4- KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.5.2. Hiện ựại hoá công tác quản lý ựất ựai trong công tác ựền bù giả
phóng mặt bằng có hiệu quả.
ạ đối với cơ quan quản lý cấp Trung ương:
- Bộ tài nguyên &Môi trường, Bộ tài chắnh cần ban hành bộ văn bản pháp quy làm cơ sở ựể ựiều chỉnh các vấn ựề nảy sinh trong quá trình triển khai thực hiện công tác đB&GPMB.
- Có chế tài ựủ mạnh ựể kiểm soát chặt chẽ công tác quản lý ựất ựai, thị trường ựất ựaị
- Kiểm tra giám sát chặt chẽ công tác xác ựịnh giá ựất, tài sản gắn liền với ựất ựối với các cán bộ ựược giao nhiệm vụ thực hiện công tác đB&GPMB các công trình dự án.
b. đối với cấp chắnh quyền cơ sở:
Cần xây dựng các ựơn giá ựền bù hợp lý trong ựiều kiện sát với giá thị trường.
* đối với ựơn giá ựất:
Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ra ựời ựể việc quy ựịnh giá ựất phù hợp với tình hình thực tiễn và góp phần làm minh bạch thị trường, khắc phục tình trạng bao cấp về giá ựất, chống thất thu về giá trị quyền sử dụng ựất.
Thực tế hiện nay việc xây dựng ựơn giá ựất chưa ựáp ứng ựược biến ựộng của thị trường. đa số ở các ựịa phương, giá ựất còn chưa sát giá với giá chuyển nhượng trên thị trường (thường là thấp hơn) và không kịp thay ựổi (do thủ tục hành chắnh) khi thị trường có biến ựộng.
- Thứ nhất, là do ựơn giá ựất ựược sử dụng cho bảy mục ựắch như quy ựịnh và ngay cùng lúc nó không thể ựáp ứng ựược tất cả các mục ựắch một cách trọn vẹn.
- Thứ hai, ựất ựai là bất ựộng sản, là hàng hóa ựặc biệt; giá ựất cũng như những hàng hóa khác rất nhạy cảm trước biến ựộng của thị trường và giá ựất có xu hướng tăng lên trong tương laị Vậy việc giá ựất hầu như là cố ựịnh trong
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 108 nam hay thậm trắ trong nhiều nam là ựiều không thực tế. Hơn nữa, nếu thực hiện ựền bù theo giá thấp thì khi Nhà nước ựiều tiết các nguồn lợi từ ựất (thông qua việc thu tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thu thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất Ầ) trên cơ sở giá thấp hơn nhiều so với thị trường sẽ dẫn ựến thất thu cho ngân sách Nhà nước và không ựáp ứng ựược thực tế ựòi hỏi hợp lý của người bị thu hồi ựất.
Vì thế trong ựền bù giải phóng mặt bằng các ựịa phương thường tăng cường các khoản hỗ trợ khác ựể tăng tổng mức ựền bù, xét mục ựắch sâu xa là làm giảm chênh lệch trong giá ựất hay tổng giá trị ựền bù, tái ựịnh cư. Nhưng việc làm này có thể nói là không rõ ràng, không thuyết phục ựược người dân vì tắnh giới hạn của nó và không làm người dân hài lòng. Người dân vẫn muốn có ựược sự minh bạch giữa ựơn giá ựền bù về ựất và các khoản hỗ trợ.
Hiện tại, giá ựất ở các khu vực ven dự án (ngoài khu vực thu hồi giải toả) thì cao và không phản ánh ựúng giá ở thời ựiểm. Do sau khi dự án ựược triển khai thì giá ựất khu vực xung quanh của dự án sẽ tăng lên, vì thế người ta có thể sẽ trả tiền cao hơn ựơn giá thực ở hiện tại ựể có ựược lợi thế trong tương laị Vậy nếu không có sự theo dõi mang tắnh lịch sử ựối với giá ựất trong các khu vực thu hồi, giải toả và không so sánh với các khu vực tương ựương thì việc xác ựịnh giá sẽ không sát thực tế và không ựáp ứng ựược nguyện vọng của các bên. đó cũng chắnh là nguyên nhân chậm bàn giao mặt bằng ở một số dự án.
