đối vật của người thế chấp đối với tài sản thế chấp
Trong thế chấp không có chuyển giao tài sản, do đó tài sản vẫn nằm trong sự chiếm giữ của bên thế chấp. Khả năng tài sản đó có thể bị chuyển giao hoặc dùng làm vật bảo đảm cho những nghĩa vụ khác là hoàn toàn có thể xảy ra. Do vậy, thế chấp phải tuân thủ các điều kiện đặc biệt liên quan đến việc xác định quyền yêu cầu được bảo đảm cũng như xác định tài sản dùng để thế chấp, công khai phạm vi quyền đối vật của người thế chấp đối với tài sản thế chấp.
Pháp luật Việt Nam ghi nhận cả hai trường hợp đăng ký thế chấp bắt buộc và đăng ký tự nguyện. Ngược lại, pháp luật một số nước như pháp luật Pháp quy định đăng ký thế chấp bắt buộc, thế chấp không đăng ký sẽ không có hiệu lực đối với bên thứ ba.
1.2.3. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
Trong đời sống hàng ngày, các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, các cá nhân, hộ gia đình cần vay vốn đầu tư để sản xuất thường cần một số vốn khá lớn. Do vậy, cần thiết phải có một tài sản có giá trị lớn nhằm bảo đảm cho các giao dịch dân sự đó. Tài sản có giá trị lớn thường là bất động sản,
trong đó có quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm các nghĩa vụ dân sự là một nhu cầu cần thiết, chính đáng của người dân, người có tài sản là quyền sử dụng đất.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Ở một số nước, người dân có quyền sở hữu đất đai, và việc thế chấp quyền sử dụng đất cũng ít được nhắc đến thay vì thế chấp đất. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện là Nhà nước. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức) thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định, đồng thời Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm chung của thế chấp tài sản khác, nhưng có đối tượng riêng, đó là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản hay nói một cách khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản (Bộ luật Dân sự Việt Nam). Tuy nhiên, do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Pháp luật Việt Nam không có quy định hay định nghĩa nào về thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Điều 715 Bộ luật Dân sự năm 2005 có đưa ra định nghĩa về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp [16].
dụng mà không có quyền sở hữu. Do đó, sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (bên thế chấp) với bên nhận thế chấp cũng chỉ là sự thỏa thuận liên quan đến quyền sử dụng đất chứ không phải thỏa thuận liên quan đến chính đối tượng là đất đai. Thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp vẫn sử dụng diện tích đất thế chấp để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây là yếu tố hết sức quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho bên thế chấp đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
Vậy, thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự là việc các chủ thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất.
Dưới góc độ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thế chấp quyền sử dụng đất có nhiều ưu điểm so với các biện pháp bảo đảm khác, có ý nghĩa đối với cả hai bên, bên có quyền và bên có nghĩa vụ.
Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