5. Kết cấu của luận văn
2.2.5. Đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc một trong các bên tham gia quan hệ giao dịch bảo đảm tiế hành đăng ký các Hợp đồng bảo đảm (Hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản) tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm mục đích công khai hóa các giao dịch bảo đảm và để xác lập quyền ưu tiên thanh toán của người nhận bảo đảm. Đăng ký giao dịch bảo đảm có tác dụng phát huy được hiệu quả của giao dịch bảo đảm trong hoạt động cho vay của các TCTD. Đăng ký giao dịch bảo đảm được pháp luật quy định tại BLDS 2005, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, và Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban hành 29/12/2006.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm công khai hóa các giao dịch bảo đảm, tạo ra sự rõ ràng, minh bạch trong các giao dịch giúp cho các chủ thể quan hệ tín dụng có thông tin cần thiết trước khi quyết định xác lập các giao dịch và làm cơ sở cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ. Thông qua việc đăng ký tài sản, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với tài sản và đặc biệt là các bất động sản quan trọng như nhà cửa, đất đai. Các giao dịch bảo đảm đã đăng ký có giá trị đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi hết hiệu lực đăng ký và các giao dịch bảo đảm đã đăng ký còn có mục đích là nhằm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản theo thứ tự đăng ký. Việc thực hiện các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm đã phát huy tác dụng đáng kể trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần tạo ra sự an toàn pháp lý trong hoạt động cho vay của các TCTD.
* Đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm:
Các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm
thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định. Các trường hợp không thuộc diện phải đăng ký thì theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân.
*Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm được tiến hành theo các bước:
(1) Trước khi yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm, hợp đồng cầm cố, thế chấp được công chứng, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định hợp đồng cầm cố, thế chấp đó phải công chứng.
(2) Hồ sơ đăng ký cầm cố, thế chấp nộp tại cơ quan đăng ký theo quy định. (3) Trong thời hạn Luật định (trước đây là sau 7 ngày làm việc, hiện tại là sau 1 ngày làm việc) kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký phải thẩm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật, nếu đủ điều kiện cầm cố, thế chấp, bảo lãnh thì chứng thực kết quả thẩm tra vào hợp đồng cầm cố, thế chấp hoặc hợp đồng bảo lãnh, nếu không đủ điều kiện cầm cố, thế chấp, bảo lãnh thì phải thông báo cho người yêu cầu đăng ký biết. Vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp đủ điều kiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì đồng thời với việc vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm phải vào sổ địa chính và sổ biến động đất đai theo hướng dẫn ghi trên các sổ này. Chứng nhận việc đăng ký thế chấp vào đơn yêu cầu đăng ký.
Nhận thấy, quy trình và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đã được quy định khá chặt chẽ, nhưng việc phân công thực hiện các nội dung công việc lại phân tán ở nhiều cơ quan: Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, kể từ ngày 12/03/2002 Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm đã chính thức tổ chức đăng ký giao dịch bảo đảm, tài sản theo thẩm quyền. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tàu biển và vào sổ đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực được thực hiện tại cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực (thường là Hải Phòng, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh), các thông tin được gửi về Cục Hàng Hải Việt Nam để vào sổ đăng ký tàu biển quốc gia; việc cầm cố, thế chấp tàu bay được đăng ký tập trung tại Cục Hàng không dân dụng Việt Nam. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất được thực hiện tại Sở tài nguyên môi trường (trong trường hợp bên bảo đảm là tổ chức) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trong trường hợp bên bảo đảm là cá nhân, hộ gia đình).
Hiện tại, Dự thảo 7 Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm là sự kết hợp và kế thừa các quy định hiện hành và đưa ra các quy định mới mang tính cải cách và minh bạch để hoàn thiện cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó Dự thảo Luật sẽ bao gồm các nội dung chủ yếu về đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm, giá trị pháp lý của việc đăng ký, nội dung nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm và trách nhiệm quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm. So với các quy định hiện hành, Dự thảo Luật quy định cụ thể đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm đối tượng bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm và đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm tự nguyện theo yêu cầu của tổ chức hoặc cá nhân, cụ thể:
(i) Đối tượng phải đăng ký bao gồm các thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, vườn cây lâu năm, tàu bay tàu biển và các trường hợp khác.
