3.2.1 Quy trình nghiên cứu
Từ thực tiễn đưa ra vấn đề nghiên cứu, đặt các câu hỏi nghiên cứu, dựa vào lý thuyết tài chính hành vi và hỏi ý kiến các chuyên gia để xây dựng đưa ra mô hình lý thuyết. Dựa vào mô hình lý thuyết xây dựng bảng câu hỏi khảo sát và kiểm định mô hình để đưa ra các nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào các dự án của LinkHouse Miền Trung của khách hàng.
3.2.2 Nghiên cứu định tính
3.2.2.1 Xây dựng thang đo
Dựa vào Nghiên cứu của Phùng Phạm BĐS về 6 yếu tố quan trọng nhất để đầu tư BĐS thành công ( Chủ đầu tư & đơn vị phát triển dự án, Pháp lý, Vị Trí, Hạ tầng và tiện ích, Giá tiền và Tầm nhìn ). Sau khi tìm hiểu và nghiên cứu và tham khảo ý kiến
của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, tôi đã xây dựng thang đo cho mô hình của luận văn này như sau:
Uy tín của nhà đầu tư: đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong việc
đánh giá và lựa chọn đầu tư 1 dự án BĐS. Bạn phải tìm hiểu rõ ràng về lịch sử hình thành cũng như quá trình phát triển của nhà đầu tư. Về vốn điều lệ, những dự án đã thực hiện, kết quả ra sao. Thường thì khách hàng sẽ chọn một nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh, uy tín trong quá trình thi công, không bị đình chỉ, cạn vốn.
Giá cả của dự án: “tiền nào của đó” là câu nói cửa miệng của cha ông từ xưa đến nay thế nhưng vẫn có giá trị ở thời điểm hiện tại, một dự án BĐS hội tụ đầy đủ các yếu tố đẹp đẽ, đáp ứng được đầy đủ nhu cầu của bạn thì hiển nhiên sẽ không đi kèm với mức giá quá rẻ, mà bạn sẽ là người đánh giá nó có phù hợp hay không.
Tính pháp lý của dự án: một dự án BĐS được cho là pháp lý hoàn chỉnh khi được UBND cấp có thẩm quyền cấp những giấy tờ như sau: Giấy chứng nhận đầu tư, Quyết định bàn giao từ UBND có thẩm quyền cấp, Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, Giấy phép xây dựng, Đối với các dự án cao tầng sẽ có thêm Giấy chấp thuận độ cao tĩnh không, giấy chứng nhận phòng cháy chữa cháy, Hồ sơ xây dựng.
Vị trí của dự án: có 4 đặc điểm được nhiều khách hàng quan tâm: cảnh quan tuyệt vời, sự uy tín, sự thuận lợi, tiềm năng phát triển trong tương lai.
Hạ tầng và tiện ích xung quanh dự án: tâm lý của khách hàng là luôn muốn có một cuộc sống tiện nghi, thõa mái, thư giãn, có không gian riêng và một dự án BĐS có được quy hoạch hạ tầng đồng bộ, tiện ích nội khu và ngoại khu đầy đủ, phục vụ tốt cho khách hàng. Đây là một đặc điểm không thể thiếu và tiềm năng giá BĐS cực kì cao.
3.2.2.2 Mô hình nghiên cứu chính thức
Hình 5: Mô hình nghiên cứu chính thức
3.2.3 Nghiên cứu định lượng
3.2.3.1 Mô tả bảng câu hỏi khảo sát
BÀI KHẢO SÁT VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY CP BĐS LINKHOUSE MIỀN TRUNG CỦA KHÁCH HÀNG
Xin chào anh/chị, hiện tại chúng tôi, sinh viên Trường Đại Học Duy Tân, đang thực hiện một bài khảo sát với đề tài “ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định lựa chọn các dự án đầu tư của Công ty CP BĐS LinkHouse Miền Trung của khách hàng “ với mục đích khám phá ra các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa
chọn các dự án đầu tư của Công ty CP BĐS LinkHouse Miền Trung của khách hàng để từ đó, thông qua đề tài này, giúp chúng tôi nâng cao chất lượng các dự án, hiểu rõ khách hàng hơn và nổ lực từng ngày để đưa ra thị trường nhiều dự án phù hợp nhất
Uy tín của Chủ đầu tư Hạ tầng và tiện ích Giá cả của dự án Tính pháp lý của dự án Quyết định đầu tư (QĐ) Vị trí của dự án
dành cho tất cả các khách hàng. Rất mong anh/chị dành chút ít thời gian quý báu của mình để hoàn thành bảng câu hỏi. Mọi ý kiến của anh/chị đều rất có ý nghĩa đối với chúng tôi.
