II. Nguồn kinh phí và quỹ
4. Thẩm định rủi ro liên quan đến dự án và khả năng trả nợ của Khách hàng
– Rủi ro về vốn tham gia của Dự án: Theo kế hoạch vốn của Công ty, tổng vốn Chủ đầu tư phải huy động từ các đối tác là 40.000 triệu đồng. Rủi ro sẽ xảy ra cho Ngân hàng khi Công ty không huy động được nguồn vốn cho Dự án sẽ tác động rất lớn đến tiến độ thi công, kế hoạch doanh thu và hiệu quả tài chính của Dự án dẫn đến tác động đến khả năng trả nợ của Công ty tại Ngân hàng. Điều kiện:
Trước khi giải ngân, Chủ đầu tư phải cung cấp văn bản về kế hoạch và lộ trình huy động vốn và kế hoạch nguồn vốn dự phòng (nếu có).
– Rủi ro thi công và xây dựng : Rủi ro này xảy ra khi Dự án thi công kéo dài so với tiến độ ban đầu → Để giảm thiểu rủi ro này, Ngân hàng đề xuất: Khi Ngân hàng tài trợ vốn cho Dự án, Khách hàng phải có trách nhiệm báo cáo định kỳ 03 tháng/lần hoặc đột xấu những thay đổi về tiến độ thi công, tiến độ bán hàng,….
– Rủi ro kinh doanh : Thị trường bất động sản tại Tp.HCM đang diễn ra với xu hướng nhu cầu cung căn hộ của các Nhà kinh doanh lớn hơn cầu của người dân. Chính điều này dẫn đến sự cạnh tranh về giá căn hộ của các Chủ đầu tư → Một sự giảm sút trong giá căn hộ sẽ tác động đến hiệu quả của dòng tiền và nguồn trả nợ
cho Ngân hàng. Do đó, để kiểm soát được rủi ro quản lý nguồn thu, Ngân hàng đề xuất : Trong nội dung điều khoản các Hợp đồng đầu ra của Khách hàng phải quy định điều khoản quy định các giao dịch mua/ bán phải thông qua tài khoản của Công ty mở tại MB. Khi Công ty đến hạn trả nợ và có nguồn doanh thu về, MB tự động trích tài khoản thanh toán của Công ty để thu nợ mà không cần uỷ nhiệm chi hay bất cứ văn bản nào của Công ty và điều này được quy định trong Hợp đồng tín dụng ký kết với Công ty.
– Rủi ro thanh toán nợ vay : Nếu các Khách hàng mua nhà không thực hiện thanh toán→ Công ty không có khả năng đủ nguồn trả nợ cho MB. Tuy nhiên theo đánh giá của hoạt động kinh doanh của Công ty qua các năm thì Công ty có thể dùng nguồn tiền từ các Dự án khác Công ty đang thực hiện để bù đắp cho khoản thanh toán nợ vay tại Ngân hàng trong trường hợp Dự án không đủ nguồn để trả. Do đó, trong nội dung của Hợp đồng tín dụng ký với Khách hàng : Ngân hàng có quyền tự động trích tài khoản tiền gửi/tài khoản thanh toán của Công ty tại Ngân hàng để thu nợ khi đến hạn thanh toán khi Dự án chưa có nguồn tiền về.
– Rủi ro về TSBĐ hình thành trong tương lai :
Rủi ro pháp lý : Do TSBĐ là tài sản hình thành trong tương lai nên việc công chứng và đăng ký GDBĐ TSBĐ cho Ngân hàng được thực hiện sau khi tài sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi thủ tục công chứng và đăng ký GDBĐ kéo dài hoặc không thể thực hiện được.
Rủi ro khi có sự biến động giá trị bất động sản trên thị trường làm cho giá trị bất động sản làm tài sản đảm bảo bị giảm sút giá trị hoặc vì một lý do khách quan hoặc chủ quan tài sản bảo đảm không hình thành → giá trị tài sản không đủ đảm bảo cho dư nợ của Công ty. Ngân hàng đề nghị : Trong trường hợp giá trị tài sản bị giảm sút giá trị, Khách hàng phải bổ sung tài sản khác là bất động sản để đảm bảo dư nợ vay tại MB hoặc trả nợ trước hạn. Điều khoản này phải được quy định trong Hợp đồng tín dụng ký kết với Khách hàng.
KẾT LUẬN CỦA NGÂN HÀNG:
– Hồ sơ pháp lý của Công ty và dự án đầy đủ theo tiến độ dự án.
– Công ty ABC là khách hàng đã có giao dịch từ lâu với Ngân hàng. Trong quá trình giao dịch tín dụng, Công ty luôn thanh toán nợ vay đúng hạn và chưa từng phát
sinh nợ quá hạn. Ngoài ra, Công ty còn tham gia các dịch vụ của Ngân hàng như tiền gửi, chuyển tiền, thanh toán hoá đơn, thanh toán quốc tế, chi lương,….
