vật chất, Chi phí, Công năng, Môi trường sống, Truyền thông marketing, Vị trí khu căn hộ, Vị trí căn hộ và Hồ sơ pháp lý. Tác giả đề xuất mức chấp nhận giả thuyết là từ 8% trở lên. Nếu thấp hơn 8%, giả thuyết bị loại.
3.3.1. Kiểm định giả thuyết
Từ mô hình nghiên cứu, với 7 giá trị độc lập, tác giả tiến hành kiểm định từng giả thuyết cho biến phụ thuộc.
* Giả thuyết H1
Giả thuyết này phát biểu rằng yếu tố “Giá cả” ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Xem kết quả ở bảng 3.6, tỷ lệ của biến này 18,83% > 8%, nên chấp nhận giả thuyết. Điều này có nghĩa là Giá cả có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
* Giả thuyết H2
Giả thuyết này phát biểu rằng yếu tố “Cơ sở vật chất” ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Xem kết quả ở bảng 3.6, tỷ lệ của biến này 11,66% > 8%, nên chấp nhận giả thuyết. Điều này có nghĩa là Cơ sở vật chất có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
* Giả thuyết H3
Giả thuyết này phát biểu rằng yếu tố “Chi phí” ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Xem kết quả ở bảng 3.6, tỷ lệ của biến này
14,35% > 8%, nên chấp nhận giả thuyết. Điều này có nghĩa là Chi phí có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
* Giả thuyết H4
Giả thuyết này phát biểu rằng yếu tố “Công năng” ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Xem kết quả ở bảng 3.6, tỷ lệ của biến này 7,17% < 8%, nên không chấp nhận giả thuyết. Điều này có nghĩa là Công năng không ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
* Giả thuyết H5
Giả thuyết này phát biểu rằng yếu tố “Môi trường sống” ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Xem kết quả ở bảng 3.6, tỷ lệ của biến này 8,97% > 8%, nên chấp nhận giả thuyết. Điều này có nghĩa là Môi trường sống có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
* Giả thuyết H6
Giả thuyết này phát biểu rằng yếu tố “Truyền thông marketing” ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Xem kết quả ở bảng 3.6, tỷ lệ của biến này 6,28% < 8%, nên không chấp nhận giả thuyết. Điều này có nghĩa là Truyền thông marketing không ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
* Giả thuyết H7
Giả thuyết này phát biểu rằng yếu tố “Vị trí khu căn hộ” ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Xem kết quả ở bảng 3.6, tỷ lệ của biến này 10,31% > 8%, nên chấp nhận giả thuyết. Điều này có nghĩa là Vị trí khu căn hộ có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
* Giả thuyết H8
Giả thuyết này phát biểu rằng yếu tố “Vị trí căn hộ” ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Xem kết quả ở bảng 3.6, tỷ lệ của biến này 5,38% < 8%, nên không chấp nhận giả thuyết. Điều này có nghĩa là Vị trí căn hộ không ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
* Giả thuyết H9
Giả thuyết này phát biểu rằng yếu tố “Hồ sơ pháp lý” ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Xem kết quả ở bảng 3.6, tỷ lệ của biến này 17,04% > 8%, nên chấp nhận giả thuyết. Điều này có nghĩa là Hồ sơ pháp lý có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
Bảng 3.17. Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết
Giả
thuyết Nội dung Giá trị ý nghĩa Mức Kết quả
H1 Giá cả ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
18,83% > 8% Chấp nhận
H2 Cơ sở vật chất ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
11,66% > 8% Chấp nhận H3 Chi phí ảnh hưởng đến quyết định
mua căn hộ
14,35% > 8% Chấp nhận
H4 Công năng ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
7,17% < 8% Loại bỏ
H5 Môi trường sống ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
08,97% > 8% Chấp nhận H6 Truyền thông marketing ảnh hưởng
đến quyết định mua căn hộ
06,28% < 8% Loại bỏ
H7 Vị trí khu căn hộ ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
10,31% > 8% Chấp nhận
H8 Vị trí căn hộ ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
05,38% < 8% Loại bỏ H9 Hồ sơ pháp lý ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ
17,04% > 8% Chấp nhận Nguồn: Xử lý dữ liệu khảo sát của tác giả
3.1.2. Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng
Sau khi kiểm định giả thuyết, ta có kết quả 6 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM theo vị trí thứ tự ưu tiên từ cao đến thấp:
Bảng 3.18. Thứ hạng ưu tiên của các yếu tố ảnh hưởng
