2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
2.2.7. Những kinh nghiệm cho Việt Nam
chính sách thu hồi đất, pháp lý về thu hồi đất là yếu tố không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế đất n−ớc nói chung và quy hoạch, chỉnh trang, phát triển đô thị nói riêng, có thể chính sách pháp luật của các n−ớc không quy định chi tiết đến từng đối t−ợng nh−ng nó bao quát đầy đủ (kể cả chính sách lẫn sự chuẩn bị về vốn và quỹ đất, quỹ nhà) cùng với các cơ chế phù hợp đ−ợc ng−ời dân ủng hộ, chấp thuận. Đặc biệt là ý thức tự giác và sự tuân thủ luật pháp của ng−ời có đất bị thu hồi.
Thứ hai: Công tác quy hoạch sử dụng đất đ−ợc Chính phủ đặc biệt chú
trọng, vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế - x2 hội, vừa tạo sự phát triển bền vững. Việc xây dựng quy hoạch đ−ợc tiến hành từng b−ớc, khoa học, thận trọng mang tính chiến l−ợc lâu dài thể hiện rõ vai trò, vị trí của đất đai trong nền kinh tế thị tr−ờng. Sản phẩm quy hoạch đ−ợc tr−ng cầu dân ý tr−ớc khi công bố công khai. ở n−ớc ta, mặc dù chính quyền các địa ph−ơng đều nhận thức đ−ợc vài trò, vị trí của công tác này, nh−ng ch−a chấp hành nghiệm túc quy định của pháp luật đất đai đối với công tác này nên ch−a chú trọng đầu t− cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, nhất là cấp huyện và cấp x2. Số liệu thống kê cho thấy công tác lập quy hoạch nhất là đối với cấp x2 hiện nay rất trì trệ, không bền vững trong khi quy hoạch cấp x2 là cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các dự án nói chung và dự án xây dựng cơ sở hạ tầng chỉnh trang đô thị nói riêng.
Thứ ba: Hầu hết ở các quốc gia, Nhà n−ớc vừa là ng−ời tạo dựng môi
tr−ờng pháp lý, môi tr−ờng kinh tế - x2 hội, vừa là bà đỡ cho ng−ời sử dụng đất khi họ bị thu hồi đất với quan điểm không chỉ đủ diện tích đất bị thu hồi, đảm bảo tốt nhất điều kiện sống cho ng−ời có đất, có nhà ở bị mất mát mà còn đạt đ−ợc mục tiêu tốt hơn về mọi điều kiện so với tr−ớc khi bị thu hồi đất. Đồng thời, diện tích đất đ−ợc bồi th−ờng hay nhà ở tái định c− rộng hơn, tốt hơn và có đầy đủ điều kiện cơ sở hạ tầng hiện đại so với tr−ớc khi bị thu hồi
đất. Vấn đề này ở Việt Nam đang gặp phải những khó khăn lớn đến nay ch−a có giải pháp hữu hiệu để khắc phục.
Thứ bốn: Để có quỹ phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh,
mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất thông qua hoạt động của các tổ chức (đ−ợc hiểu là tổ chức phát triển quỹ đất) để cho các đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch có đ−ợc quỹ đất, quỹ nhà đầy đủ bồi th−ờng cho ng−ời bị thu hồi đất, giảm thiểu tình trạng đối đầu giữa nhà đầu t− và chủ đất trong quá trình đền bù GPMB. Không có hiện t−ợng t− nhân th−ơng l−ợng với ng−ời dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở th−ơng mại để kinh doanh. ở Việt Nam, một số thành phố lớn đ2 áp dụng ph−ơng thức thu hồi đất tr−ớc trong quy hoạch, thu hồi đất và kết hợp bồi th−ờng với việc bán lại đất đ2 thu hồi cho chính phủ sử dụng đất đ2 bị thu hồi đất tr−ớc đây (t−ơng tự nh− các n−ớc) nh−ng do giá sàn quá cao so với giá đ2 đ−ợc đền bù nên chủ cũ không có đủ điều kiện để mua lại. Và sau đó, những lo đất bị thu hồi đ−ợc bán đấu giá cho ng−ời từ nơi khác đến mua. Trong khi ở các n−ớc nêu trên có chính sách bán lại diện tích cho chủ cũ (nếu có đơn) với giá theo mức giá bồi th−ờng (tr−ờng hợp sau một năm nhà n−ớc vẫn ch−a bắt đầu sử dụng đất theo kế hoạch tr−ng thu).
Thứ năm: Về giá đất và giá bồi th−ờng ở các n−ớc này đ−ợc Nhà n−ớc
đặc biệt quan tâm. Việc xây dựng giá đất đ−ợc dựa trên từng loại đất theo hình thức sở hữu, việc tính toán bồi th−ờng bảo đảm yêu cầu và ở mức thoả đáng theo quy định của pháp luật; giá tính bồi th−ờng căn cứ theo giá của cơ quan định giá d−ới sự kiểm tra, giám sát của Chính phủ (ở Trung Quốc); Chính phủ bồi th−ờng cho ng−ời bị thu hồi đất mức giá cao theo giá thị tr−ờng (giá thực tế mua bán) và ng−ời dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (Đài Loan). Vấn đề xác định giá đất nói chung và giá bồi th−ờng thiệt hại khi nhà n−ớc thu hồi đất ở n−ớc ta đang còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất. Giá bồi th−ờng thấp, chính các lô đất thu hồi này lại đ−ợc bán đấu giá với giá rất cao, trong
khi đó ở các n−ớc, giá đất ổn định và không quá cao thì ở n−ớc ta, sự lạc hậu về giá đất và thiếu công bằng trong việc áp giá bồi th−ờng khi nhà n−ớc thu hồi đất đ2 và đang là nguyên nhân chính của các vụ khiếu kiện đông ng−ời hiện nay.
Thứ sáu: Điều kiện tốt nhất để thực hiện hiệu quả thu hồi đất là tr−ớc
khi lập ph−ơng án thu hồi đất và tái định c− (đ2 có danh mục trong quy hoạch sử dụng đất), chính quyền ở các địa ph−ơng và chủ đầu t−, tổ chức đ−ợc giao thực hiện phải tiến hành điều tra, khảo sát kỹ l−ợng để thu nhập đầy đủ các thong tin nh−: số thành viên trong gia đình (kể cả con cái), độ tuổi lao động; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của đất đai, nhà ở, diện tích đất sản xuất, đất ở hiện trạng, các loại tài sản gắn liền trên đất đối với tất cả các đối t−ợng (trong hộ gia đình, tổ chức). Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng cũng nh− việc công bố công khai ph−ơng án thu hồi đất, ph−ơng án bồi th−ờng thiệt hại sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc bồi th−ờng, hỗ trợ và tái định c− chính xác, công bằng, giảm thiểu đ−ợc khó khăn cho ng−ời có đất bị thu hồi.