2 Tỡnh hỡnh hoạt động kinh doanh của SGDI những năm gần đõy
2.2.1.1Về quy trỡnh và tổ chức thẩm định
Cỏch thức bố trớ, sắp xếp, phõn cụng cụng việc, quy trỡnh tổ chức thẩm định sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cụng tỏc thẩm định, đến chất lượng của cỏc DA thẩm định. Do đú:
Về quy trỡnh thẩm định
- Quy trỡnh cần phải được xõy dựng và thống nhất trong toàn bộ hệ thống ngõn hàng BIDV tới tận chi nhỏnh, từng SGD để trỏnh tỡnh trạng thẩm định tựy tiện, chủ quan, duy ý chớ.
- Trờn cơ sở quy trỡnh thẩm định chung đú, Sở cần ban hành cỏc quy trỡnh thẩm định cho từng nhúm ngành: nhúm ngành xõy lắp, nhúm ngành kinh doanh BĐS, nhúm ngành thương mại – dịch vụ, nhúm ngành thủy điện…
Về tổ chức thẩm định
Bờn cạnh một quy trỡnh tốt thỡ cỏch thức tổ chức bố trớ, phõn cụng cỏn bộ để thực hiện quy trỡnh đú là rất quan trọng để đảm bảo cho quy trỡnh đú phỏt huy được hiệu quả. Cụng tỏc tổ chức thẩm định của Sở cần tiến hành chuyờn mụn húa, phõn định rừ trỏch nhiệm, vai trũ của từng bộ phận, từng phũng, từng cỏn bộ trong việc thực hiện cụng tỏc thẩm định, trỏnh việc chồng chộo. Trong đú:
- Hội sở với Ban Quan hệ khỏch hàng và Ban Quản lý rủi ro: cần chỉ đạo, ban hành những quy chế hướng dẫn, cơ chế chớnh sỏch cho hoạt động thẩm định tại cỏc Sở, cỏc chi nhỏnh và sẽ trực tiếp giải quyết với những DA vay vốn kinh doanh BĐS vượt quỏ thẩm quyền của Sở.
- SGD với 3 phũng liờn quan tới mảng tớn dụng, cho vay là:
+ Phũng quan hệ khỏch hàng: do đõy là phũng tiếp xỳc trực tiếp với khỏch hàng do đú cú đầy đủ điều kiện nhất để thẩm định, đỏnh giỏ toàn diện nhất đối với khỏch hàng và đỏnh giỏ DA vay vốn, phương ỏn kinh doanh của khỏch hàng.
+ Phũng quản lý rủi ro: sau khi đó nhận được bỏo cỏo thẩm định của phũng quan hệ khỏch hàng. Phũng quản lý rủi ro với những cỏn bộ chuyờn mụn của mỡnh sẽ thẩm định lại một lần nữa hay tỏi thẩm định với cỏc DA và đặc biệt là đỏnh giỏ vấn đề rủi ro liờn quan đến hoạt động tớn dụng, rủi ro liờn quan đến DA, phương ỏn kinh doanh đú.
+ Phũng quản trị tớn dụng: sẽ trực tiếp giải ngõn và theo dừi cỏc khoản vay cũng như phỏt sinh của chỳng và cựng với phũng quan hệ khỏch hàng sẽ đụn đốc khỏch hàng trả nợ đỳng hạn.
Về khớa cạnh hồ sơ phỏp lý: liệt kờ cỏc hồ sơ phỏp lý và xõy dựng bảng tớch cỏc hồ sơ phỏp lý. Đảm bảo mỗi khi khỏch hàng đến là cú thể đưa ngay cho khỏch hàng danh mục hồ sơ và khi khỏch hàng nộp, cỏn bộ thẩm định tiến hành kiểm tra và tớch vào bảng danh mục đú. Vừa rỳt ngắn thời gian của khỏch hàng, rỳt ngắn thời gian thẩm định, vừa đảm bảo tớnh đầy đủ của hồ sơ xem xột.
