III. Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty
3. Quản lý của tổng công ty đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất
Việc tổ chức quản lý của tổng công ty Vinaconex đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của mình có thể được chia ra làm ba giai đoạn chính như sau:
+ Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư. + Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư.
+ Giai đoạn 3: Vận hành và khai thác kết quả đầu tư.
Sau đây, ta sẽ đi nghiên cứu cụ thể vào việc tổ chức quản lý của tổng công ty đối với từng giai đoạn của quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản.
3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư luôn luôn được coi là giai đoạn tạo ra tiền đề và quyết định sự thành công hay thất bại của cả dự án. Chính vì vậy, vấn đề chất lượng, sự chính xác của các kết quả tính toán và dự đoán luôn được Vinaconex hết sức quan tâm, chú trọng.
Cũng giống như hầu hết các dự án khác giai đoạn chuẩn bị đầu tư của các dự án bất động sản bao gồm bốn công việc chính sau:
+ Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư. + Nghiên cứu tiền khả thi sơ bộ lựa chọn dự án. + Nghiên cứu khả thi (Lập dự án).
+ Đánh giá và quyết định (Thẩm định dự án).
Theo đó, tổng công ty sẽ thực hiện quản lý các công việc của giai đoạn này như sau:
Thứ nhất, giao cho ban đầu tư phụ trách việc nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản.
Sau đó, khi đã có được báo cáo về các dự án có cơ hội đầu tư, tổng công ty không trực tiếp tham gia mà sẽ chuyển công tác nghiên cứu tiền khả thi sơ bộ lựa chọn dự án và nghiên cứu khả thi (lập dự án) cho một số đơn vị thành viên chuyên trách của mình, bao gồm:
+ Công ty cổ phần tư vấn xây dựng (Vinaconsult).
+ Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (Vinaconex R&D).
+ Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng (Vinaconex 18). + Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư (Vinaconex 36).
Bốn đơn vị thành viên này sau khi nhận được quyết định từ tổng công ty sẽ tổ chức ra các tổ chuyên môn để phụ trách việc lập các báo cáo tiền khả thi và khả thi để trình tổng công ty.
Tổng công ty sau khi tiếp nhận các báo cáo từ một trong các đơn vị trên sẽ giao cho ban đầu tư tổ chức thẩm định hiệu quả (cả về tài chính và kinh tế xã hội) cũng như tính khả thi của dự án để phê duyệt hoặc yêu cầu chỉnh sửa, bổ sung hay bác bỏ.
3.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư
Đây là giai đoạn có ảnh hưởng một cách trực tiếp đến chất lượng công trình và qua đó đương nhiên là có ảnh hưởng tới cả uy tín cũng như thương hiệu của Vinaconex. Chính vì vậy, quản lý chặt chẽ giai đoạn thực hiện đầu tư được xem là yêu cầu hết sức rõ ràng đối với tổng công ty.
Giai đoạn thực hiện đầu tư đối với một dự án bất động sản cũng bao gồm có bốn công việc chính:
+ Thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình. + Thi công xây lắp công trình.
+ Chạy thử và nghiệm thu sử dụng.
Ban đầu tư sẽ thay mặt cho tổng công ty tiến hành hoàn tất mọi thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư như: giấy phép xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hợp các căn cứ pháp lý khác…
Tiếp theo đó, tổng công ty giao nhiệm vụ thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình cho một trong bốn đơn vị có chức năng của mình là:
+ Công ty cổ phần tư vấn xây dựng (Vinaconsult).
+ Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (Vinaconex R&D).
+ Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư xây dựng (Vinaconex 18). + Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư (Vinaconex 36).
Các công ty trên có trách nhiệm hoàn tất các bản vẽ thiết kế và bản dự toán thi công xây lắp để trình tổng công ty phê duyệt, ra quyết định.
Sau khi đã có đầy đủ các căn cứ pháp lý và kinh tế, kỹ thuật như trên, tổng công ty sẽ tổ chức giao lại việc đảm nhận thi công công trình cho các đơn vị thành viên chuyên về thi công như: Vinaconex1, Vinaconex2, Vinaconex 9, Vimeco… (thường là dưới hình thức chỉ định thầu). Các đơn vị được giao nhiệm vụ tiến hành thi công xây lắp công trình theo tiến độ đã đề ra dưới sự giám sát của các đơn vị tư vấn thuộc tổng công ty.
Ngoài ra, đối với một số dự án bất động sản trọng điểm, tổng công ty sẽ lập ra các ban quản lý dự án riêng, ví dụ:
+ Ban QLDA đầu tư xây dựng khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà. + Ban quản lý các trung tâm thương mại Vinaconex.
…
Sau khi hoàn tất quá trình thực hiện, tổng công ty sẽ cử một tổ chuyên trách xuống để nghiệm thu và cho vận hành thử công trình.
3.3. Giai đoạn vận hành
Kết thúc giai đoạn thực hiện đầu tư, đối với mỗi dự án bất động sản khác nhau, tổng công ty lại có những cách thức tổ chức quản lý giai đoạn vận hành riêng, cụ thể như sau.
+ Các dự án chung cư cao tầng và khu đô thị mới: tổng công ty giao cho công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ đô thị Việt Nam (Vinasinco) quản lý hoặc thành lập ra hẳn một công ty thành viên đối với các dự án lớn, ví dụ như công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh (liên doanh với công ty Posco E&C, tập đoàn Posco, Hàn Quốc).
+ Các dự án cao ốc văn phòng cho thuê: thành lập ra các ban quản lý riêng. + Các dự án khách sạn – khu nghỉ mát: thành lập ra các công ty ứng với từng dự án, ví dụ: công ty cổ phần khách sạn Holiday View hay công ty cổ phần khách sạn Sầm Sơn…
+ Các dự án trung tâm thương mại: thành lập ra các công ty tương tự như với khách sạn – khu nghỉ mát, ví dụ: công ty TNHH thương mại Tràng Tiền, công ty cổ phần đầu tư thương mại Thanh Hóa…
+ Các dự án khu công nghiệp: giao cho công ty đầu tư và phát triển khu công nghiệp Vinaconex (Vinaconex IPC).
Qua đó, ta thấy tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam đã và đang thực sự hết sức sâu sát trong việc tổ chức quản lý đối với các dự án bất động sản của mình, từ giai đoạn “phôi thai” ban đầu cho tới khi hoàn thành việc thực hiện đầu tư và bắt đầu đi vào khai thác, vận hành.