Với 223 phiếu khảo sát hợp lệ, tổng 32 câu hỏi trong bảng khảo sát, phần này tác giả thống kê và diễn giải các số liệu thu được đối với các yếu tố chính chi phối đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM.
Bảng 3.6. Kết quả khảo sát các yếu tố ảnh hưởng
Diễn giải Số lượng Tỷ lệ (%)
Giá cả 42 18,83%
Cơ sở vật chất 26 11,66%
Chi phí 32 14,35%
Công năng 16 07,17%
Môi trường sống 19 08,97% Truyền thông marketing 14 06,28% Vị trí khu căn hộ 23 10,31%
Vị trí căn hộ 12 05,38%
Hồ sơ pháp lý 38 17,04%
Tổng 223 100%
Số liệu thống kê trên bảng 3.6. thể hiện số lượng và phần trăm lựa chọn các yếu tố độc lập để bổ trợ cho nhân tố chính. Trong tổng số 223 người được phỏng vấn, có 42 người tương ứng với tỷ lệ 18,83% lựa chọn yếu tố “Giá cả” có 26 người tương ứng với 11,66% lựa chọn yếu tố “Cơ sở vật chất”, có 32 người tương ứng với 14,35% lựa chọn yếu tố “Chi phí”, có 16 người tương ứng với 7,17% lựa chọn yếu tố “Công năng”, có 19 người tương ứng với 8,97% lựa chọn yếu tố “Môi trường sống”, có 14 người tương ứng với 6,28% lựa chọn yếu tố “Truyền thông marketing”, có 23 người tương ứng với 10,31% lựa chọn yếu tố “Vị trí căn hộ”, có 38 người tương ứng 17,04% lựa chọn yếu tố “Hồ sơ pháp lý”.
Thống kê theo tỷ lệ %, ta có thứ tự các yếu tố được thể hiện từ mạnh đến yếu:
Bảng 3.7. Thứ hạng của các yếu tố ảnh hưởng
Diễn giải Thứ hạng Tỷ lệ (%) Giá cả 1 18,83% Hồ sơ pháp lý 2 17,04% Chi phí 3 14,35% Cơ sở vật chất 4 11,66% Vị trí khu căn hộ 5 10,31% Môi trường sống 6 08,97% Công năng 7 07,17%
Truyền thông marketing 8 06,28%
Vị trí căn hộ 9 05,38%
Nguồn: Xử lý dữ liệu khảo sát của tác giả 3.2.1. Nhóm yếu tố Giá cả
Tác giả thống kê kết quả khảo sát ở nhóm yếu tố Giá cả với 5 thành phần cấu thành là Giá cả hợp lý; Thanh toán trả góp; Căn hộ tăng giá theo thời gian; Ngân hàng bảo lãnh, cho vay; Mua bán dễ dàng.
Bảng 3.8. Kết quả khảo sát sự ảnh hưởng của nhóm yếu tố Giá cả
Diễn giải Số lượng Tỷ lệ (%)
Giá cả hợp lý 37 16.59%
Thanh toán trả góp 49 21.97% Căn hộ tăng giá theo thời gian 28 12.56% Ngân hàng bảo lãnh, cho vay 90 40.36%
Mua bán dễ dàng 19 8.52%
Tổng 223 100%
Trong tổng số 223 người được khảo sát, có 37 người tương ứng với tỷ lệ 6,59% lựa chọn thành phần “Giá cả hợp lý”, có 49 người tương ứng 21,97% lựa chọn “Thanh toán trả góp”, có 28 người tương ứng 12,56% lựa chọn “Căn hộ tăng giá theo thời gian”, có 90 người tương ứng 40,36% lựa chọn “Ngân hàng bảo lãnh, cho vay”, có 19 người tương ứng 8,52% lựa chọn “Mua bán dễ dàng”.
Ngân hàng bảo lãnh, cho vay (40,36%)
Theo kết quả khảo sát, thành phần này chiếm tới 40,36%, đứng đầu trong các thành phần cấu thành yếu tố Giá cả. Hiện nay, với quy định “đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai các chủ đầu tư phải được bảo lãnh ngân hàng theo quy định mới trong luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sửa đổi (2015), đã giúp phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3. Song song đó, ngân hàng bảo lãnh của dự án cũng là ngân hàng cho vay khi người dân muốn vay tiền mua căn hộ. Tỷ lệ lựa chọn cao nhất đối với thành phần này đã chứng tỏ đây một là mối quan tâm hàng đầu của khách hàng mua chung cư.
