- Thẩm định tính pháp lý của tài sản chủ yếu dựa trên những kê khai của khách hàng và các giấy tờ chứng nhận do khách hàng cung cấp. Hồ sơ pháp lý Chi nhánh yêu cầu với khách hàng:
- Đối với tài sản là bất động sản như quyền sử dụng đất thì hồ sơ pháp lý yêu cầu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ)
• Quyết định giao đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Những giấy tờ giao đất được cơ quan có thẩm quyền thời Viêt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cấp.
• Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp
Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: PGS.TS Phan Đình Nguyên
• Giấy tờ về thừa kế, tặng cho được UBND phường, xã xác nhận và đất không có tranh chấp kèm theo bản chính giấy tờ chứng minh nguồn gốc đát hợp pháp của người cho thừa kế, cho, tặng
• Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND phường xã, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và được UBND quận, huyện, thành phố xác nhận thẩm tra của cấp dưới.
- Đối với TSĐB là động sản thì yêu cầu hồ sơ đơn giản hơn với bất động sản. Nhân viên tín dụng sẽ yêu cầu hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sở hữu của chủ tài sản đối với tài sản đó ( với những tài sản cần phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu) và quyền được phép lưu hành tài sản ( đối với những phương tiện đang lưu hành).
2.4.5.2 Định giá tài sản đảm bảo
- Theo quy định của ngân hàng Quân Đội thì: Tải sản bảo đảm phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chủ để làm cơ sở xác định mức cho vay và giá trị thực bảo lãnh có thể phát hành của ngân hàng Quân Đội hoặc giá trị các nghĩa vụ mà ngân hàng Quân Đội phải thực hiện trong các giao dịch cần có TSĐB và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản đảm vào phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm hoặc kèm theo hợp động tín dụng trong trường hợp nội dung về BĐTD không thể thực hiện bằng văn bản riêng.
- Đối với TSĐB không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị TSĐB do ngân hàng Quân Đội cùng với bên cầm cố, thế chấp và bảo lãnh thỏa thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như quy định của nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá.
- Thực tế, đối với một số loại tài sản có thị trường chuyển nhượng sôi động như bất động sản, cố phiếu, vàng, sổ tiết kiệm, hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm ... việc định giá tương đối dễ dàng và nhanh chóng, thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường ngoại hối tại Viêt Nam hiện nay hoạt động còn mang tính tự phát, chưa chuẩn, chưa minh bạch, thiếu cơ chế kiểm soát, các quyết định đầu tư chủ yếu mang tính bầy đàn, mang yếu tố tâm lý chủ quan..khiến cho giá cả tài sản cũng tăng giảm khó lường. Nếu tại thời điểm định giá của ngân hàng đúng lúc thị
Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: PGS.TS Phan Đình Nguyên
- trường có sự biến động mạnh thì rất có thể mức giá tại thời
điểm này mang tính chất
ảo. Như vậy, thiệt hại có thể xảy ra cho ngân hàng nếu mức giá
đó cao hơn rất nhiều
giá trị thật của tài sản hoặc cho khách hàng vay nếu mức giá đó
thấp hơn rất nhiều
giá trị thật của tài sản...
- Đối với các loại máy móc, thiết bị. tuy có những cơ sở nhất định như giá mua, khấu hao,... nhưng việc định giá vẫn hết sức khó khăn do loại tài sản này còn bị chi phối bởi yếu tố công nghệ, kỹ thuật, thị trường tiêu thụ hạn hẹp, bị xuống cấp trong quá trình sản xuất, bị ảnh hưởng bởi môi trường và điều kiện bảo quản tài sản..
- Tùy theo độ rủi ro của TSĐB và mức độ uy tín của khách mà ngân hàng áp dụng tỷ lệ cho vay. Mức giao dịch được đảm bảo tối đa đối với TSĐB là bất động sản:
- Bảng 2.7: Mức cho vay tối đa đối với TSDB là bất động sản và động sản
- Thời hạn khoản vay - Mức cho vay tối đa / giá trị địnhgiá
- Đất không phải đi thuê
- Dưới 1 năm - 80%
- 1 năm đến 2 năm - 75%
- 2 năm đến 5 năm - 70%
- Trên 5 năm - 65%
- Đất đi thuê
- Thời gian trả tiền còn lại trên 5 năm
- 70%
--
- Mức giao dịch được đảm bảo tối đa đối với TSĐB là động sản: -
ST T
- Loại tài sản - Mức cho vay tối đa/Giá
trị định giá
-
1 - Vàng, đá quý, kim khí quý: - - - - Vàng miếng tiêu chuẩn nhãn hiệu
SJC,PNJ bông lúa
- 85%
- - - Vàng miếng mang nhẵn hiệu còn
lại - 70%
-
2 - Phương tiện vận tải: -
- - - Phương tiện đang lưu hành - 50%
- - - Phương tiện chưa đăng ký lưu hành
- 70%
-
Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: PGS.TS Phan Đình Nguyên
-
3 -công Các loại xe máy chuyên dụng thi đường bộ
- - - - Phương tiện đang lưu hành - - - - Phương tiện chưa đăng ký lưu
hành
- 50%
-
4 -xuất: Máy móc, thiết bị dây chuyền sản
- 70%
- - - Dây chuyền mới 100% - 70%
- - - Dây chuyền đã qua sử dụng - 50%
-
5 - Hàng hóa, nguyên vật liệu: - - - - Quản lý theo phương thức kho
hàng 3
bên, kho niêm phong
- 70%
- - - Quản lý theo phương thức kho hang luân
chuyển
- 60%
-
2.4.6 về đăng ký giao dịch bảo đảm
- - Đăng ký giao dịch bảo đảm để bảo đảm cho quyền lợi của ngân hàng trong trường
hợp TSĐB đó được sử dụng đề bảo đảm cho hai hay nhiều nghĩa vụ nợ của khách hàng. Quân Đội quy định phải đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tất cả các TSĐB của ngân hàng. Tuy nhiên do một số điều kiện khách quan mà một số TSĐB của ngân hàng không thể đăng ký như: Bất động sản chưa có sổ đỏ (là TSĐB hình thành từ vốn vay).