3.6.1. Xác định rõ hơn phương thức xử lý tài sản
Việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp áp dụng theo Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2005 về xử lý tài sản thế chấp và Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005 về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp. Theo quy định tại Điều 355,
trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được dẫn chiếu đến Điều 336 và 338 của cùng Bộ luật. Có nghĩa là nếu không xử lý theo như đã thỏathuận thì phải bán đấu giá.
Trước hết hãy phân tích quy định này. Theo quy định này, nếu như
các bên có thỏa thuận mới khác với thỏa thuận trước thì cũng không được pháp luật chấp nhận. Đây là một quy định vi phạm quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể. Các chủ thể có thể thỏa thuận trước và sau đó nếu có thỏa thuận
khác thì thỏa thuận này vẫn phải được tôn trọng. Như vậy, nếu có sửa điều
này, cần bỏ từ "đã"trong quy định này đi là hợp lý hơn.
Điều 347 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về trường hợp "thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự"thì pháp luật cũng phải dự liệu về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp này. Vì vậy, Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2005 về xử lý tài sản thế chấp cần dẫn chiếu đến cả Điều 337 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về "xử lý tài sản cầm cố trong trường hợp có nhiều tài sản cầm cố".
Tiếp theo, phân tích quy định riêng với xử lý quyền sử dụng đất thế chấp. Theo quy định tại Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005 Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án. Quy định này đã khắc phục được chữ "đã" trong các quy
định về xử lý tài sản cầm cố được dẫn chiếu đến. Từ quy định tại điều này, và quy định chung về xử lý tài sản thế chấp, có thể thấy, khi các chủ thể muốn xử lý quyền sử dụng đất thế chấp thì không thể tự mình bán đấu giá quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận trước) mà phải khởi kiện ra tòa án. Tòa án sẽ theo các thủ tục tố tụng và khi đó, có thể cho phép các bên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đã thế chấp. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, các chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất có hai lựa chọn, hoặc là thỏa thuận, hoặc là kiện ra tòa án. Như vậy, khả năng lựa chọn của
Bên nhận thế chấp trở thành bên ít có ưu thế hơn, vì muốn được việc của mình mà không phải đáo tụng đình (nhất là trong hoàn cảnh hiện nay, các chủ thể chưa có thói quen giải quyết các vụ việc bằng tòa án thì chỉ có cách thỏa thuận phương thức xử lý. Và như vậy, có khả năng quyền lợi sẽ ít được bảo đảm hơn.
Một mặt, với quy định như vậy, có thể thấy, Tòa án can thiệp vào chính các quan hệ dân sự (chưa có sự vi phạm). Thông thường, các quan hệ diễn ra bình thường, Pháp luật quy định các quyền và khả năng bảo vệ các quyền cho các chủ thể, các chủ thể căn cứ vào đó để bảo đảm các quyền của mình. Nhưng ở trong trường hợp này, Tòa án tham gia vào xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, là một nội dung trong quan hệ giữa các chủ thể. Vẫn biết,
Tòa án chỉ tham gia khi các bên đã từ chối quyền tự định đoạt của mình. Tuy vậy, việc can thiệp quá sâu như vậy sẽ tạo sự ỷ lại cho các chủ thể đặc biệt là bên thế chấp. Không những thế, với quy định như thế này sẽ làm cho Tòa án
có quá nhiều việc phải làm. Bởi những quan hệ thế chấp diễn ra ngày càng
nhiều, và các bên thế chấp không dễ dì chấp nhận cho bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp của mình một cách dễ dàng.
Mặt khác, cần phải hiểu và phân định rõ hai trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp các bên vi phạm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Với quy định này của Bộ luật Dân sự năm 2005 hiện nay đang đánh đồng và chưa có sự phân tách hai trường hợp này. Nếu hiểu là câu thứ nhất theo thỏa thuận là xử lý quyền sử dụng đất theo quan hệ thế chấp thì quy định như vậy chưa đủ. Bởi, pháp luật ngoài việc cho các bên tự định đoạt cũng phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi xử lý tài sản thế chấp để các bên tự định đoạt trong phạm vi quyền, nghĩa vụ đó. Và câu thứ hai thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án là quy định về xử lý quyền sử dụng đất khi các bên vi phạm hợp đồng thì lại chỉ có duy
nhất một con đường là Tòa án. Điều này vi phạm các vấn đề lý luận về xử lý tranh chấp hợp đồng.
Như vậy, thay vì quy định ngay thủ tục tại Tòa án, nên chăng, pháp luật quy định một số quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được xử lý quyền sử đất từ đó các chủ thể kể cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhận thức rõ trách nhiệm của mình mà thực hiện đúng nghĩa vụ thay vì vi phạm nghĩa vụ. Mặt khác, cũng nên tách việc xử lý theo hợp đồng, việc xử lý do vi phạm hợp đồng nên theo các quy định chung về xử lý vi phạm.
