2- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC đỀN BÙ GIẢ
2.2.2.1.Về công tác xây dựng và thực hiện quy hoạch trong giải phóng
tổng giá trị phát triển giả ựịnh của bất ựộng sản.
Giá trị thặng dư của = bất ựộng sản Giá trị phát triển dự kiến của ựất - Chi phắ phát triển bao gồm cả lợi nhưận
Phương pháp thặng dư ựược áp dụng ựể xác ựịnh giá ựất của các thửa ựất trống có tiềm năng phát triển do thay ựổi quy hoạch hoặc do chuyển mục ựắch sử dụng ựất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tương tự trên thị trường ựể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Việc xác ựịnh giá trong ựền bù giải phóng mặt bằng là một việc làm quan trọng và hết sức khó khăn, phức tạp. Với một phương pháp cụ thể, nó phản ánh mức ựộ phù hợp chắnh sách pháp luật của Nhà nước về ựền bù, thu hồi ựất và kết quả của sự triển khai, thực hiện chắnh sách pháp luật ở từng ựịa phương.
Trong quá trình thu hồi ựất, ựền bù giải phóng mặt bằng thì ựối tượng chắnh cần xác ựịnh giá thực tế là các bất ựộng sản, vì thế ngoài hai phương pháp xác ựịnh giá ựất là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập thì chúng ta còn có các phương pháp khác như : phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư ựể xác ựịnh giá theo yếu tố thị trường một cách chắnh xác hơn, ựáp ứng yêu cầu về ựền bù, hỗ trợ khi thu hồi ựất.
2.2.2. Công tác ựền bù trong giải phóng mặt bằng của Trung Quốc ựể xây dựng khu công nghiệp và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam dựng khu công nghiệp và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
2.2.2.1. Về công tác xây dựng và thực hiện quy hoạch trong giải phóng mặt bằng bằng
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 34 tuân thủ ý kiến chỉ ựạo của lãnh ựạo cao cấp, tận dụng triệt ựể ý kiến của các chuyên gia về quy hoạch và các cơ quan chuyên môn ựể ựảm bảo quy hoạch có ựược một tầm nhìn chiến lược dài hạn, có tắnh khoa học caọ
- Quy hoạch sau khi ựược phê duyệt sẽ mang tắnh pháp lý cao, việc ựiều chỉnh quy hoạch phải tuân thủ một quy trình phức tạp và nghiêm ngặt nhằm hạn chế những thay ựổi so với quy hoạch ban ựầụ
- Việc triển khai dự án tuân thủ theo quy trình chặt chẽ: từ phê duyệt thiết kế quy hoạch, giám sát quá trình thi công và nghiệm thu công trình ựể ựảm bảo phù hợp với quy hoạch chung. Trong quá trình xây dựng công trình, Nhà nước thể hiện rõ chức năng hỗ trợ, tư vấn thiết kế, xây dựng công trình, giám sát thường xuyên việc xây dựng công trình.
- Việc quản lý quy hoạch ựược thực hiện trên cơ sở hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về quy hoạch với toàn bộ các thông số của quy hoạch, quá trình triển khai, ựiều chỉnh quy hoạch, kiểm sơát ựược một cách nhanh và chắnh xác việc thực hiện quy hoạch, vừa hạn chế ựược tiêu cực trong quá trình quản lý quy hoạch.
- để quản lý tốt công tác quy hoạch ựòi hỏi phải ựào tạo một ựội ngũ cán bộ có năng lực, trình ựộ chuyên môn thuần thục vận hành bộ máy quản lý quy hoạch.
- để ựảm bảo thành công trong quản lý quy hoạch cũng ựòi hỏi các cấp, các ngành, doanh nghiệp và nhân dân phải có nhận thức ựúng ựắn và sâu sắc về tầm quan trọng của quy hoạch và có ý thức tuân thủ quy hoạch.
- Quá trình quản lý quy hoạch ựòi hỏi phải giải quyết hài hòa lợi ắch của nhà ựầu tư và lợi ắch của Nhà nước sao cho vẫn ựảm bảo tắnh ựúng ựắn, khoa học của quy hoạch trong khi vẫn tôn trọng lợi ắch của nhà ựầu tư.