IV. Đánh giá chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
2. Đánh giá hiệu quả đầu tư
Hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex bao gồm hai nội dung là:
+ Hiệu quả tài chính. + Hiệu quả kinh tế xã hội.
2.1. Hiệu quả tài chính
2.1.1. Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư:
Ta có bảng số liệu và kết quả tính toán về doanh thu tăng thêm và vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 như sau:
Bảng 1.17. Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư trong
(giai đoạn 2003 – 2008) Năm Đơn vị 2003 2004 2005 2006 2007 2008 DT đầu tư KD BĐS tỷ đồng 819 406,9 756,1 843 956,16 1.001 ∆ DT tỷ đồng - - 412,1 349,2 86,9 113,16 44,84 % ∆ DT % - - 50,3 85,82 11,49 13,42 4,69 VĐT tỷ đồng 762,91 516,5 237 1.683 2.957 628,31 N1 lần - - 0,79 1,47 0,05 0,03 0,07
(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)
Ngoại trừ năm 2004, năm có rất ít các dự án lớn được thực hiện, từ 2005 – 2008, tổng công ty luôn đạt mức tăng trưởng dương về doanh thu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Đặc biệt năm 2005 có sự tăng trưởng đáng kể (85,82%) dẫn đến N1 (doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư) đạt cao nhất trong giai đoạn này, 1,47. Giai đoạn ba năm sau cổ phần hóa (2006 – 2008) do các dự án được đầu tư từ các năm trước một số còn chưa phát huy tác dụng đủ lớn để tạo sự đột phá trong doanh thu (như 2004 so với 2003), bình quân mức tăng thêm chỉ là 9,87%. Thêm vào đó là việc tổng công ty tập trung đẩy mạnh hơn nữa đầu tư vào lĩnh vực này đã làm cho chỉ tiêu doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư luôn ở mức thấp, bình quân chỉ đạt mức 0,05. Tuy nhiên, do đây là đặc thù của hoạt động xây dựng (độ trễ thời gian tương đối lớn) cho nên chưa thể cho rằng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex là không hiệu quả.
2.1.2. Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư:
Tương tự chỉ tiêu trên, trước hết ta nghiên cứu bảng số liệu và kết quả tính toán về lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 như sau:
(giai đoạn 2003 – 2008) Năm Đơn vị 2003 2004 2005 2006 2007 2008 LN đầu tư KD BĐS tỷ đồng 281,2 65,3 106,1 122 46,16 226 ∆ LN tỷ đồng - - 215,9 40,8 15,9 - 75,84 179,84 % ∆ LN % - - 76,77 62,48 14,98 - 62,14 389,60 VĐT tỷ đồng 762,91 516,5 237 1.683 2.957 628,31 N2 lần - - 0,41 0,17 0,009 - 0,02 0,28
(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)
Do ảnh hưởng của sự sụt giảm đáng kể doanh thu, năm 2004, lợi nhuận từ đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex giảm mạnh (- 215,9 tỷ) khiến N2 (lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư) bị âm 0,41 lần. Trong hai năm tiếp theo, N2 của tổng công ty lần lượt đạt 0,17 và 0,009 do lợi nhuận có tăng nhưng vẫn rất thấp so với tổng vốn đầu tư bỏ ra. Đến 2007, mặc dù doanh thu tăng trưởng mạnh song do chi phí sản xuất lại tăng cao đột biến nên lợi nhuận của Vinaconex giảm tới 75,84 tỷ đồng (tương đương 62,14%) xuống chỉ còn 46,16 tỷ đồng. Cộng với việc đây là năm có mức vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản lớn nhất trong các năm khiến lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư bị âm 0,02 lần. Năm 2008, với việc bắt đầu thu được nhiều lợi nhuận hơn nhờ một số dự án trước đây đã bắt đầu phát huy tác dụng, lợi nhuận đầu tư bất động sản của tổng công ty tăng thêm đến 179,84 tỷ đồng (389,60%) lên 226 tỷ. Đây cũng là năm mà vốn đầu tư bỏ ra cho lĩnh vực này chỉ đạt 628,31. Chỉ tiêu N2 năm 2008 của Vinaconex đạt 0,28 lần. Nói chung, qua việc phân tích bảng số liệu và kết quả tính toán, ta thấy trong giai đoạn này, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex rõ ràng đạt hiệu quả chưa cao, nếu không tính hai năm nhận giá trị âm thì lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư của tổng công ty chỉ đạt bình quân 0,153.