Diễn giải Thứ hạng Tỷ lệ (%) Giá cả 1 18,83% Hồ sơ pháp lý 2 17,04% Chi phí 3 14,35% Cơ sở vật chất 4 11,66% Vị trí khu căn hộ 5 10,31% Môi trường sống 6 8,97%
Nguồn: Xử lý dữ liệu khảo sát của tác giả
Từ đó, tác giả có mô hình chính thức Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM:
Hình 3.1. Mô hình nghiên cứu chính thức
Nguồn: Xử lý dữ liệu khảo sát của tác giả
Tiểu kết chương 3
Trong chương 3, tác giả phân tích về kết quả nghiên cứu. Trong đó bao gồm phân tích thống kê mô tả về giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập, mức chi tiêu. Phân tích kết quả nghiên cứu với các nhóm yếu tố Giá cả, Cơ sở vật chất, Chi phí, Công năng, Môi trường sống, Truyền thông marketing, Vị trí khu căn hộ, Vị trí căn hộ và Hồ sơ pháp lý. Sau đó, kiểm định giả thuyết và cho ra kết quả chính thức của Mô hình nghiên cứu Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM. Giá cả Hồ sơ pháp lý Chi phí Cơ sở vật chất Vị trí khu căn hộ Môi trường sống Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
chung cư của người dân TP.HCM 18,83% 17,04% 10,31% 08,97% 14,35% 11,66%
Chương 4
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. Dự báo nguồn cung và cầu thị trường
Theo dự báo cho nửa cuối năm 2020 của CBRE (2020), nguồn cung chào bán sẽ được cải thiện dần và đạt khoảng 18.000 căn cho cả năm, giảm 32% so với năm 2019. Lượng căn hộ này đã tính đến nguồn cung từ các dự án quy mô lớn. Sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với lượng nhỏ nguồn cung từ phân khúc hạng sang và cao cấp. Về khu vực, phía Đông sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường, với nhiều dự án mới tại quận 2 và quận 9.
Giá bán trung bình toàn thị trường được kỳ vọng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp dự kiến có mức tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước do mức giá đã tăng nhanh trong hai quý đầu năm. Lượng giao dịch dự kiến đạt hơn 16.000 căn cho cả năm, giảm 45% so với năm 2019, do tác động của dịch.
Để thích nghi với môi trường mới thị trường cần có các giải pháp linh hoạt hơn. Trong ngắn hạn, chủ đầu tư đang thực hiện các phương án hỗ trợ tài chính cho người mua, giãn lịch thanh toán, tăng cường quản lý và vận hành dự án để đảm bảo an toàn cho cư dân. Thêm vào đó, chủ đầu tư cần có các biện pháp hỗ trợ người mua nước ngoài không có mặt tại Việt Nam như nhận bàn giao, quản lý căn hộ và hỗ trợ giao dịch thứ cấp. Trong dài hạn, sản phẩm mới, kế hoạch bán hàng và chiến lược giá cần được nghiên cứu kỹ lưỡng. Đồng thời cần phát triển quỹ đất đa dạng về vị trí ở trong TP.HCM và các tỉnh lân cận.
Savills Việt Nam (2020) nhận định, nguồn cung tương lai đến năm 2022 dự kiến đạt 147.000 căn, trong đó hạng C tiếp tục chiếm lĩnh với 62% thị phần; nhiều chủ đầu tư dần chuyển hướng sang phân khúc này do nhu cầu cao từ thị trường.
Trong nửa cuối năm 2020, có hơn 31.700 căn dự kiến mở bán. Do chậm trễ phê duyệt giấy phép xây dựng, phần lớn nguồn cung tương lai đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Quận 2 và quận 9 tiếp tục dẫn dắt nguồn cung, chiếm hơn 53% thị phần. Cơ sở hạ tầng được chú trọng đầu tư và khả năng kết nối liên tục được cải thiện đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các quận phía đông. Một trong những dự án nổi bật là Vingomes Grand Park – The Origami, chiếm 32% tổng cung nửa cuối năm. Theo DKRA Việt Nam (2020), ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ tăng nhẹ so với quý 2, dao động ở mức 4.000-5.000 căn. Sức cầu chung toàn thị trường có thể
duy trì xu hướng tăng như ở quý 2/2020. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C vẫn duy trì sự khan hiếm.
Theo Colliers International tại Việt Nam (2020), các dự án bị trì hoãn mở trong quý đầu tiên đã bắt đầu được triển khai vào quý 2/2020. Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ và giá bán đã được cải thiện. Đặc biệt, số giao dịch bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tiếp tục tăng từ 8 đến 12% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong quý 2/2020, số lượng căn hộ mới ra mắt tại TP.HCM đạt 3.400, tăng 47% so với quý 1 năm 2020. Nguồn cung chủ yếu đến từ 6 dự án lớn: Flora Novia Thủ Đức, Fresca Riverside Thủ Đức, Eco Green Saigon (quận 7), Onepriceah (quận 2), SaFira Khang Điền (quận 9) và Kingdom 101 (quận 10).