3.6.2. Cần có một cơ chế buộc bên thế chấp phải giao tài sản thế chấp để xử lý
Mặc dù, đối với việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được quy định trong pháp luật hiện hành có haicon đường, thỏa thuận và Tòaán, nhưng thông thường, khi thỏa thuận hoặc khi Tòa án buộc, để bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp, bên thế chấp phải giao quyền sử dụng đất để xử lý. Hiện nay, bên thế chấp thường ít khi tự nguyện giao quyền sử dụng đất để xử lý, thậm chí còn gây cản trở đến việc xử lý quyền sử dụng đất. Ví dụ, việc bên thế cấp không chịu dời nhà, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp hay tổ chức bán đấu giá niêm phong nhà Việc tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp có thể được nhận tài sản thế chấp khi phải xử lý tài sản. Nhà nước cần phải xây dựng cơ chế buộc bên bảo đảm (thế chấp) phải giao tài sản thế chấp để xử lý. Cần quy định khoảng thời gian nhất định, những hành vi biểu hiện sự trốn tránh,
chây ỳ của bên thế chấp mà từ đó áp dụng biện pháp buộc giao tài sản, đồng thời giao thẩm quyền cho một cơ quan nhất định tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, khó khăn trong phối hợp khi giao trách nhiệm cho nhiều cơ
3.6.3. Về xử lý tài sản thế chấp là nhà, các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất
Điều 716 Bộ luật Dân sự năm 2005 về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất quy định "trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp". Đồng thời theo quy định về tài sản thì nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất và quyền sử dụng đất là hai tài sản độc lập. Theo đó người sử dụng đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự và thế chấp nhà ở,
công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với đất bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự khác.
Như vậy quyền sử dụng đất và nhà ở, công trình xây dựng trên đất đó là hai loại tài sản độc lập có thể bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự khác nhau.
Trường hợp nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đến hạn thực hiện mà bên thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng, quyền sử dụng đất đã thế chấp phải đưa ra xử lý.
Như vậy quyền sử dụng đất phải chuyển cho người khác nhằm thu hồi nợ cho bên nhận thế chấp. Người nhận chuyển nhượng quyền sự dụng đất này phải được sử dụng đất trên thực tế, vậy tài sản trên đất tồn tại như thế nào? Ngược lại tài sản trên đất chỉ còn giá trị như đã thế chấp khi gắn liền với chính đất đó mà thôi. Đồng thời khi xử lý tài sản là nhà ở, công trình xây dựng chỉ bán được khi nhà ở, công trình xây dựng đó còn gắn liền với đất.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm, dù nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đến hạn trước hay nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản trên đất đến hạn trước thì nghĩa vụ còn lại phải được coi là đến hạn. Vì vậy pháp luật dân sự cần quy định xử lý tài sản bảo
đảm trong trường hợp này theo hướng: Khi xử lý quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì những nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng tài sản trên đất đó cũng coi là đến hạn và tài sản trên đất cũng phải được xử lý. Các nghĩa vụ dân sự được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản bảo đảm tương ứng. Ngược lại, khi xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở, công trình xây dựng thì phải xử lý cả quyền sử dụng đất đối với đất chứa đựng tài sản đó. Mọi nghĩa vụ được bảo đảm bởi hai tài sản này đều coi là đến hạn. Mặt khác, việc xử lý đồng thời cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất phải có quy định rõ
ràng về việc xác định giá trị cho từng loại tài sản, để bảo đảm đúng quyền lợi của các bên trong các giao dịch bảo đảm.
Bên cạnh đó, cần năng cao năng lực của đội ngũ Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân. Đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật nói chung, pháp luật về thế chấp tài sản nói riêng.
KẾT LUẬN
Đảm bảo các quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong giao lưu dân sự luôn là vấn đề được đặt ra hàng đầu của các chủ thể. Để làm được điều đó, cần thiết phải có những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Pháp luật nói
chung và pháp luật về thế chấp nói riêng luôn đóng vai trò quan trọng trong các giao lưu dân sự - kinh tế nhằm bảo đảm cho sự ổn định của các quan hệ cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ. Là một đối tượng đặc biệt, quyền sử dụng đất cũng là một tài sản của người dân, do đó, các chủ thể có quyền sử dụng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, các chủ thể cũng có quyền nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề mang tính lý luận, nghiên cứu pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, luận văn đã chỉ ra những tiến bộ của pháp luật từ khi có Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời, đặc biệt là sự hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản thực hiện nghĩa vụ dân sự. Luận văn đã chỉ ra những quy định về biện pháp thế chấp của Bộ luật Dân sự năm 2005 tăng cường hơn quyền tự chủ, tự do cam kết thỏa thuận của các bên. Từ đócác bên
có khả năng xử lý linh hoạt tình huống phát sinh trên thực tế. Các bên có thể thỏa thuận về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, có thể thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hiện tại và nghĩa vụ trong tương lai...
Luận văn cũng đã chỉ ra một số tồn tại, một số hạn chế nhất định của pháp luật hiện hành như: Những mâu thuẫn của pháp luật giữa Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005; về việc xác định nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất, về việc xác định đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất, về chủ thể của thế chấp, về việc xác định mục đích của thế chấp hiện nay chủ yếu là bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng
vay tiền, về những khó khăn, trở ngại trong việc công chứng và đăng ký thế chấp, về xử lý tài sản thế chấp.
Qua nghiên cứu những vấn đề về lý luận, các quy định của pháp luật hiện hành, kế thừa những nghiên cứu, đề xuất của các nhà nghiên cứu trước đây, luận văn đã rút ra được một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự như: mục đích thế chấp quyền sử dụng đất không nên chỉ tập trung vào bảo đảm tiền vay như hiện nay; cần có quy định rõ ràng trong việc xác định nghĩa vụ được bảo đảm; cần có quy định xác định đối tượng bảo đảm; cần có quy định đảm bảo quyền tự do, tự nguyện của chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp; cần có những quy định về việc giao quyền sử dụng đã thế chấp cho bên nhận thế chấp khi xử lý
tài sản thế chấp...
Đây là một vấn đề vừa sâu, vừa rộng, lại mang tính thực tiễn cao, trong thời gian cũng như phạm vi có giới hạn, luận văn không thể tránh khỏi một số những sai sót. Tác giả mong muốn có những đóng góp của các thầy,
các nhà nghiên cứu để tiếp tục hoàn thiện hoặc nâng nghiên cứu này lên mức độ cao hơn.