2 Tỡnh hỡnh hoạt động kinh doanh của SGDI những năm gần đõy
1.3.3Cụng tỏc thẩm định về DAĐT
Sau khi cỏn bộ thuộc phũng tớn dụng đó thẩm định và đỏnh giỏ về hồ sơ phỏp lý của DA, hồ sơ đó được bàn giao và chuyển sang cho phũng thẩm định để phũng thẩm định tiến hành thẩm định cỏc nội dung của DAĐT. Cỏc kết luận của cỏn bộ thẩm định như sau:
Nội dung 1: Tổng quan về DA
a/ Giới thiệu chung về DA:
1 Tờn DA Đầu tư xõy dựng “Nhà ở và cụng trỡnh cụng cộng” tại số 409 Đường Tam Trinh - Quận Hoàng Mai –Hà Nội”
2 Địa điểm xõy dựng Số 409 Đường Tam Trinh - Quận Hoàng Mai – Hà Nội
3 Chủ đầu tư Tổng cụng ty Cổ phần Đầu tư xõy dựng và Thương mại Việt Nam (Constrexim Holdings)
4 Mục đớch đầu tư Xõy dựng nhà ở thấp tầng (theo kiểu khu nhà vườn) và
cụng trỡnh cụng cộng
5 Nội dung đầu tư Xõy dựng khu nhà ở thấp tầng và hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại 409 Tam Trinh, Hoàng Mai, Hà Nội
6 Hỡnh thức đầu tư Chủ đầu tư DA: Constrexim Holdings
7 Phương thức QLDA Constrexim Holdings uỷ thỏc đầu tư và quản lý khai thỏc DA cho Cụng ty Cổ phần Đầu tư phỏt triển nhà Constrexim (đơn vị thành viờn)
b/ Vị trớ, đặc điểm và hiện trạng khu đất thực hiện DA
Căn cứ vào bỏo cỏo thẩm định dự ỏn, bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi, cỏn bộ tớn dụng đó túm tắt những nột chớnh về vị trớ, đặc điểm và hiện trạng dự ỏn như sau:
Khu đất thực hiện DA cú diện tớch 1,76 ha trong đú phạm vi nghiờn cứu DA là 1,31 ha thuộc địa phận Phường Hoàng Văn Thụ - Quận Hoàng Mai - Thành phố Hà
Nội. DAĐT được xõy dựng trờn 13.235 m2 khu đất nhà xưởng sản xuất của Cụng ty
Da Giầy Hà Nội nằm ngay mặt đường Tam Trinh. Ranh giới khu đất chi tiết: - Phớa Bắc giỏp với đường quy hoạch song song với Ngũi Huyện
- Phớa Đụng giỏp với DA của Cụng ty Xõy dựng và Phỏt triển nhà số 07
- Phớa Tõy giỏp với Cụng ty Giầy Thăng Long, Văn phũng Cụng ty Da Giầy HN - Phớa Nam giỏp với DA của Cụng ty Xõy dựng và Phỏt triển nhà số 07
*) Hiện trạng hệ thống giao thụng
Giao thụng nối vào DA hiện nay đang sử dụng một đường duy nhất theo hướng từ đường Tam Trinh đi vào, dựng chung với Cụng ty Da Giầy Hà Nội. Sau khi quy hoạch Quận Hoàng Mai sẽ cú đường quy hoạch mới giỏp phớa Bắc của DA nối từ đường Tam Trinh đi Yờn Sở. Phớa Tõy của DA cú đường nối ra đường Đền Lừ đi Yờn Sở.
*) Hiện trạng đất đai
Đất đai hiện tại gồm: Diện tớch nhà xưởng hiện trạng (7.557 m2), Nhà để xe (369
m2), 01 Trạm biến thế, 01 Trạm bơm và xử lý nước, Khu WC
Trờn cơ sở những nội dung đú, cỏn bộ thẩm định đó phối hợp cựng cỏn bộ phũng tớn dụng liờn hệ với doanh nghiệp tiến hành khảo sỏt thuộc địa thực tế. Qua đú đó rỳt
ra một số kết luận như sau:
* Thuận lợi:
- Khu đất cú địa hỡnh tương đối bằng phẳng, điều kiện địa chất thủy văn tốt, thuận lợi cho xõy dựng.
