3.5.1. Cần xây dựng văn bản hướng dẫn cụ thể việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp
Đối với việc xác định giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Mặc dù hiện nay, việc xác định giá trị do các bên thỏa thuận. Nhưng, để có một căn cứ thống nhất xác định giá trị quyền sử dụng đất, nhà nước cần nhanh chóng xây dựng thị trường bất động sản, đồng thời tiến hành xây dựng văn bản pháp luật nhằm tạo ra khung pháp lý cho hoạt động của thị trường đó. Từ đó ổn định giá cả, dần xóa bỏ tình trạng giá tự do lúc quá cao, lúc quá thấp,
Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Vấn đề xác định giá trị của những tài sản hình thành trong tương lai là vấn đề các cơ quan tổ chức. cá nhân khi tham gia thế chấp thường lúng túng, khó thống nhất. Vì vậy cần có văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể cách thức xác định quyền sử dụng đất là tài sản trong tương lai và giá trị tài sản hình thành trong tương lai, nhằm thống nhất tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.
3.5.2. Về tổ chức thực hiện việc đăng ký và công chứng thế chấp quyền sử dụng đất
Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các cá nhân, tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, cần thống nhất thực hiện một số nội dung, như:
Một là, các cơ quan công chứng cần thống nhất thực hiện công chứng
giao dịch bảo đảm đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nợ thuế khi thế chấp tại ngân hàng đối với các trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật. Khoản 1c Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã quy định:
"Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất".
Hai là, các cơ quan công chứng cần khuyến khích thay vì bắt buộc các
yêu cầu các bên gạch bỏ những nội dung nếu các nội dung vi phạm quy định của pháp luật và khi từ chối công chứng, cơ quan công chứng phải trả lời bằng văn bản cho các bên yêu cầu công chứng biết rõ lý do, cơ sở pháp lý của việc từ chối công chứng.
Ba là,đối với trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, cần thống nhất hướng dẫn nghiệp vụ công chứng một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, các nghĩa vụ được bảo đảm bổ sung thêm thực hiện công chứng hợp đồng mới, không ký phụ lục hợp bảo đảm trong trường hợp này.
Bốn là, cần làm rõ, xác định cơ sở, bằng chứng để xác định các thành
viên của hộ gia đình, có thể dựa vào sổ hộ khẩu để xác định hay không? Cách ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào. Luật đất đai cần phải được sửa đổi theo hướng cho phép khách hàng vay vốn được bảo đảm bằngcăn hộ đã mua trong các dự án xây dựng chung cư hoặc quyền sử dụng đất đã trúng thầu như là một tài sản hình thành trong tương lai cho phù hợp với thực tế. Trong trường hợp chưa sửa được Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cần có nghị quyết, nghị định hướng dẫn việc thế chấp trong các trường hợp này để bảo đảm thực hiện thống nhất nguyên tắc được quy định bởi Bộ luật Dân sự,
bảo đảm quyền lợi của các cá nhân, tổ chức.