a) Mức đóng góp cho NSNN:
Ta có bảng số liệu về tình hình nộp ngân sách nhà nước của Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008:
Bảng 1.19. Mức đóng góp cho NSNN từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
Năm Đơn vị 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Nộp NS tỷ đồng 109,3 25,4 41,3 47,44 17,9 87,9 ∆ Nộp NS tỷ đồng - - 83,9 15,9 6,14 - 29,54 70 % ∆ Nộp NS % - - 76,76 62,59 14,87 - 62,26 391,06 VĐT tỷ đồng 762,91 516,5 237 1.683 2.957 628,31 ∆ NNS/VĐT lần - - 0,16 0,07 0,004 - 0,01 0,11
(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)
Do phần nộp ngân sách nhà nước được tính bằng lợi nhuận sau thuế chia cho thuế suất (28%) nên nhìn chung bảng số liệu này có mức độ tăng giảm tương đối giống với bảng 1.12 ở trên. Như vậy có thể tóm lại, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước từ hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex là chưa cao (do lợi nhuận trước thuế thấp) so với quy mô vốn đầu tư bỏ ra. Bình quân từ 2004 – 2008, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước trên vốn đầu tư của tổng công ty chỉ đạt con số rất khiêm tốn là 0,0028.
b) Số chỗ làm việc tăng thêm:
Sự thay đổi trong tổng số lao động ở lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex và chỉ tiêu số chỗ việc làm tăng thêm được thể hiện qua bảng:
Bảng 1.20. Số chỗ việc làm tăng thêm từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
Năm Đơn vị 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Lao động người 892 685 734 801 942 1012
% ∆ LĐ % - - 23,21 7,15 9,13 17,60 7,43 VĐT tỷ đồng 762,91 516,5 237 1.683 2.957 628,31
∆ LĐ/VĐT người/
tỷ đồng - - 0,4 0,21 0,04 0,05 0,11
(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)
Cũng giống như các chỉ tiêu trên, số lao động làm việc trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex sụt giảm đáng kể vào năm 2004 (giảm 23,21%) và sau đó tăng trưởng vào các năm tiếp theo, đặc biệt là hai năm 2006 và 2007 với mức tăng lần lượt 9,13% và 17,60%, đây chính là khoảng thời gian mà một loạt các dự án lớn của tổng công ty như: Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, Vinaconex Tower hay khu công nghiệp Bắc Phú Cát… chuẩn bị đi vào vận hành và bắt đầu khởi công. Tuy nhiên, so với mức vốn đầu tư bỏ ra thì số lao động tăng thêm như vậy vẫn là rất khiêm tốn. Điều này lí giải tại sao chỉ tiêu số chỗ làm việc tăng thêm của tổng công ty chỉ ở mức rất thấp, bình quân 0,002.
2.2.2. Nhóm chỉ tiêu định tính
Cùng với những chỉ tiêu mang tính chất định lượng, cụ thể như trên, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex thời gian qua còn đem lại những lợi ích định tính, vô hình nhưng cũng rất có ý nghĩa như:
a) Nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế:
Với việc không ngừng đầu tư vào hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, Vinaconex bên cạnh tự nâng cao khả năng của mình đã gián tiếp tác động không nhỏ đến việc nâng cao tính cạnh tranh của thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Bởi sự phát triển mạnh mẽ của Vinaconex đương nhiên sẽ tạo sức ép rất lớn lên các đối thủ, buộc họ phải tăng cường đổi mới từ công nghệ kỹ thuật đến tổ chức quản lý nhằm tăng khả năng cạnh tranh chiếm lĩnh thị phần.
b) Nâng cao trình độ tay nghề của người lao động:
Việc tổng công ty mở rộng đầu tư với những dự án quy mô ngày càng hoành tráng, áp dụng những công nghệ ngày càng phức tạp hơn sẽ khiến đội ngũ cán bộ công nhân viên của họ phải không ngừng học hỏi nâng cao trình độ nhằm làm chủ được toàn bộ quy trình quản lý, công nghệ. Thêm vào đó, như đã nói ở trên, nó sẽ gián tiếp tác động tới các doanh nghiệp khác cùng ngành, buộc họ cũng phải đầu tư để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, qua đó khiến trình độ tay nghề của người lao động ngày một được nâng cao.
c) Làm đẹp bộ mặt của Việt Nam – ngôi sao kinh tế đang lên ở châu Á:
Thông qua rất nhiều các công trình có quy mô hết sức hoành tráng và hiện đại như: khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, khu đô thị mới Bắc An Khánh, tòa nhà Vinaconex Tower hay khu du lịch Cái Giá – Cát Bà (Hải Phòng)… Vinaconex đang góp phần đáng kể vào việc làm đẹp bộ mặt của từng địa phương nói riêng vả cả quốc gia nói chung.