Phần 1 . Thông tin cá nhân Câu 1: Giới tính của Anh/chị là:
Nam Nữ
Câu 2: Số tuổi hiện tại của Anh/chị là:
Từ 18 – 22 Từ 22 – 30
Từ 30 – 40 Trên 40
Câu 3: Công việc hiện tại của anh chị là:
Công chức / viên chức Nhà nước Công nhân
Thương nhân / hộ buôn bán Nghề nghiệp khác
Câu 4: Thu nhập hiện tại trong một tháng của Anh/chị là:
Từ 3–7 triệu đồng/tháng Từ 7–12 triệu
đồng/tháng
Từ 12 -20 triệu đồng/tháng Trên 20 triệu đồng / tháng
Câu 5: Anh / chị đã từng đầu tư vào bất kì dự án nào của Công ty CP BĐS LinkHouse
Miền Trung hay chưa?
Đã từng Có ý định đầu tư
Chưa từng và không có ý định đầu tư
Nếu Anh/chị đã từng đầu tư hoặc có ý định đầu tư vào các dự án của LinkHouse Miền Trung thì mời Anh/chị tiếp tục hoàn thành phần 2 của bảng khảo sát. Dưới đây là tổng hợp các ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn đầu tư vào các dự án của LinkHouse Miền Trung. Anh/chị hãy đánh dầu X vào ô mà mình lựa chọn và cảm thấy phù hợp với mình nhất.
Phần 2 . Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn đầu tư Thang đo bao gồm:
4: Đồng ý 5: Hoàn toàn đồng ý
Bảng 5: Bảng câu hỏi khảo sát
STT NỘI DUNG 1MỨC ĐỘ ĐỒNG Ý2 3 4 5
UY TÍN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
1 Thực hiện đủ và đúng các chi tiết trong hợp đồng mua bán ( các cam kết của chủ đầu tư )
2 Các dự án được công bố rõ ràng và minh bạch về tính pháp lý
3 Giải đáp mọi thắc mắc một cách rõ ràng về thông tin các dự án ( tiến độ xây dựng dự án )
4 Chủ đầu tư có một quá trình phát triển tốt, không vướng vào bất kì sự cố nào
GIÁ CẢ CỦA DỰ ÁN
5 Giá mua của các dự án phù hợp với khả năng tài chính của anh/chị
6 Giá mua của các dự án phù hợp với mặt bằng chung xung quanh dự án
7 Giá mua của các dự án có tính cạnh tranh so với mặt bằng chung xung quanh dự án
8 Giá mua của các dự án không bị ảnh hưởng đến các chiêu trò quảng cáo
TÍNH PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN
9 Các dự án đều có đủ giấy phép xây dựng
10 Các dự án đều có đầy đủ giấy tờ chứng minh sử dụng đất, sở hữu đất
11
Các dự án có đầy đủ các quy định về xây dựng gắn với dự án ( các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắn với các dự án: tình trạng cho thuê, thế chấp, tình trạng tranh chấp nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung,..)
VỊ TRÍ CỦA DỰ ÁN
13 Vị trí của các dự án có khả năng sinh lời cao đối với anh/chị
14 Vị trí của dự án mang lại nhiều lợi ích, cơ hội phát triển cho anh/chị
15 Kích thước và diện tích của dự án phù hợp với nhu cầu, mong muốn của anh/chị
16
Tình trạng môi trường xung quanh dự án được đảm bảo và không bị ô nhiễm
HẠ TẦNG VÀ TIỆN ÍCH CỦA DỰ ÁN
17 Hệ thống giao thông và hạ tầng xung quanh dự án rất tiện lợi
18 Khả năng liên kết của dự án ( gần trường học, bênh viện, khu du lịch, khu kinh tế, trung tâm thương mại,.. ) rất tốt 19 Các tiện ích của dự án ( nội khu, ngoại khu ) đã đáp ứng
đúng và đủ nhu cầu của anh chị
20 Thông qua các dự án, anh/chị cảm nhận chất lượng cuộc sống của mình đang ngày càng tăng lên
QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN ĐẦU TƯ
21 Các dự án của LinkHouse Miền Trung đáp ứng được nhu cầu của anh/chị
22 Anh/chị quyết định đầu tư vào các dự án của LinkHouse Miền Trung
23 Khi LinkHouse Miền Trung có những dự án mới, anh chị có tiếp tục muốn đầu tư
24 Anh/chị sẽ giới thiệu cho bạn bè, người thân,.. của mình về những dự án của LinkHouse Miền Trung
Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của anh/chị rất nhiều. Chúc anh/chị thành công trong cuộc sống.
