2 Tỡnh hỡnh hoạt động kinh doanh của SGDI những năm gần đõy
1.4.1.1 Những kết quả đạt được và nguyờn nhõn
Trong 3 năm vừa qua, số DA thẩm định của SGD đó tăng lờn. Cụng tỏc thẩm định đó lựa chọn ra được cỏc DAĐT khả thi và cú hiệu quả. Hiện nay, SGD vẫn đang
tiếp tục giải ngõn cho cỏc DA phỏt sinh trong cỏc năm 2006, 2007, 2008. Phần lớn, cụng tỏc giải ngõn của ngõn hàng và trả nợ vay của khỏch hàng vẫn đảm bảo đỳng tiến độ như cam kết đó đề ra.
Tăng lờn trong năm 2006 và năm 2007 nhưng đến năm 2008 vừa qua, số DA thẩm định, cho vay trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đó giảm đi rừ rệt. Điều này là do xuất phỏt từ nhiều nguyờn nhõn. Nhưng nguyờn nhõn chủ yếu khụng phải là do xuất phỏt từ cụng tỏc thẩm định cỏc DA kinh doanh BĐS của SGD khụng đạt yờu cầu mà nú xuất phỏt từ nguyờn nhõn khỏch quan từ phớa thị trường. Trước những diễn biến theo chiều hướng xấu đi của thị trường, cụng tỏc thẩm định cỏc DA cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đó đặc biệt được nõng cao trong thời gian vừa qua.
Bảng 1.11: Tỡnh hỡnh thẩm định cỏc DA kinh doanh BĐS tại Sở qua cỏc năm
Chỉ tiờu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
Tổng số dự ỏn thẩm định 52 57 61
Số dự ỏn kinh doanh BĐS thẩm định 16 24 9
Số tiền chấp thuận cho vay cỏc dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS (tỷ đồng)
763 1123 317
Nguồn: Số liệu tổng hợp từ phũng Quản lý rủi ro Sở Giao dịch
Trong cụng tỏc thẩm định, Sở đó đạt một số kết quả về:
- Tuõn thủ đỳng quy trỡnh cũng như nội dung thẩm định DAĐT: BIDV cú một quy trỡnh thẩm định đi kốm với đú là những nội dung khỏi quỏt cho cụng tỏc thẩm định cỏc DAĐT thống nhất trong toàn bộ hệ thống ngõn hàng, đõy sẽ là căn cứ để cỏc Sở, cỏc chi nhỏnh trong toàn bộ hệ thống ngõn hàng ỏp dụng. SGD I luụn thực hiện đỳng quy trỡnh thẩm định DAĐT đú bờn cạnh đú cú sửa đổi, bổ sung cho phự hợp với đặc thự của mỗi loại DA.
Trong DA: “Đầu tư khu nhà và cụng trỡnh cụng cộng tại 409 Tam Trinh”, cú
thể thấy, cỏn bộ thẩm định đó thực hiện thẩm định tất cả cỏc nội dung, mặc dự dựa trờn cơ sở bỏo cỏo thẩm định đó cú điều chỉnh do chủ đầu tư thuờ tổ chức chuyờn gia tư vấn thực hiện nhưng đó đảm bảo bao quỏt lại tất cả cỏc khớa cạnh trong quỏ trỡnh
thẩm định : từ thẩm định hồ sơ phỏp lý khỏch hàng cho đến thẩm định tài sản đảm bảo. Riờng trong phần thẩm định DAĐT : đó xột đến thẩm định từ khớa cạnh thị trường đến kỹ thuõt, nhõn sự và đặc biệt nhấn mạnh phần thẩm định tài chớnh DA.
- Phương phỏp thẩm định linh hoạt, kết hợp đa dạng cỏc phương phỏp khỏc nhau: đảm bảo thẩm định đi từ tổng quỏt đến chi tiết. Thực hiện cỏc phương phỏp như so sỏnh, đối chiếu nhưng khụng rập khuụn, cứng nhắc mà trờn cơ sở cú điều chỉnh. Cỏc phương phỏp dự bỏo, phõn tớch độ nhạy cũng được sử dụng một cỏch linh hoạt trong suốt quỏ trỡnh thẩm định và tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu hiệu quả của DA.