Ở ựây, tôi xin ựề xuất thay ựổi cách xây dựng giá ựất chưa bám sát thị trường như hiện naỵ đó là căn cứ vào tắnh chuyên môn, theo dõi sát sao sự biến ựộng của thị trường, tắnh lưu trữ, phân tắch có hệ thống của các trung tâm, sở ban nghành có chức năng thẩm ựịnh giá ựể làm căn cứ tắnh toán ựền bù cũng như phục vụ các mục ựắch khác theo quy ựịnh của pháp luật ựất ựaị
* đối với các tài sản gắn liền với ựất:
- Nhà ở, công trình xây dựng trên ựất chịu tác ựộng của ựơn giá xây dựng mới, ựơn giá xây dựng chịu tác ựộng của các biến ựộng thị trường về giá nguyên vật liệu, nhân công, xăng dầuẦ
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 109 - Việc xây dựng ựơn giá cấu kiện tổng hợp thực hiện trong công tác ựền bù, giải phóng mặt bằng còn chưa ựược thực hiện kịp thời và chưa ựáp ứng ựược biến ựộng giá cả thị trường, ựặc biệt là xu hướng tăng và sự tăng giá ựột biến của một số loại nguyên vật liệu chắnh như: sắt, thép, xi măng, Ầ
Mới ựây, ngày 13 tháng 6 nam 2007, Thủ tướng Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 99/2007/Nđ-CP ỘVề quản lý chi phắ ựầu tư xây dựng công trìnhỢ. Theo ựó, chi phắ dự phòng cho yếu tố trượt giá ựược tắnh trên cơ sở ựộ dài thời gian xây dựng công trình và chỉ số giá xây dựng hàng nam phù hợp với loại công trình xây dựng có tắnh ựến các khả năng biến ựộng giá trong nước và quốc tế. Như vậy có thể hiểu là chi phắ ựầu tư xây dựng cơ bản ựược xác ựịnh theo hướng linh ựộng theo giá thị trường, ựó là một ựiều chỉnh phù hợp với thực tế trong ựiều kiện hội nhập và cũng ựáp ứng ựược tắnh thị trường của nền kinh tế. Vì thế việc tắnh toán ựơn giá xây dựng nhà, công trình xây dựng theo từng giai ựoạn và ựiều chỉnh kịp thời khi có biến ựộng về giá các nguyên vật liệu là hết sức cần thiết và ựáp ứng ựược nguyện vọng của người dân bị thu hồi, giải toả.
Giai ựoạn vừa qua, cùng với sự hội nhập của nền kinh tế, xoá bỏ các bao cấp về giá nên biến ựộng giá xăng, dầu, sắt thép, cũng như các nguyên vật liệu, hàng hoá khác ựã tác ựộng rất lớn ựến ựời sống, giá cả và ựơn giá xây dựng cơ bản các công trình.
Cùng với ựó là sự chậm chễ trong ban hành ựơn giá, sự thiếu linh hoạt trong ựiều chỉnh ựơn giá ựền bù các công trình xây dựng trên ựất khi ựơn giá nguyên vật liệu, nhân công biến ựổi ựã gây vướng mắc, ựình trệ quá trình thu hồi ựất, ựền bù giải phóng mặt bằng.
* đối với cây trồng
Hàng nam hoặc từng vụ, căn cứ vào tình hình biến ựộng giá nông sản, thực phẩm mà ựiều chỉnh ựơn giá ựền bù về cây trồng cho kịp thờị
Trên ựịa bàn tỉnh Phú Thọ việc xây dựng ựơn giá ựền bù cây trồng như hiện nay cũng chưa ựáp ứng ựược thay ựổi của thị trường cũng như không thỏa
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 110 mãn yêu cầu chắnh ựáng của người dân. Việc thường xuyên bám sát năng suất, sản lượng, giá trị từng loại sản phẩm nông sản trên thị trường ựể kịp thời bổ sung ựơn giá ựền bù cho phù hợp là việc làm thường xuyên, cần thiết của các cấp các ngành có liên quan. đảm bảo quyền lợi cho các hộ sản xuất nông nghiệp không bị thiệt thòi khi nhà nước thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án trọng ựiểm.