3.2.3.2 Xác định kích cỡ mẫu khảo sát
Kích thước mẫu nghiên cứu của Hair, Anderson, Tatham và Black (1998) là gấp 5 lần tổng số biến quan sát. Vì vậy, kích thước mẫu tối thiểu là 24 x 5 = 120. Tuy nhiên, để đảm bảo tính đại diện và kích thước mẫu đủ lớn thì trong nghiên cứu kích thước mẫu được lựa chọn là 250 mẫu.
3.2.3.3 Phương pháp phân tích dữ liệu khảo sát
Bài nghiên cứu này gồm các phương pháp phân tích dự liệu khảo sát như sau: phân tích thông kê mô tả, phân tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích tương quan Pearson và phân tích hồi quy.
Thống kê mô tả: là các hệ số mô tả ngắn gọn hay tóm tắt một tập dữ liệu nhất định, có thể là đại diện cho toàn bộ hoặc một mẫu của một tổng thể. Thống kê mô tả được chia thành xu hướng tập trung và đo lường biến động. Đo lường xu hướng tập trung có giá trị trung bình, trung vị và yếu vị, trong khi các đo lường biến động bao gồm độ lệch chuẩn, phương sai, giá trị nhỏ nhất và giá trị lớn nhất, độ nhọn và độ lệch.
Thang đoCronbach’s Alpha: Trong nghiên cứu định lượng, việc đo lường các nhân tố sẽ rất khó khăn và phức tạp, không thể chỉ sử dụng những thang đo đơn giản ( chỉ dùng 1 câu hỏi quan sát đo lường ) mà phải sử dụng các thang đo chi tiết hơn ( dùng nhiều câu hỏi quan sát để đo lường nhân tố ) để hiểu rõ được tính chất của nhân tố lớn. Do vậy khi lập bảng câu hỏi nghiên cứu, chúng ta thường tạo những biến quan sát x1,x2,x3,x4,x5,.. là biến con của nhân tố A nhằm mục đích thay vì đi đo lường cả một nhân tố A tương đối trừu tượng và khó đưa ra kết quả chính xác thì chúng ta đi đo lường các biến quan sát nhỏ bên trong rồi suy ra tính chất của nhân tố. Như vậy, khái niếm “thang đo” trong cụm kiểm định độ tin cây thang đo ý muốn nói đến một tập hợp các biến quan sát con có khả năng đo được, thể hiện tính chất của nhân tố mẹ. Tuy nhiên không phải lúc nào tất cả các biến quan sát x1,x2,x3,x4,x5,.. chúng ta đưa ra để đo lường nhân tố A đều hợp lý, đều phản ánh được khái niệm, tính chất của A. Do vậy cần phải có một công cụ giúp kiểm tra xem biến quan sát nào phù hợp và biến quan sát nào không phù hợp để đưa vào thang đo. Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha là công cụ chúng ta cần. Công cụ này giúp ta kiểm tra xem các biến quan sát của nhân tố mẹ ( nhân tố A ) có đáng tin cậy hay không , có tốt không. Phép kiểm định này phản ánh mức độ tương quan chặt chẽ giữa các biến quan sát trong cùng 1 nhân tố. Nó cho biết trong các biến quan sát của một nhân tố, biến nào đã đóng góp vào việc đo lường khái niệm nhân tố, biến nào không. Kết quả Cronbach’s Alpha của nhân tố tốt
thể hiện rằng các biến quan sát chúng ta liệt kê là rất tốt, thể hiện được đặc điểm của nhân tố mẹ, chúng ta đã có một thang đó tốt cho nhân tố mẹ này.
Nhân tố khám phá EFA: phân tích nhân tố khám phá, gọi tắt là EFA, dùng để rút gọn một tập hợp “k” biến quan sát thành một tập “F” ( với F < k ) các nhân tố có ý nghĩa hơn. Trong nghiên cứu, chúng ta thường thu thập được một số lượng biến khá lớn và rất nhiều biến quan sát trong đó có liên hệ tương quan với nhau. Thay vì đi nghiên cứu 20 đặc điểm nhỏ của một đối tượng, chúng tả chỉ đi tìm hiểu 4 đặc điểm lớn, trong mỗi đặc điểm lớn này gồm 5 đặc điểm nhỏ có sự tương quan với nhau. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và kinh phí nhiều hơn cho người nghiên cứu. Với kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha, chúng ta đang đánh giá mối quan hệ giữa tất cả các biến trong cùng một nhóm, cùng một nhân tố, chứ không xem xét mối quan hệ giữa tất cả các biến quan sát ở các nhân tố khác. Trong khi đó, EFA xem xét mối quan hệ giữa các biến ở tất cả các nhóm ( các nhân tố ) khác nhau nhằm phát hiện ra những biến quan sát tải lên nhiều nhân tố hoặc các biến quan sát bị phân sai nhân tố từ ban đầu.