Theo quan sát, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng phục hồi sau đại dịch Covid-19 với hơn 80% căn hộ mới ra mắt được hấp thụ. Ngoài ra, do thiếu nguồn cung, giá nhà chung cư tăng 8% lên 12% so với cùng kỳ quý trước. Đặc biệt, nhu cầu về căn hộ mini tăng mạnh so với các quý trước. Tuy nhiên, thị trường này vẫn còn thiếu hụt, vì vậy nó cần sự tham gia của các nhà đầu tư có uy tín để phát triển loại hình này một cách có tổ chức.
Hình 4.1. Nguồn cung căn hộ chung cư tại TP.HCM trong tương lai
Nguồn: Colliers International Việt Nam, 2020
4.2. Sự cấp thiết về nhu cầu nhà chung cư của người dân TP.HCM
Hiện nay, đáng lưu ý là tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội (chung cư giá rẻ). Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (2020), trong giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Đồng thời, đã xuất hiện dấu hiệu “lệch pha cung-cầu” trên thị trường bất động sản, đi đôi với dấu hiệu thừa nguồn cung sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm lưu trú du lịch (condotel) nhưng lại thiếu chung cư giá rẻ. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (2019) nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản, dù tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng có tính thanh khoản cao, ít rủi ro, do đáp ứng nhu cầu thực mua để ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ, người nhập cư.
Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở ngày 01/04/2019 của Tổng cục Thống kê (2019), cả nước hiện có hơn 96,2 triệu dân, với tốc độ tăng khoảng 01 triệu người mỗi năm. TP.HCM có hơn 8,9 triệu người (bao gồm cả người có đăng ký tạm trú từ 6 tháng trở lên). Nhưng, dân số thực tế của thành phố lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai. Tốc độ tăng dân số rất cao, tỷ lệ tăng bình quân 2,28%/năm trong 10 năm qua (cao gấp đôi mức tăng dân số bình quân 1,14% của cả nước). Bình quân cứ mỗi 05 năm tăng thêm khoảng 01 triệu người. Mỗi năm tăng gần 200.000 người, trong đó, tăng cơ học khoảng 140.000 người, tăng tự nhiên với khoảng trên dưới 60.000 cháu chào đời/năm. Hiện nay, TP.HCM có hơn 2,5 triệu hộ gia đình, tăng 1,4 lần so với năm 2009. Trong đó, quy mô hộ gia đình hai thế hệ (cha mẹ và con cái) có từ 2-4 người chiếm tỷ lệ cao nhất, đến 66,4%, tỷ lệ hộ gia đình có 1 người (hộ độc thân) cũng chiếm đến 7,42% tổng số hộ. Như vậy, số lượng hộ có từ 1-4 người chiếm đến 73,82% tổng số hộ gia đình. Bên cạnh đó, hàng năm thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn có nhu cầu tạo lập nhà ở riêng.
Trong cơ cấu dân cư đô thị nước ta, thì người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị chiếm tỷ lệ lên đến khoảng 80% và có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là loại nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đối với người nhập cư, nhất là công nhân, lao động thì có nhu cầu cao về nhà trọ, phòng trọ giá rẻ.
Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng (2020), nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP.HCM khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn...
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM (2016), tỷ lệ nhà bán kiên cố chiếm đến 60,1% và tỷ lệ nhà ở đơn sơ vẫn còn 0,7% tổng số nhà ở. Cũng theo thống kê của Sở Xây dựng (2018), toàn thành phố có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở, ngoài ra còn có nhiều hộ gia đình đông người trong những căn nhà nhỏ có diện tích ở bình quân thấp hơn 10m2/người.
Theo khảo sát của GS.TS. Nguyễn Thị Hồng Xoan (2019) thuộc trường Đại học Khoa học xã hội và nhân văn TP.HCM thì số lượng nhà có diện tích dưới 60m2/căn chiếm tỷ lệ đến 82% trong tổng số nhà ở trên địa bàn TP.HCM, như sau: Nhà 5-10m2
chiếm 4,6%, nhà 10-20m2 chiếm 17,8%, nhà 21-30m2 chiếm 19,6%, nhà 31-60m2
chiếm 40%, nhà có diện tích lớn hơn 90m2 chỉ chiếm tỷ lệ gần 12%.
Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM (2020) cũng đã thực hiện khảo sát mẫu (với đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu căn hộ giá rẻ trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, cán bộ công chức: 10.000, hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000, lao động trong khu công nghiệp: 17.000. Hầu hết các nhóm đối tượng đều có xu hướng chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%.
Theo Bộ Xây Dựng (2020), đến nay, cả nước đã thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội, với 5,175 triệu m2 sàn xây dựng đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020 và đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được nhà ở xã hội. Năm 2017, Ngân hàng Chính sách xã hội được ngân sách nhà nước cấp 1.162 tỷ đồng để thực hiện cho vay mua chung cư giá rẻ. Đến hết tháng 05/2020, Ngân hàng Chính sách xã hội đạt dư