Về thẩm định khỏch hàng vay vốn: Xõy dựng bảng tiờu chuẩn đỏnh giỏ cỏc chỉ tiờu tài chớnh với cỏc doanh nghiệp trong từng ngành nghề, lĩnh vực trong đú cú ngành kinh doanh BĐS. Khụng chỉ tớnh toỏn năng lực tài chớnh của khỏch hàng qua cỏc con số trờn cỏc bỏo cỏo tài chớnh của doanh nghiệp mà cần phõn tớch, đỏnh giỏ khỏch hàng qua cỏc luồng thụng tin nhiều chiều, kể cả trỏi chiều.
Về thẩm định nội dung DAĐT: * Với khớa cạnh thị trường:
Với bất kỳ một DAĐT nào, việc bỏ vốn ra, tiến hành đầu tư, sản xuất kinh doanh là nhằm thu được lợi nhuận thụng qua việc sản phẩm đầu tư được thị trường chấp nhận. Do đú, việc thẩm định khớa cạnh thị trường đúng vai trũ vụ cựng quan trọng. Điều này càng đỳng hơn với hoạt động đầu tư vào BĐS. Bởi đặc thự của hoạt động này là chủ đầu tư phải bỏ ra một lượng vốn lớn đầu tư để xõy dựng lờn cỏc cụng trỡnh nhà cửa, văn phũng, chợ, cỏc trung tõm thương mại… Hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư chỉ được đỏnh giỏ là khả thi và cú hiệu quả khi cỏc sản phẩm này cú người thuờ, người mua với mức giỏ đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Do đú cần chỳ trọng trong việc thẩm định khớa cạnh này:
- Phải nghiờn cứu kỹ diễn biến cung cầu của thị trường BĐS, khụng chỉ trong hiện tại mà trong cả tương lai thụng qua cỏc kờnh thụng tin chớnh thống như: cỏc thụng tin qua trung tõm giao dịch BĐS Hà Nội (HRETC) thuộc Sở tài nguyờn mụi trường Hà Nội; cỏc khảo sỏt, nghiờn cứu của Vietrees, cụng ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, cụng ty địa ốc Sài Gũn Thương tớn Sacomreal, bỏo Kinh tế đụ thị - cơ quan của ủy ban nhõn dõn thành phố Hà Nội, một số trang Web như: muabannhadat.com.vn, diaoconline.vn, dothi.vnexpress.net…
- Tham khảo đơn giỏ nhà đất, thường xuyờn cập nhật diễn biến về giỏ nhà đất để tạo thành cơ sở dữ liệu, so sỏnh, đối chiếu và đỏnh giỏ tớnh hiệu quả, khả thi cho DA
* Với khớa cạnh kỹ thuật:
Đặc thự của cỏc DAĐT kinh doanh BĐS là liờn quan nhiều đến đất đai, tới cỏc giải phỏp thiết kế, thi cụng, tổ chức xõy dựng, đến cỏc thụng số tiờu chuẩn về quy hoạch mặt bằng, thụng số về mỏy múc, thiết bị… Trờn cơ sở của việc thẩm định khớa cạnh kỹ thuật cú phự hợp, khả thi thỡ cỏn bộ thẩm định mới tiếp tục thẩm định khớa cạnh tiếp theo: khớa cạnh tài chớnh của dự ỏn. Những thụng số thu được trong giai đoạn này chớnh là căn cứ quan trọng cho việc tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu tài chớnh của dự ỏn. Một số giải phỏp để nõng cao việc thẩm định khớa cạnh này cú thể là:
- Tổ chức cỏc buổi khảo sỏt địa điểm thực tế để đỏnh giỏ đỳng về địa điểm xõy dựng DA, phõn tớch những thuận lợi, khú khăn đối với việc triển khai, xõy dựng DA. Để tỡm hiểu cỏc thụng tin liờn quan đến khu đất, quy hoạch khu đất… cỏn bộ thẩm định cú thể tỡm đến cỏc cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch, xõy dựng; Sở tài nguyờn mụi trường.