(ii) Các đối tượng còn lại sẽ đăng ký theo yêu cầu của tổ chức hoặc cá nhân như: thế chấp, cầm cố tài sản (động sản và bất động sản), cho thuê tài chính, chuyển nhượng quyền đòi nợ, v.v…
Đăng ký giao dịch bảo đảm
Về phương thức đăng ký: Ngoài các hình thức đăng ký truyền thống là nộp trực tiếp tại cơ quan đăng ký, gửi đơn qua đường bưu điện hoặc qua fax, Dự thảo Luật còn quy định phương thức gửi đơn đăng ký theo hình thức thông điệp dữ liệu điện tử. Tuy nhiên, đối với các đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tàu bay hoặc tàu biển phải được thực hiện tại cơ quan đăng ký tàu biển khu vực thuộc Cục Hàng hải Việt Nam hoặc Cục Hàng không Việt Nam.
Về thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm: Với quy định hình thức nộp đơn đăng ký bằng thông điệp dữ liệu điện tử thì thời điểm đăng ký là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu được nhập vào, trừ các trường hợp thay đổi thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Quy định này nhằm mục đích công khai hóa thông tin và cũng phù hợp với thông lệ quốc tế.
Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm: Theo Dự thảo Luật, các cơ quan đăng ký bao gồm (i) Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo thuộc Bộ Tư pháp; (ii) Cơ quan đăng ký tàu biển thuộc Cục Hàng hải Việt Nam đối với những đăng ký giao dịch bảo đảm cho tàu biển; và (iii)
Cục Hàng không Việt Nam thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tàu bay.
Đối với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản: Tổ chức hoặc cá nhân chỉ cần lập đơn yêu cầu theo mẫu, kê khai các nội dung theo yêu cầu và nộp đơn theo một trong các phương thức được quy định. Nếu nộp đơn đăng ký qua mạng thì tổ chức hoặc cá nhân sẽ tạo lập một tài khoản đăng ký và mật khẩu để truy cập vào hệ thống đăng ký điện tử của Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp này, Dự thảo Luật chia thành đối tượng khách hàng thường xuyên đăng ký giao dịch bảo đảm và khách hàng không thường xuyên để áp dụng điều kiện đăng ký qua mạng. Tuy nhiên, Dự thảo Luật không quy định làm thế nào để được chấp nhận là khách hàng thường xuyên.
Đối với đăng ký thế chấp tàu bay hoặc tàu biển: tổ chức hoặc cá nhân phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định và nộp tại cơ quan đăng ký tàu biển thuộc Cục Hàng hải Việt Nam hoặc Cục Hàng không Việt Nam.
Đối với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất: hồ sơ và thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo 3 trường hợp: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất và thế chấp đồng thời cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đối với từng loại đăng ký thế chấp, Dự thảo Luật có quy định riêng về hồ sơ và trình tự đăng ký cho từng trường hợp.
Xuất phát từ cơ sở pháp lý và thực tiễn, quy định công chứng viên có thể yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm đối với chính hợp đồng mà họ đã công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một nội dung mới của Dự thảo Luật.
Thời hạn có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm
Dự thảo Luật vẫn quy định thời hạn có hiệu lực đăng ký là 5 năm kể từ thời điểm đăng ký đối với giao dịch bảo đảm bằng bất động sản. Thời hạn của các đăng ký giao dịch bảo đảm khác sẽ được xác định theo nội dung kê khai của người yêu cầu.
Sau đây là những điểm mới của Dự luật đăng ký giao dịch bảo đảm so với pháp luật hiện hành:
Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm quy định rõ đối tượng đăng ký, phân biệt các trường hợp đăng ký bắt buộc (khoản 1 Điều 4) và các trường hợp đăng ký tự nguyện (khoản 2 Điều 4) trên cơ sở kế thừa các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/11/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và các Thông tư hướng dẫn thi hành.
