3.3.1. Đảm bảo quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Như đã phân tích trên phần thực trạng, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đã được mở rộng hơn như bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong nhiều trường
đối tượng có nghĩa vụ cần được bảo đảm đều có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất như một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình.
Pháp luật nên quy định rõ quyền của bên nhận thế chấp được theo đuổi quyền sử dụng đất đã thế chấp đến cùng. Hiện nay, pháp luật cho phép bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được cho phép bên thế chấp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian thế chấp. Tuy vậy, chưa có những quy định cụ thể để bên nhận thế chấp có thể bảo vệ các quyền của mình được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất đã thế chấp. Do đó, ngoài việc cần có quy định về việc bên nhận thế chấp được theo đuổi quyền sử dụng đất đến cùng cho dù nó đang nằm trong tay ai cũng như tạo ra hành lang pháp lý cho bên nhận thế chấp thực hiện quyền này mới có thể bảo đảm tốt hơn quyền được bảo đảm nghĩa vụ của bên nhận thế chấp cũng như bảo đảm tốt hơn quyền được chuyển nhượng tài sản trong thời hạn thế chấp của bên thế chấp.
3.3.2. Cần bảo đảm quyền tự do, tự nguyện của chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm
Pháp luật hiện nay đã có nhiều quy định ghi nhận quyền các chủ thể được tự do thỏa thuận trong việc xác định giá trị quyền sử đất bảo đảm. Có thể thấy tại Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005 về một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ quy định "giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá các nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp có thỏa thuận khác". Tuy vậy, đây vẫn là một quy định nặng về áp đặt hoặc với mục đích giáo dục là chính, không có nhiều ý nghĩa thực tiễn. Chung quy lại của quy định này là chủ thể được quyền thỏa thuận về giá trị quyền sử dụng đất được bảo đảm. Như vậy, một tài sản có giá trị tài sản nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm nhưng vẫn được các bên chấp nhận dùng để bảo đảm nghĩa vụ và ký kết hợp đồng vẫn được nếu các bên có thoả thuận. Như vậy, việc xác định câu là giá trị tài sản phải lớn hơn tổng các nghĩa vụ được bảo đảm
vô nghĩa. Đồng thời trong nền kinh tế thị trường hiện nay giá cả có tính ổn định không cao và phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Giá trị một tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm có thể lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm nhưng do tác động của thị trường mà giá trị tài sản đó có thể giảm sút, việc giảm sút khách quan này không thể là điều kiện hủy hợp đồng hoặc là điều kiện buộc các bên chấm dứt hợp đồng vì vậy việc quy định "Giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch lớn hơn tổng các nghĩa vụ được bảo đảm" là
không cần thiết. Tóm lại, quy định này có ý nghĩa hướng dẫn cho chủ thể nhận thế chấp biết, tài sản thế chấp có giá trị lớn hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm, nếu không thì phải thỏa thuận. Tuy vậy, thực tế cho thấy, chỉ cần một quy định là giá trị tài sản bảo đảm do các bên quy định hoặc do pháp luật. Tránh những trường hợp càng cụ thể hóa, càng dẫn đến phức tạp.
Tuy nhiên, đối với trường hợp do pháp luật quy định, thì quy định này là cần thiết. Trong những trường hợp thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả vật hoặc tiền từ một giao dịch dân sự vô hiệu, thì quy định này có thể được chấp nhận.