- Ngoài việc lựa chọn, tuyển dụng thờm cỏc cỏn bộ cú kinh nghiệm thẩm định thuộc cỏc khối ngành kỹ thuật, xõy dựng vào làm việc thỡ đối với cỏc cỏn bộ thẩm định đó đang làm tại Sở cú thể tiến hành thực hiện cụng tỏc đào tạo thờm về việc đọc cỏc bản vẽ thiết kế kỹ thuật, tỡm hiểu cỏc yờu cầu về mặt kỹ thuật của cụng trỡnh xõy dựng… qua đú gúp phần nõng cao chất lượng thẩm định kỹ thuật dự ỏn.
- Thuờ cỏc chuyờn gia tư vấn hỗ trợ trong việc thẩm định khớa cạnh này đối với cỏc DA lớn, phức tạp, thời gian vay vốn dài nhưng cú khả năng sinh lời cho ngõn hàng
* Với khớa cạnh nhõn sự, tổ chức:
- Trong quỏ trỡnh thẩm định về khớa cạnh nhõn sự, tổ chức thỡ ngoài năng lực về mặt tài chớnh thỡ trỡnh độ, năng lực chuyờn mụn của chủ đầu tư, lónh đạo cụng ty là rất quan trọng, quyết định quỏ trỡnh điều hành, lónh đạo của toàn bộ dự ỏn sau này.
- Bờn cạnh đú, cũng cần đỏnh giỏ được năng lực, trỡnh độ của cỏc kế toỏn, kế toỏn trưởng bởi lẽ phần lớn họ là những cỏn bộ trực tiếp giao dịch với cỏc cỏn bộ ngõn hàng; trỡnh độ năng lực của họ cũng phần nào phản ỏnh mức độ chuẩn xỏc, chuyờn nghiệp của cỏc bỏo cỏo tài chớnh.
- Ngoài ra, cỏn bộ thẩm định cũng cần đỏnh giỏ về khả năng tổ chức, kế hoạch bố trớ lao động trong quỏ trỡnh triển khai DA; năng lực, kinh nghiệm của Ban quản lý DA, của nhà thầu thi cụng, xõy dựng
* Với khớa cạnh tài chớnh:
- Tựy thuộc loại hỡnh DAĐT mà lựa chọn cỏc chỉ tiờu tớnh toỏn hiệu quả tài chớnh cho phự hợp.
+ Với cỏc DAĐT với hỡnh thức đầu tư xõy dựng hoàn thành và bỏn lại toàn bộ thỡ việc tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh thụng thường chỉ tớnh sao cho đảm bảo chủ đầu tư bỏ vốn ra và thu được lợi nhuận, thời gian tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh là cho đến khi chủ đầu tư đó hoàn thành xong việc bỏn lại đú.
+ Với cỏc DAĐT với hỡnh thức chủ đầu tư xõy dựng và kinh doanh trong suốt đời sống kinh tế của DA hoặc đầu tư xõy dựng và thuờ cụng ty quản lý kinh doanh: thường ỏp dụng với cỏc DA chủ đầu tư xõy dựng văn phũng cho thuờ, xõy dựng chợ, trung tõm thương mại, cỏc khu du lịch… thỡ việc tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu tài chớnh phải tớnh trong một thời gian dài, suốt dũng đời của DA. Do mỗi chỉ tiờu tài chớnh đều cú những ưu, nhược điểm riờng, nờn ngoài cỏc chỉ tiờu tài chớnh NPV, IRR, DSCR cần tớnh thờm một số chỉ tiờu như: thời gian hoàn vốn T, chỉ tiờu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư RR, chỉ tiờu về vốn sinh lợi PI…
- Cỏn bộ thẩm định cần đặc biệt quan tõm tới tỷ lệ lói suất chiết khấu. Hiện nay, tỷ lệ lói suất chiết khấu làm căn cứ, cơ sở cho việc tớnh toỏn lợi nhuận rũng của DA thường được tớnh bằng lấy tỷ lệ chiết khấu bỡnh quõn gia quyền của cỏc nguồn vốn vay: trong đú đối với vốn vay và vốn tự huy động khỏc của chủ đầu tư, ngõn hàng thường lấy ở mức 10%. Như vậy, việc tớnh toỏn tỷ suất chiết khấu này chưa cú khả năng đảm bảo được hết chi phớ cơ hội của việ sử dụng vốn. Căn cứ xỏc định tỷ suất chiết khấu cần phải đảm bảo rằng tỷ suất chiết khấu đú bự đắp được rủi ro, phản ỏnh được chi phớ cũng như hiệu quả sử dụng vốn của chủ đầu tư, doanh nghiệp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Với khớa cạnh kinh tế - xó hội:
Cỏc cỏn bộ thẩm định cần bổ sung, tiến hành thẩm định khớa cạnh này. Tuy ngõn hàng mục tiờu quan trọng nhất là lựa chọn ra cỏc DAĐT hiệu quả, cú khả năng trả nợ cho ngõn hàng. Tuy vậy, việc thẩm định khớa cạnh KT – XH, xem những ảnh hưởng
của DA đối với nền kinh tế, xó hội núi chung cũng đúng vai trũ quan trọng, tăng thờm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay DA. Bởi vỡ, DAĐT kinh doanh BĐS cú đặc điểm là nếu nú được xõy dựng lờn sẽ tạo ra tớnh ảnh hưởng, lan tỏa đối với cảnh quan khu vực xung quanh, cú thể làm tăng vẻ đẹp, giỏ trị của cỏc BĐS trong khu vực… Nhưng bờn cạnh đú, cỏc DAĐT kinh doanh BĐS cũng cú thể gõy ảnh hưởng tiờu cực đối với cảnh quan thiờn nhiờn mụi trường xung quanh khi nú là DA cú kiến trỳc khụng phự hợp, gõy ra ụ nhiễm mụi trường trong quỏ trỡnh xõy dựng, sử dụng DA sau này, cú thể gõy ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện DA, chi phớ sử dụng cụng trỡnh… Tất cả cỏc yếu tố này cũng cần được tớnh đến trong quỏ trỡnh thẩm định DA.
* Với khớa cạnh phõn tớch và đỏnh giỏ rủi ro:
- Hiện nay, theo quy trỡnh phõn chia mới, phũng quan hệ khỏch hàng và phũng quản lý rủi ro sẽ phõn tớch và đỏnh giỏ rủi ro DA. Tuy nhiờn, phũng quan hệ khỏch hàng mới thẩm định, đỏnh giỏ rủi ro lần đầu, những ý kiến đỏnh giỏ này cũn sơ sài. Do đú, phũng quản lý rủi ro cần thẩm định lại, đỏnh giỏ lại rủi ro trờn tất cả cỏc khớa cạnh của DA. Với cơ chế phõn tớch, đỏnh giỏ và phờ duyệt 2 tay này sẽ đảm bảo hơn cho việc nõng cao chất lượng phõn tớch rủi ro của DAĐT
- Bờn cạnh đú, cần tiến hành xõy dựng thang điểm chấm và xếp loại rủi ro của DA.
Về thẩm định tài sản đảm bảo:
- Phải thẩm định kỹ cỏc tài sản được đem để thế chấp, cầm cố, đảm bảo cỏc tài sản phải thuộc quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất của bờn đảm bảo; là cỏc tài sản được phộp giao dịch và khụng cú tranh chấp.
- Do đú yờu cầu đối với cỏc cỏn bộ thẩm định: phải am hiểu về tài sản, cỏc giấy tờ cú giỏ, am hiểu về phỏp luật, quy trỡnh đăng ký giao dịch đảm bảo. Cỏn bộ phải hiểu và nắm chắc được 5 phương phỏp thẩm định giỏ trị BĐS là: phương phỏp so sỏnh, chi phớ, thu nhập, thặng dư và phương phỏp lợi nhuận.
- Tuyển và tỡm kiếm những chuyờn viờn nhiều kinh nghiệm trong việc định giỏ tài sản đảm bảo mà chủ yếu đối với cỏc DAĐT kinh doanh BĐS là định giỏ được đất đai, nhà cửa và cỏc BĐS khỏc.
Mỗi phương phỏp thẩm định đều cú ưu điểm, nhược điểm riờng. Vấn đề quan trọng là cỏn bộ làm cụng tỏc thẩm định phải nhận thức rừ được những ưu điểm, nhược điểm của từng phương phỏp để vận dụng cho hiệu quả.