Tuy nhiên, Dự thảo Luật không quy định đăng ký đối với tất cả các giao dịch bảo đảm theo quy định của Bộ luật dân sự, mà chỉ giới hạn trong phạm vi các biện pháp bảo đảm bằng tài sản. Bên cạnh đó, Dự thảo Luật mở rộng phạm vi đối tượng đăng ký bao gồm các giao dịch khác như: cho thuê động sản có thời hạn thuê từ một năm trở lên; mua trả chậm, trả dần đối với tài sản là động sản có bảo lưu quyền sở hữu; bán có thỏa thuận chuộc lại hoặc bán hàng thông qua đại lý đối với tài sản là động sản; chuyển nhượng quyền đòi nợ... Đây là một điểm mới cơ bản của Dự thảo Luật phù hợp với thông lệ quốc tế và đáp ứng yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế, xã hội.
1. Về giá trị pháp lý của việc đăng ký
Nhằm phân biệt giữa giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo đảm với giá trị pháp lý của hợp đồng được các bên giao kết, trên cơ sở tôn trọng quyền tự định đoạt của cá nhân, tổ chức trong giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại, Dự thảo Luật quy định giá trị pháp lý của việc đăng ký trên cơ sở cụ thể hóa khoản 3 Điều 323, Điều 325 Bộ luật Dân sự, theo đó việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán. Ngoài ra, dự thảo Luật không quy định đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực. Quy định như Dự thảo Luật là phù hợp, vì giao dịch bảo đảm là một loại giao dịch dân sự, trong khi mục tiêu cơ bản của đăng ký giao dịch bảo đảm là để công khai, minh bạch các giao dịch đó. Vì vậy, pháp luật cần tôn trọng quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các bên theo hướng công nhận giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp pháp, không phụ thuộc vào việc giao dịch đó có được đăng ký hay không. Việc đăng ký không làm phát sinh thêm quyền của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, mà chỉ có giá trị pháp lý đối với người thứ ba. Ngoài ra, nếu
quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào thời điểm đăng ký, thì có thể làm cho giao dịch đó không ổn định trong một số trường hợp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên (ví dụ: giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không đăng ký).
2. Về thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm
“Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu đăng ký được ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm” (khoản 1 Điều 10 Dự thảo Luật). So với pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm thì thời điểm đăng ký trong Dự thảo Luật phù hợp với một trong những mục tiêu cơ bản của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm là nhằm công khai hóa thông tin về giao dịch, loại bỏ được “khoảng trống” thông tin về giao dịch bảo đảm từ khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký đến khi thông tin có thể cung cấp được cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu, hạn chế được rủi ro có thể phát sinh cho người thứ ba khi tham gia giao dịch.
3. Về thủ tục đăng ký trực tuyến giao dịch bảo đảm
Quy định này là cơ sở pháp lý để các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ứng dụng khoa học công nghệ thông tin vào hoạt động đăng ký, nhằm tinh giản bộ máy cơ quan đăng ký và tạo thuận tiện cho người yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin. Với thủ tục đăng ký qua hệ thống trực tuyến giao dịch bảo đảm, người yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin không phải trực tiếp đến cơ quan đăng ký để nộp đơn mà có thể thực hiện việc đăng ký, tìm hiểu thông tin thông qua hệ thống đăng ký trực tuyến (Internet). Thủ tục đăng ký trực tuyến không chỉ giảm bớt chi phí cho người dân, mà còn giúp cho hoạt động đăng ký diễn ra nhanh chóng, loại bỏ được sự can thiệp mang tính chủ quan của cán bộ đăng ký, góp phần bảo vệ có hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Như vậy, nếu Luật đăng ký giao dịch bảo đảm đi vào cuộc sống, sẽ phần nào làm cho cơ chế cung cấp thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu quả, giúp hình thành nên Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm, làm cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm có thể phát huy vai trò và hiệu quả, việc trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản được thực hiện chặt chẽ hơn.