Thanh toán trả góp (21,97%)
Đây là thành phần được lựa chọn thứ 2 trong các thành phần cấu thành yếu tố Giá cả. Thanh toán trả góp thường là mức chi trả theo từng đợt do chủ đầu tư của chung cư đưa ra. Nếu không đủ tiền đóng một lần, người mua có thể được đóng theo từng đợt với các mức khác nhau, thường là 10-20% tổng giá căn hộ theo từng tiến độ cho đến khi bàn giao nhà. Trong các phỏng vấn tác giả thực hiện với cư dân, nhiều người hiện tại vẫn đang trả góp từ tiền vay ngân hàng, một trong số ít chưa nhận bàn giao căn hộ thì được trả góp theo tiến độ.
Giá cả hợp lý (16,59%)
Giá cả hợp lý, tức là không quá cao cũng không quá thấp, hợp với khả năng chi trả của người tiêu dùng. Đây là thành phần quan tâm nhiều của người dân khi mua căn hộ, nó thường chi phối đến các thành phần khác trong nhóm yếu tố Giá cả. Tuy nhiên, với tỷ lệ 16,59%, thành phần này chỉ đứng thứ 3 trong các lựa chọn của người mua căn hộ tại TP.HCM.
Căn hộ tăng giá theo thời gian (12,56%)
Theo CBRE Việt Nam (2020), trong khi phần lớn các dự án tăng giá khoảng vài chục phần trăm thì cá biệt có dự án trung cấp đạt lợi nhuận tới gần 100% sau ba năm. Một trong số đó có thể kể đến là dự án Richmond City (quận Bình Thạnh). Khoảng tháng 7-2017, dự án này chào bán với giá 1,6 tỉ đồng/căn rộng 66 m2 (chưa VAT) thì
đến thời điểm hiện tại đã được giao dịch với giá 3,3 tỉ đồng/căn. Có những căn hộ đã sang nhượng tới 10 lần. So với giá gốc thì giá trị căn hộ tại đây đã tăng tới 90%. Mức quan tâm đối với thành phần này tuy chỉ chiếm 12,56% nhưng đã phản ánh một thực tế rằng người dân có thể bán căn hộ của họ bất cứ lúc nào nếu cảm thấy giá tăng cao.
Mua bán dễ dàng (8,52%)
Đây là thành phần xếp cuối trong lựa chọn của người dân. Việc mua bán thuận tiện xuất phát từ chủ đầu tư của chung cư. Người mua không bị các thủ tục rườm rà phiền hà, chủ đầu tư giải quyết nhanh chóng khi người dân muốn bán lại căn hộ là điều đang được quan tâm. Với tỷ lệ lựa chọn thấp nhất trong các thành phần cấu thành Giá cả nhưng nó cũng là mối quan tâm của người dân.
3.2.2. Nhóm yếu tố Cơ sở vật chất
Tác giả thống kê kết quả khảo sát ở nhóm yếu tố Cơ sở vật chất bao gồm 7 thành phần: Hệ thống dẫn nước và thoát nước, Hệ thống thông gió, Có trang bị máy phát điện dự phòng, Bãi đậu xe máy và ô tô rộng rãi, Hệ thống phòng cháy và chữa cháy, Hệ thống an ninh và bảo vệ, Chất lượng kết cấu công trình.
Bảng 3.9. Kết quả khảo sát sự ảnh hưởng của nhóm yếu tố Cơ sở vật chất
Diễn giải Số lượng Tỷ lệ (%) Hệ thống dẫn nước và thoát nước 7 3.14% Hệ thống thông gió 15 6.73% Có trang bị máy phát điện dự phòng 22 9.87% Bãi đậu xe máy và ôtô rộng rãi 80 35.87% Hệ thống phòng cháy, chữa cháy 51 22.87% Hệ thống an ninh, bảo vệ 37 16.59% Chất lượng kết cấu công trình 11 4.93%
Tổng 223 100%
Nguồn: Xử lý dữ liệu khảo sát của tác giả
Trong tổng số 223 người được khảo sát, có 7 người tương ứng với tỷ lệ 3,14% lựa chọn thành phần “Hệ thống dẫn nước và thoát nước”, có 15 người tương ứng 6,73% lựa chọn “Hệ thống thông gió”, có 22 người tương ứng 9,87% lựa chọn “Có trang bị máy phát điện dự phòng”, có 80 người tương ứng 35,87% lựa chọn “Bãi đậu xe máy và ôtô rộng rãi”, có 51 người tương ứng 22,87% lựa chọn “Hệ thống phòng cháy, chữa cháy”, có 37 người tương ứng 16,59% lực chọn “Hệ thống an ninh, bảo vệ”, có 11 người tương ứng 4,93% lựa chọn “Chất lượng kết cấu công trình”.