- Đối với phương phỏp thẩm định theo trỡnh tự sẽ cú vai trũ rất tốt, việc tiến hành theo trỡnh tự ngay từ đầu khi xem xột hồ sơ phỏp lý cũng như thẩm định tư cỏch phỏp nhõn, năng lực tài chớnh của DN sẽ giỳp loại bỏ được cỏc DA khụng hợp lệ, khụng khả thi hoặc cú ngay những phương ỏn, xử lý điều chỉnh cho phự hợp để DA cú thể tiếp tục được thẩm định ở cỏc giai đoạn sau.
- Đối với phương phỏp so sỏnh cỏc chỉ tiờu, phương phỏp này gần như được ỏp dụng trong tất cả cỏc giai đoạn thẩm định DAĐT, và là phương phỏp sử dụng phổ biến nhất tuy vậy sử dụng phương phỏp này dẫn cú thể dẫn tới việc rơi vào tỡnh trạng so sỏnh mỏy múc, cứng nhắc, rập khuụn. Do đú, rất cần đến trỡnh độ, kỹ năng cũng như kinh nghiệm của cỏc cỏn bộ thẩm định.
- Phương phỏp phõn tớch độ nhạy cần tiếp tục tăng cường sử dụng: phương phỏp này cần được tiến hành và thực hiện khụng chỉ đối với chỉ tiờu NPV mà cần tiến hành với tất cả cỏc chỉ tiờu hiệu quả đó tớnh toỏn như IRR, DSCR…
- Phương phỏp dự bỏo phải được sử dụng linh hoạt trong việc dự bỏo về cung cầu sản phẩm của DA, về giỏ cả sản phẩm và giỏ cỏc nguyờn nhiờn vật liệu đầu vào. Cỏc phương phỏp đú là: phương phỏp ngoại suy thống kờ, phương phỏp mụ hỡnh hồi quy tương quan, phương phỏp định mức…
2.2.2 Nhúm cỏc giải phỏp chung
Trờn cơ sở nhúm cỏc giải phỏp cụ thể yờu cầu đặt ra với cụng tỏc thẩm định. Nhúm cỏc giải phỏp cú liờn quan cần thực hiện là:
2.2.2.1 Về chớnh sỏch cho vay đối với cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS
- Thực hiện đa dạng húa khỏch hàng, phõn tỏn rủi ro tớn dụng trờn nhiều mảng cho vay. Riờng đối với lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS: thực hiện cho vay với cỏc DA văn phũng cho thuờ, cỏc DA xõy dựng cỏc khu chung cư, xõy dựng chợ, cỏc khu du lịch, mua sắm trờn cơ sở đú đều phải là cỏc DAĐT khả thi, hiệu quả, cú khả năng hoàn trả vốn vay cho ngõn hàng.
- Sàng lọc thật kỹ cỏc DA và theo dừi chặt sự biến động trờn thị trường nhà đất, nhất là cỏc khu vực cú biến động lớn về giỏ để lờn kế hoạch cho vay với hạn mức thớch hợp. Ngõn hang chỉ chọn lọc cho vay đầu tư những DA mà chủ đầu tư thực sự cú năng lực triển khai và sản phẩm phự hợp với nhu cầu của thị trường.
- Cỏc DAĐT kinh doanh BĐS được xếp vào loại cỏc DA cho vay trung và dài hạn, thời gian cho vay cỏc DA này thường dài. Do đú, quỏ trỡnh thẩm định cỏc DA này là phải đỏnh giỏ một cỏch khỏch quan, khoa học, toàn diện. Cỏn bộ thẩm định phải cú cỏi nhỡn dài hạn đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS. Việc thẩm định khụng chỉ phõn tớch, đỏnh giỏ DA trong vũng một thỏng, hai thỏng mà phải phõn tớch, đỏnh giỏ được trong toàn bộ vũng đời của DA, trong toàn bộ thời gian mà Ngõn hàng cho DA vay nợ.
Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa đối với cỏc DA kinh doanh BĐS theo quy