– Công ty là một trong những Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lớn và có uy tín của Tp. Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung. Mặt khác cùng với đội ngũ Ban Lãnh đạo và đội ngũ nhân viên kinh nghiệm,công ty có đủ uy tín và khả năng trong việc thực hiện dự án. Hoạt động kinh doanh dự án của Công ty khá bài bản, chuyên nghiệp, minh bạch và có những tầm nhìn định hướng chiến lược lâu dài.
– Vị trí của dự án là rất thuận lợi tại khu vực đầy tiềm năng phát triển, hứa hẹn một đầu ra với nhiều tín hiện lạc quan cho sản phẩm
– Dự án đạt hiệu quả về mặt tài chính.
– Việc tham gia tài trợ Dự án ngoài việc đem lại lợi nhuận từ việc cho vay vốn, Dự án còn mang lại cho Ngân hàng một số lợi thế như :
Quảng bá và củng cố hơn nữa hình ảnh, thương hiệu cho Ngân hàng.
Tăng cường bán sản phẩm mua nhà trả góp với các khách hàng cá nhân của Dự án; tăng cường việc bán chéo sản phẩm như mở tài khoản, cung cấp dịch vụ chuyển tiền thanh toán, v.v...
Tạo điều kiện giới thiệu những đơn vị, khách hàng Ngân hàng đang tài trợ cung cấp những sản phẩm cho công trình như vật liệu xây dựng, khung nhôm, cửa, thiết bị điện, v.v... Đẩy mạnh hoạt động tài trợ của Ngân hàng.
Từ những nhận định và phân tích trên, Ngân hàng đồng ý cấp tín dụng Công ty ABC để đầu tư vào Dự án Khu nhà ở Biệt thự Happy Garden với nội dung cụ thể như sau:
Chi tiết khoản vay:
– Số tiền cho vay: 35.000 triệu đồng (Ba mươi lăm tỷ đồng chẵn); – Loại hình cho vay: Vay món;
– Mục đích sử dụng vốn vay: Bổ sung vốn đầu tư vào Dự án Khu nhà ở Biệt thự Happy Garden tại Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh;
– Thời hạn vay : 24 tháng;
– Phương thức trả nợ: Ân hạn lãi 06 tháng, sau thời hạn ân hạn trả 03 tháng/lần. Kỳ trả lãi đầu tiên sẽ thanh toán toàn bộ lãi ân hạn.
– Phương thức giải ngân: Chuyển khoản vào tài khoản thanh toán của các đối tác mua hàng.
– Tài sản bảo đảm: …….. Điều kiện:
– Trước khi giải ngân:
Hoàn tất việc định giá tài sản bảo đảm theo đúng quy định. Tài sản bảo đảm:
o Đối với tài sản đã hình thành: Hoàn tất các thủ tục pháp lý, công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp theo đúng quy định.
o Đối với tài sản hình thành trong tương lai: Ký kết hợp đồng thế chấp song phương.
Văn bản cam kết của Công ty ABC về việc:
o Chuyển toàn bộ doanh thu của Dự án về tài khoản thanh toán của Công ty mở tại Ngân hàng.
o Khi khoản vay đến hạn thanh toán như Dự án chưa có nguồn tiền về, Ngân hàng được quyền tự động trích tài khoản tiền gửi/tài khoản thanh toán của Công ty tại Ngân hàng để thu nợ nhằm đảm bảo khoản vay của Công ty không quá hạn tại Ngân hàng.
o Trong trường hợp Dự án không hoàn thiện theo đúng tiến độ đề ra làm ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của Khách hàng tại Ngân hàng, Công ty sẽ dùng nguồn tiền từ các Dự án khác để thanh toán khoản vay tại Ngân hàng.
o Trong trường hợp tài sản bảo đảm được tái định giá mà giá trị tài sản giảm sút không đủ đảm bảo cho dư nợ vay của Khách hàng tại Ngân hàng, Khách hàng phải bổ sung thêm tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc giảm dư nợ vay tương ứng
– Sau khi giải ngân:
Khi Chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất tại Dự án, Khách hàng phải phối hợp với Ngân hàng ký kết, công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản theo đúng quy định.
Khách hàng phải tiến hành báo cáo định kỳ 03 tháng/lần về tiến độ thực hiện của Dự án đặc biệt là những thay đổi bất thường tác động đến việc việc hoàn thành và tiến độ kinh doanh của Dự án.
Trong nội dung của các Hợp đồng Công ty ký với các đối tác là các Khách hàng đầu ra phải quy định rõ điều khoản: Các giao dịch mua bán phải được thực hiện thông qua tài khoản của Công ty tại Ngân hàng và điều này là không huỷ ngang. Cung cấp hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn hợp lý và rõ ràng.