Bãi đậu xe máy và ôtô rộng rãi (35,87%)
Ở các chung cư, bãi đậu xe luôn là mối quan tâm của cư dân. Có chung cư quy định mỗi gia đình chỉ được 1 hoặc 2 xe, còn lại phải gửi chỗ khác. Hoặc cư dân phải mua chỗ để xe với giá cao gấp nhiều lần, cao hơn nhiều so với giá giữ xe ngoài thị trường. Nguyên nhân là do bãi đậu xe của chung cư không đáp ứng đủ cho số lượng xe hiện có của cư dân. Qua khảo sát cho thấy, mối quan tâm hàng đầu là về bãi xe (35,87%) của cư dân được phản ánh đúng với thực tế đang diễn ra ở nhiều chung cư tại TP.HCM.
Hệ thống phòng cháy, chữa cháy (22,87%)
Thời gian qua, một vài chung cư tại TP.HCM đã xảy ra hỏa hoạn làm nhiều người thiệt mạng. Nguyên nhân là do hệ thống phòng cháy, chữa cháy chưa phát huy được tác dụng hoặc bị xem nhẹ trong công tác quản trị chung cư. Tỷ lệ lựa chọn thành phần này đứng thứ 2 trong nhóm yếu tố Cơ sở vật chất thể hiện mức quan tâm lớn của cư dân tại các chung cư.
Hệ thống an ninh, bảo vệ (16,59%)
Hầu hết người dân đều đồng tình về việc an tâm khi sống tại các chung cư hơn là nhà phố bởi hệ thống an ninh, bảo vệ được kiểm soát tốt. Cư dân ở chung cư rất ít khi bị mất trộm hoặc bị xâm phạm chỗ ở. Thành phần này đứng thứ 3 trong các thành phần tạo nên yếu tố Cơ sở vật chất.
Khác hẳn với sống ở nhà phố, người dân toàn quyền quyết định cũng như tự chịu trách nhiệm cho vấn đề an ninh của mình. Ở các căn hộ chung cư, hầu như vấn đề an ninh của cư dân sẽ được chủ đầu tư, ban quản lý đảm bảo.
Có trang bị máy phát điện dự phòng (9,87%)
Máy phát điện dự phòng khi xảy ra tình trạng mất điện. Thành phần này ít được cư dân nhắc đến trong các phỏng vấn và khảo sát của tác giả, tuy nhiên nó lại được lựa chọn đứng ở vị trí thứ 4 (9,87%) trong nhóm yếu tố Cơ sở vật chất.
Hệ thống thông gió (6,73%)
Hệ thống thông gió thường có tác dụng điều hòa oxy trong căn hộ. Đây cũng là một thành phần quan tâm của cư dân khi căn hộ bị ngột gió, không thông thoáng. Thành phần này chiếm vị trí thứ 5 trong lựa chọn của người dân về yếu tố Cơ sở vật chất.
Chất lượng kết cấu công trình (4,93%)
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành phần kết cấu thân, hệ thống cơ-điện được lắp đặt, công trình hoàn thành đều chịu sự kiểm tra của Cục Giám định Nhà nước hoặc Sở Xây dựng địa phương. Tuy nhiên, nhiều nhà chung cư bị nghi ngờ chất lượng kết cấu không hoàn toàn đủ đầy theo quy định. Vì thế, cư dân cũng có quyền quan tâm vì nó
ảnh hưởng đến chính tính mạng của mình. Thành phần này đứng vị trí thứ 6 trong lựa chọn của người dân ở nhóm yếu tố Cơ sở vật chất.
Hệ thống dẫn nước và thoát nước (3,14%)
Đây là thành phần quan tâm đứng ở vị trí cuối cùng trong 7 lựa chọn của người dân về yếu tố Cơ sở vật chất. Tình trạng cúp nước thỉnh thoảng xáy ra ở vài chung cư là mối quan tâm của cư dân. Việc nước xả sinh hoạt bị ách ở bồn cầu, buồn rửa chén cũng làm đau đầu cư dân, nhất là phụ nữ.
3.2.3. Nhóm yếu tố Chi phí
Tác giả thống kê kết quả khảo sát ở nhóm yếu tố Chi phí bao gồm 5 thành phần: Phí bảo trì; Phí quản lý chung cư, phí điện, nước, internet; Phí giữ xe; Phí sửa chữa hư hỏng thiết bị tiêu dùng.
Bảng 3.10. Kết quả khảo sát sự ảnh hưởng của nhóm yếu tố Chi phí
Diễn giải Số lượng Tỷ lệ
Phí bảo trì 75 33.63%
Phí quản lý chung cư 23 10.31% Phí điện, nước, internet 10 4.48%
Phí giữa xe 110 46.19%
Phí sửa chữa hư hỏng thiết bị tiêu dùng 12 5.38%
Tổng 223 100%
Nguồn: Xử lý dữ liệu khảo sát của tác giả
Trong tổng số 223 người được khảo sát, có 75 người tương ứng với tỷ lệ 33,63% lựa chọn thành phần “Phí bảo trì”, có 23 người tương ứng 10,31% lựa chọn “Phí quản lý chung cư”, có 10 người tương ứng 4,48% lựa chọn “Phí điện, nước, internet”, có 110 người tương ứng 46,19% lựa chọn “Phí giữa xe”, có 12 người tương ứng 5,38% lựa chọn “Phí sửa chữa hư hỏng thiết bị tiêu dùng”.