Trong DA: “Đầu tư khu nhà và cụng trỡnh cụng cộng tại 409 Tam Trinh” do cơ sở chớnh của việc thẩm định là dựa trờn bỏo cỏo thẩm định, dựa trờn cỏc hồ sơ phỏp lý doanh nghiệp giao cho cỏn bộ ngõn hàng do đú phương phỏp so sỏnh là phương phỏp được sử dụng nhiều nhất trong cụng tỏc thẩm định: so sỏnh kết quả thẩm định, kết quả phõn tớch đỏnh giỏ với bỏo cỏo thẩm định với tất cả cỏc nội dung như so sỏnh giỏ của sản phẩm với giỏ đất trong một số phiờn đấu giỏ tương tự hay so sỏnh với cỏc chỉ tiờu tài chớnh của cỏc DA khỏc. Đõy là những so sỏnh cú giỏ trị thuyết phục. Phương phỏp dự bỏo đó được cỏn bộ thẩm định sử dụng trong phần thẩm định khớa cạnh thị trường, đỏnh giỏ nguồn cung sản phẩm của DA trong tương lai cũng như dự bỏo về khả năng cạnh tranh của sản phẩm. Phương phỏp phõn tớch độ nhạy được cỏn bộ sử dụng trong phần xỏc định sự thay đổi chỉ tiờu NPV, IRR khi cỏc yếu tố đầu vào thay đổi từ đú làm tăng thờm tớnh an toàn của kết quả thẩm định. Thụng qua việc sử dụng phần mềm excel, cỏn bộ thẩm định đó tớnh toỏn sự thay đổi của NPV khi giỏ bỏn và tổng vốn đầu tư của Dự ỏn thay đổi (Phụ lục 02).
- Đảm bảo thời gian thẩm định: khỏch hàng đến Sở thực hiện vay vốn tại Sở luụn mong muốn khoản xin vay của mỡnh được xem xột, phờ duyệt trong thời gian nhanh nhất, trỏnh những thủ tục phiền hà, rắc rối, kộo dài ảnh hưởng đến việc xin vay, hay bỏ lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh của khỏch hàng. Đỏp ứng được tõm lý này, cỏn bộ thẩm định luụn đảm bảo thời hạn xem xột hồ sơ và thẩm định DA đỳng như quy định về thời gian thẩm định đó đề ra tại Sở trờn cơ sở vẫn đảm bảo xem xột một cỏch chớnh xỏc, đầy đủ và trung thực nhất tất cả cỏc nội dung của DA. Quy định về thời
+ Cho vay ngắn hạn là khụng quỏ 5 ngày
+ Cho vay trung dài hạn: Với DA nhúm A là khụng quỏ 15 ngày. Với DA nhúm B là khụng quỏ 10 ngày. Với cỏc DA cũn lại là khụng quỏ 7 ngày.
Với quy định trờn đõy, nhưng cỏn bộ thẩm định thường hoàn thành sớm hơn so với yờu cầu để kịp thời đỏp ứng yờu cầu của khỏch hàng trờn cơ sở vẫn đảm bảo lựa
chọn ra những DAĐT khả thi. Vớ dụ như DA: “Đầu tư khu nhà và cụng trỡnh cụng
cộng tại 409 Tam Trinh”, cỏn bộ thẩm định đó cố gắng hoàn thành thẩm định DA
trong vũng 7 ngày. Và đến nay, SGD vẫn đang thực hiện cho vay, giải ngõn cho DA
này một cỏch hiệu quả, đó giải ngõn được 24 tỷ đồng, đi kốm với đú là cụng tỏc thu hồi nợ gốc đạt đỳng tiến độ.
- Về thụng tin phục vụ cho cụng tỏc thẩm định: ngoài thụng tin cú thụng qua cỏc tài liệu, hồ sơ khỏch hàng gửi đến, cỏn bộ thẩm định cũn thu thập thờm cỏc thụng tin bổ sung về khỏch hàng và khoản vay thụng qua việc đi thuộc địa, kiểm tra việc sử dụng vốn vay. Bờn cạnh đú, cỏn bộ thẩm định thường xuyờn theo dừi, cập nhật thụng tin liờn quan đến doanh nghiệp, lĩnh vực sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp từ cỏc nguồn khỏc như bỏo chớ, cỏc cơ quan cú thẩm quyền... để cú thể đỏnh giỏ được đầy đủ, chớnh xỏc về khỏch hàng.
Trong DA: “Đầu tư khu nhà và cụng trỡnh cụng cộng tại 409 Tam Trinh”, cỏc thụng tin, số liệu sử dụng trong DA, cỏn bộ thẩm định đó thu được thụng qua hồ sơ khỏch hàng bàn giao, qua trao đổi với khỏch hàng, đến trực tiếp cụng ty để xem xột về tỡnh hỡnh sản xuất, kinh doanh cũng như đến trực tiếp địa điểm 409 Tam Trinh để xem xột hiện trạng đất đai ; làm việc với cỏn bộ chớnh quyền địa phương ; và kham thảo thụng tin từ một số kờnh thụng tin đại chỳng khỏc.