Phân tích tương quan Pearson: mục đích chạy tương quan Pearson nhằm kiểm tra mối tương quan tuyến tính chặt chẽ giữa biến phụ thuộc với các biến độc lập và sớm nhận diện vấn đề đa cộng tuyến khi các biến độc lập cũng có tương quan mạnh với nhau. Tương quan Pearson r có giá trị dao động từ -1 đến 1 ( lưu ý, hệ số r chỉ có ý nghĩa khi sig nhỏ hơn 0.05 ): Nếu r càng tiến về 1, -1 thì tương quan tuyến tính càng mạnh, càng chặt chẽ, tiến về 1 là tương quan dương, tiền về -1 là tương quan âm; Nếu r càng tiến về 0 thì tương quan tuyến tính càng yếu; Nếu r = 1 thì tương quan tuyến tính tuyệt đối, khi biểu diễn trên đồ thị phân tán Scatter, các điểm biểu diễn sẽ nhập lại thành 1 đường thẳng; Nếu r = 0 thì không có mối quan hệ tương quan tuyến tính. Lúc này sẽ có 2 tình huống xảy ra. Một, không có mối quan hệ tuyến tính nào giữa hai biến. Hai, giữa chúng có mối liên hệ phi tuyến.
Phân tích hồi quy: Trong một bài nghiên cứu, một bài luận văn, bước chạy hồi quy SPSS cho phần nghiên cứu định lượng là cực kỳ quan trọng. Nó giúp xác định được nhân tố nào đóng góp nhiều / ít / không đóng góp vào sự thay đổi của biến phụ thuộc, để từ đó đưa ra các giải pháp cần thiết và kinh tế nhất.
3.3 Kết quả nghiên cứu
3.3.1 Kết quả Phân tích thống kê mô tả
Hình 5: Kết quả chạy thống kê mô tả biến “Giới tính”
Kết quả phân tích mô tả về “Giới tính" cho thấy , trong 250 mẫu nghiên cứu, tỷ lệ là Nam giới chiếm 67,20% ( tương ứng 168 người tham gia làm mẫu ) và tỷ lệ là Nữ giới chiếm 32,80% ( tương ứng 82 người tham gia làm mẫu khảo sát ).
Hình 6: Kết quả chạy thống kê mô tả biến “Độ tuổi”
Kết quả phân tích mô tả về “Độ tuổi” cho thấy, trong 250 mẫu nghiên cứu, tỷ lệ người có độ tuổi Từ 18 – 22 tuổi chiếm 4,80% ( tương ứng với 12 người ), tỷ lệ người có độ tuổi Từ 22 – 30 tuổi chiếm 32,40% ( tương ứng với 81 người ), tỷ lệ người có độ tuổi Từ 30 – 40 tuổi chiếm 39,60% ( tương ứng 99 người ), tỷ lệ người có độ tuổi Trên 40 tuổi chiếm 23,20% ( tương ứng với 58 người ).
Hình 7: Kết quả chạy thống kê mô tả biến “Công việc hiện tại”
Kết quả phân tích mô tả về “Công việc hiện tại” cho thấy trong 250 mẫu nghiên cứu, tỷ lệ người có nghề nghiệp là Công chức / viên chức Nhà Nước chiếm 30,40% ( tương ứng với 76 người ), tỷ lệ người có nghề nghiệp là Công nhân chiếm 18,80% ( tương ứng với 47 người ), tỷ lệ người có nghề nghiệp là Thương nhân / Hộ buôn bán chiếm 35,60% ( tương ứng 89 người) và tỷ lệ người có nghề nghiệp là Nghề nghiệp khác chiếm 15.20% ( tương ứng với 38 người ).
Hình 8: Kết quả chạy thống kê mô tả biến “Thu nhập hàng tháng”
Kết quả phân tích mô tả về “Thu nhập” cho thấy trong 250 mẫu nghiên cứu, tỷ lệ người có thu nhập Từ 3 – 7 triệu đồng / tháng chiếm 8,00% ( tương ứng với 20 người ), tỷ lệ người có thu nhập Từ 7 – 12 triệu đồng / tháng chiếm 34,00% ( tương ứng với 85 người ), tỷ lệ người có thu nhập Từ 12 – 20 triệu đồng / tháng chiếm 36,80% ( tương ứng với 92 người ) và tỷ lệ người có thu nhập Trên 20 triệu đồng /