Phí giữ xe (46,19%)
Theo kết quả khảo sát, Phí giữ xe là thành phần đứng đầu, nổi trội hơn hẳn so với các thành phần khác trong việc cấu thành yếu tố Chi phí. Ở nhiều chung cư, phí giữ xe thuộc hàng “siêu đắt”. Mức phí giữ xe mỗi nơi mỗi khác nhưng thường nằm trong khoảng từ 150 nghìn đồng/tháng đối với xe máy, từ 1,2 triệu đối với ô tô.
Phí giữ xe cũng có thể là lý do gây bất hòa giữa cư dân và chủ đầu tư. Ví dụ như mới đây, cư dân chung cư The EverRich Infinity, quận 5, TP.HCM vừa có đơn khởi kiện chủ đầu tư là công ty Phát Đạt để yêu cầu đơn vị này không được bán mỗi chỗ để
xe ô tô với giá 500 triệu đồng mỗi năm (Vietnamnet, 2020). Thực trạng phí giữ xe ngày một tăng cao là mối quan tâm hàng đầu của người dân sống ở chung cư.
Phí bảo trì (33,63%)
Đứng thứ 2 trong lựa chọn của người dân về mức chi phí đó là Phí bảo trì. Phí bảo trì chung cư theo Điều 108, Luật Nhà ở 2014 được tính khoản 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích bán hay cho thuê mà người mua hoặc thuê phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê.
Tại TP.HCM, nhiều chung cư có giá trị lớn, số tiền bảo trì chung cư lên đến hàng chục tỉ đồng. Và rất nhiều chung cư xảy ra tình trạng các thành viên trong ban quản trị chung cư hoặc chủ đầu tư tranh chấp, sử dụng không đúng mục đích, thậm chí chiếm dụng số tiền này. Sự quan tâm của người dân về phí bảo trì minh chứng cho điều đó.
Phí quản lý chung cư (10,31%)
Theo kết quả khảo sát, phí bảo trì chung cư đứng ở vị trí thứ 3 trong lựa chọn của người dân về các mức phí. Phí quản lý chung cư bao gồm các phí tiện ích như lau dọng, bảo quản các thiết bị chung, chăm sóc cây xanh, các khoản phí về an ninh, sơn sửa, quản lý các công trình chung… Mức phí này xoay quanh khoàng 15-20 nghìn đồng/m2 tùy theo chung cư.
Thông tin khiếu kiện, khiếu nại giữa chủ dự án và cư dân, trong đó mâu thuẫn về phí quản lý chung cư là một trong nhiều nguyên nhân chính. Hiện nay, giá dịch vụ tại các khu nhà chung cư rất khác nhau. Có nơi giá dịch vụ tương xứng với chất lượng và phù hợp với khả năng chi trả của người dân, nhưng cũng có nơi giá dịch vụ vừa quá cao, vừa không tương xứng với chất lượng, gây bức xúc cho người dân.
Phí sửa chữa hư hỏng thiết bị tiêu dùng (5,38%)
Mức phí này được đưa ra theo thỏa thuận giữa cư dân và nhân viên kỹ thuật của chung cư để thay thế hoặc sửa chữa các thiết bị tiêu dùng trong căn hộ riêng của từng người. Ở nhiều chung cư, nhân viên kỹ thuật thường lấy mức giá rẻ hơn so với bên ngoài nhưng cũng có những nơi lấy phí cao hơn hẳn. Sự quan tâm của người dân cho mức chi phí này cũng không thể gọi là thừa thải.
Phí điện, nước, internet (4,48%)
Thành phần này đứng cuối cùng trong các lựa chọn của người dân về mức phí chung cư. Các loại phí này hầu như rất ít biến động tăng giá bởi nó được quy định từ nhà nước. Bởi thế, người dân ít quan tâm về mức phí điện, nước, internet bởi việc cung cấp các dịch vụ này là thiết yếu và theo thang giá có sẵn được nhà nước quy định.
3.2.4. Nhóm yếu tố Công năng
Tác giả thống kê kết quả khảo sát ở nhóm yếu tố Công năng bao gồm 6 thành phần: Khu căn hộ đi kèm khu mua sắm, Khu căn hộ có bể bơi sạch sẽ, Khu căn hộ có phòng gym và khu vực thể thao, Khu căn hộ có dịch vụ spa và làm đẹp, Khu vui chơi