IV. Đánh giá chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
1. Phân tích hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty
mô hình S.W.O.T
1.1. Điểm mạnh (S – Strengths)
+ Tổng công ty có một hệ thống các đơn vị thành viên mạnh và giàu kinh nghiệm, đặc biệt là trong lĩnh vực thi công xây lắp và kinh doanh bất động sản. Các đơn vị thành viên của tổng công ty hợp thành một tập đoàn mạnh, có đầy đủ khả năng đáp ứng được yêu cầu đặt ra của mọi dự án lớn nhỏ. Vinaconex cũng hoàn toàn có ưu thế trong việc đầu tư các dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn, công nghệ cao, thời gian dài.
+ Tổng công ty luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo giúp đỡ của Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan của Trung ương và địa phương trong quá trình xây dựng và phát triển.
+ Tổng công ty có đội ngũ lãnh đạo có tâm huyết, có trình độ chuyên môn cao, có kinh nghiệm quản lý dày dạn. Cùng với đó là đội ngũ nhân viên không ngừng được củng cố, nâng cao cả về số lượng và chất lượng, đảm bảo có đủ trình độ chuyên môn, trình độ quản lý dự án.
+ Được kế thừa thương hiệu có uy tín và các khách hàng truyền thống, sau cổ phần hoá, tổng công ty cổ phần Vinaconex sẽ tiếp tục củng cố vị thế là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực xây lắp và đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
+ Sau cổ phần hoá, vốn chủ sở hữu của tổng công ty sẽ tăng lên gấp 1,5 lần do nhận được lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư bên ngoài. Cùng với đó, với việc Vinaconex đã chính thức niêm yết trên trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội, việc huy động thêm vốn từ phát hành cổ phiếu bổ sung hay trả cổ tức bằng cổ phiếu sẽ trở nên dễ dàng hơn rất nhiều. Đối với một doanh nghiệp chuyên thực hiện đầu tư vào
các dự án bất động sản lớn như Vinaconex, vốn có thể xem như là yếu tố đóng vai trò quan trọng thiết yếu. Chính vì vậy, vốn chủ sở hữu dồi dào chắc chắn sẽ hỗ trợ rất nhiều cho tổng công ty trong việc thực hiện các dự án lớn của mình.
+ Sau cổ phần hoá, Vinaconex sẽ lựa chọn được những cổ đông chiến lược mạnh, có kinh nghiệm về các lĩnh vực tổng công ty hiện đang hoạt động và dự tính sẽ mở rộng hoạt động, trong đó có cả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, tổng công ty sẽ có điều kiện để tiếp cận được với các sản phẩm, các công nghệ chuyên ngành mới, các tập đoàn, liên minh xây dựng và thị trường quốc tế.
+ Sự tham gia của các cổ đông bên ngoài sẽ có tác động lớn trong việc nâng cao tính minh bạch và độc lập của tổng công ty, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của cả doanh nghiệp nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng. Bên cạnh đó, Vinaconex cũng đã sớm có mối quan hệ đối ngoại ngay từ ngày đầu thành lập nên có nhiều thuận lợi trong quá trình hội nhập với khu vực và quốc tế.
1.2. Điểm yếu (W - Weaknesses)
+ Cũng giống như các đơn vị xây lắp lớn khác, Vinaconex luôn có những khoản nợ phải trả là không hề nhỏ. Bên cạnh đó, trong quá trình làm nhà thầu thực hiện thi công xây lắp, tổng công ty cũng thường xuyên bị chiếm dụng vốn khiến các khoản nợ phải thu thường không nhỏ. Do đó ảnh hưởng khá lớn đến nguồn vốn dành cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.
+ Hầu hết tất cả các dự án của tổng công ty đều có thời gian triển khai đầu tư kéo dài, thậm chí có những dự án lên đến gần 10 năm (như dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh), do vậy doanh thu và lợi nhuận thường xuyên không ổn định qua các năm, thường ở mức trung bình thấp trong khoảng thời gian đầu tư xây dựng, khi dự án hoàn thành, đi vào hoạt động hoặc được bán thì mới tăng cao.
+ Các dự án được thực hiện một cách khá tự phát, thiếu tính “gối đầu”, gây ra hiện tượng lúc thừa – lúc thiếu, khi thì khối lượng công việc quá lớn nhưng lại có những thời điểm thiếu dự án.
+ Bộ máy quản lý còn tương đối cồng kềnh, chưa gọn nhẹ dẫn đến hiện tượng ì ạch trong khâu quản lý.
+ Trong lĩnh vực xây dựng hiện nay, các doanh nghiệp có chu kỳ sản xuất dài từ khâu xây dựng đến hoàn thiện dự án và thường xuyên chịu áp lực lớn về vốn. Do vậy trong giai đoạn đầu, tổng công ty sẽ gặp khó khăn về dòng tiền dùng để chi trả cổ tức cũng như trích lập các quỹ hàng năm khi các dự án đang trong quá trình triển khai.
+ Thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu phát triển và thực hiện các chiến lược đầu tư kinh doanh bất động sản trong những năm tới.
1.3. Cơ hội (O – Opportunities)
+ Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới dự báo sẽ ở mức khá cao, kéo theo tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, mở ra các cơ hội lớn cho ngành xây lắp và kinh doanh bất động sản.
+ Việt Nam hiện đã chính thức là thành viên của tổ chức thương mại Thế Giới WTO, điều đó có nghĩa là chúng ta sẽ đón nhận một làn sóng đổ bộ của các doanh nghiệp nước ngoài trong thời gian tới, yếu tố này chắc chắn sẽ tạo nên một cơn sốt những chung cư cao cấp, những cao ốc văn phòng cho thuê… đây chính là cơ hội để tổng công ty có thể mở rộng và tiến sâu hơn nữa vào thị trường bất động sản.
+ Chính phủ hiện đã tạo điều kiện hơn rất nhiều cho người nước ngoài và Việt kiều có cơ hội để sở hữu nhà riêng tại Việt Nam, điều này đương nhiên cũng đồng nghĩa với việc nhu cầu về nhà ở mà đặc biệt là các khu chung cư cao cấp, những khu đô thị mới sẽ tăng cao.
1.4. Thách thức (T – Threats)
+ Sau cổ phần hoá, Ban lãnh đạo tổng công ty cần phải sớm thích nghi với phương thức hoạt động mới linh hoạt và năng động hơn.
vay từ các ngân hàng thương mại quốc doanh. Sau khi chuyển sang mô hình tổng công ty cổ phần, việc vay vốn từ các ngân hàng thương mại quốc doanh sẽ khó khăn và hạn hẹp hơn do những quy định thắt chặt trong vay vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đây thực sự là một trở ngại rất lớn cho đầu tư bất động sản của tổng công ty.
+ Thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng còn chậm. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới các dự án kinh doanh bất động sản của Vinaconex, đặc biệt khi các dự án này đóng vai trò to lớn trong hoạt động kinh doanh của tổng công ty trong thời kỳ 5 năm tới.
+ Sau khi gia nhập WTO, tổng công ty sẽ không chỉ phải đối mặt với những đối thủ cạnh trạnh vốn có ở trong nước như: Hoàng Anh Gia Lai Land, Sông Đà, HUD… mà còn là cả những công ty, những tập đoàn xuyên quốc gia hùng mạnh và rất giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực này như: Posco, Keangnam, IFA, InterContinental…