* đối với các chắnh sách hỗ trợ:
Tương tự như giá ựất và giá cây trồng, khi ựơn giá các hàng hóa tiêu dùng thay ựổi hoặc ựồng tiền bị mất giá, chỉ số lạm phát, chỉ số giá tăng cao thì cũng cần phải ựiều chỉnh các khoản chi phắ hỗ trợ cho kịp thời, phù hợp với sự thay ựổi giá cả nói chung.
4.5.3.Áp dụng nguyên tắc công khai, dân chủ, minh bạch, cùng bàn bạc và thoả thuận ựối với nhân dân trong thực hiện các chương trình, dự án.
đối với các dự án sản xuất, kinh doanh (không phải là dự án ựầu tư lớn theo quy ựịnh của Chắnh phủ) phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược xét duyệt thì nhà ựầu tư ựược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ựất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ựất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ựình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ựất.
Thực tế việc ựền bù theo khung chắnh sách Nhà nước có những bất cập như ựã nêu trên, thì việc tự thỏa thuận xem ra cũng không khá hơn. Một mặt, vì các hộ bị thu hồi ựất ựang có cuộc sống ổn ựịnh nên không chịu mất ựất, mất nhà, hoặc ựòi hỏi giá ựền bù cao vút. Mặt khác, không có ựại diện có ựủ uy tắn làm trung gian ựể xác ựịnh giá thỏa thuận giữa chủ sử dụng ựất và chủ dự án, vì thế ựã xảy ra tình trạng chủ dự án phải mượn tay nhà nước ựể ép lại người bị thu hồi ựất hoặc ngậm ựắng chi trả số tiền ựền bù rất caọ
Việc áp dụng tự thỏa thuận về giá ựã ựược quy ựịnh; nhưng cở sở ựể thực hiện và trung gian xác ựịnh giá còn chưa ựược quy ựịnh nên các bên vẫn thiếu cơ sở ựể chế tài lẫn nhaụ
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 111 Nguyên tắc này cần ựược quy ựịnh cụ thể, chặt chẽ hơn cả về phắa Nhà nước (hay chủ dự án) và người bị thu hồi ựất. Cần thiết có sự trưng cầu thẩm ựịnh giá làm cơ sở thoả thuận và chi phối các bên, nếu một trong hai bên không ựồng ý với kết quả ựã thẩm ựịnh thì có thể yêu cầu ựơn vị khác tư vấn, thẩm ựịnh lại giá và phải chịu trách nhiệm về chi phắ, thiệt hại nếu có.
Trên ựịa bàn tỉnh Phú Thọ, việc áp dụng việc tự thỏa thuận về giá ựền bù còn chưa ựược phổ biến vì những lý do:
- Các dự án ựầu tư phát triển hạ tầng, kinh tế, ựô thị chưa nhiềụ Tỉnh Phú Thọ hiện nay là còn nghèo, nguồn kinh phắ dùng cho ựầu tư phát triển chưa cao, việc thu hút ựầu tư trong và ngoài nước còn hạn chế, ựịa hình xa các khu kinh tế hang ựầu của cả nước. Do vậy giao thông vận tải gặp nhiều khó khăn.
- Các dự án là ựối tượng áp dụng tự thỏa thuận còn ắt. Nhưng nó ựáp ứng ựược các như cầu của chủ dự án là:
- Thời gian thực hiện ựền bù, bàn giao mặt bằng nhanh, giúp chủ dự án giảm ựược chi phắ, giảm thời gian thực hiện các thủ tục hành chắnh.
- Chủ dự án chủ ựộng việc ựẩy nhanh tiến ựộ thực hiện thi công công trình, sắp xếp kinh doanh, rút ngắn quá trình ựầu tư, hạn chế việc chiếm dụng vốn.
- Các hộ gia ựình ựược thỏa thuận với chủ dự án về ựơn giá ựền bù về ựất cũng như các yêu cầu khác.
- Việc thu hồi ựất trong khu vực quy hoạch diễn ra nhanh tạo tâm trạng thoải mái, yên tâm của các hộ dân, giúp họ có kế hoạch ựầu tư, chuẩn bị cho cuộc sống ở nơi ở mớị