- Khu đất DA nằm trong một tổng thể khu vực cú tốc độ đụ thị húa khỏ cao với nhiều tuyến đường giao thụng lớn sắp được triển khai như tuyến đường Đền Lừ đi Yờn Sở, Tam Trinh. Bờn cạnh đú giai đoạn năm 2007-2010 trong khu vực sẽ quy hoạch xõy dựng trụ sở UBND quận Hoàng Mai, khu trung tõm thương mại Đền Lừ và khu đụ thị mới Mai Động tạo thành một quần thể nhiều khu đụ thị mới cú đầy đủ cỏc dịch vụ thương mại, văn húa, thể dục thể thao rất thuận tiện để DAĐT phỏt triển thành một khu nhà ở và cụng trỡnh cụng cộng với nhiều tiện ớch và đồng bộ.
- Trong khu vực triển khai DA khụng cú nhà dõn nờn rất thuận lợi cho cụng tỏc đền bự giải phúng mặt bằng.
* Khú khăn:
- Cần chỳ ý đến cụng tỏc đền bự hợp lý cho cụng ty Da giầy để di dời ra khỏi khu đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Hiện trạng khu đất là cỏc nhà xưởng sản xuất và cỏc cụng trỡnh phụ trợ đó xuống cấp khụng phự hợp với quy hoạch của DA nờn khu đất cần phải được đầu tư xõy dựng mới hạ tầng kỹ thuật hiện đại phục vụ cho toàn DA và cho phự hợp với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn thành phố.
c/ Quy mụ và nội dung đầu tư DA
- DAĐT “Nhà ở và cụng trỡnh cụng cộng tại 409 Tam Trinh, Hoàng Mai, Hà
Nội” được thực hiện với quy mụ:
+) Xõy dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trờn tổng diện tớch đất 13.235m2
+) Xõy dựng 01 nhà trẻ 3 tầng với diện tớch đất 1.028 m2
+) Xõy dựng phần thụ 69 nhà vườn với tổng diện tớch sàn xõy dựng 21.456 m2
- Quy hoạch sử dụng đất cụ thể như sau:
Trờn khu đất được Uỷ ban Nhõn dõn Thành phố Hà Nội đồng ý quy hoạch và theo Quyết định 324QĐ/MC-QLĐT ngày 19/03/2007 phờ duyệt điều chỉnh DA của Tổng Giỏm đốc Cụng ty Đầu tư và Xuất nhập khẩu Việt Nam, DA cú quy mụ cụ thể như sau:
Bảng 1.4a: Chỉ tiờu quy hoạch sử dụng đất ST T Chỉ tiờu Diện tớch (m 2) Tỷ trọng 1 Tổng diện tớch sử dụng đất 13.235 100% 2 Diện tớch đất xõy dựng cụng trỡnh 7.659 57,9% 3 Diện tớch đất xõy dựng nhà trẻ 1.028 7,7%
4 Diện tớch đường giao thụng 3.991 30,2%
5 Diện tớch đất hành lang bảo vệ mương 557 4,2%
6 Tổng diện tớch sàn 21.456
7 Mật độ xõy dựng 40,7%
Tuy nhiờn trờn thực tế theo thiết kế cơ sở của DA đó được phờ duyệt thỡ phần
đất xõy dựng cụng trỡnh (69 nhà vườn) cú diện tớch xõy dựng là 7.548 m2, bao gồm:
Bảng 1.4b
Lụ Vị trớ Chức năng Diện tớch sàn (m2)
1 Phớa Đụng khu đất - 16 Nhà vườn (DT đất 135 m
2)
- 01 Nhà vườn (DT đất 276 m2) 5.200
2 Phớa Nam khu đất - 24 Nhà vườn (DT đất 98 m2) 7.488
3 Phớa Bắc khu đất - 24 Nhà vườn (DT đất 98 m
2)
- 04 Nhà vườn (DT đất 102 m2) 8.768
Tổng cộng 21.456
d/ Tiến độ thực hiện DA
Theo kế hoạch thực hiện đó được phờ duyệt, DA 409 Tam Trinh đó triển khai từ thỏng 12/2004 và dự kiến sẽ thực hiện trong khoảng thời gian từ thỏng 6/2007 đến thỏng 6/2009.
Tuy nhiờn, trờn thực tế do cú sự thay đổi về nội dung của Hợp đồng hợp tỏc đầu tư số 07/HDHTĐT ngày 16/08/2004 vỡ vậy tiến độ triển khai của DA chậm so với dự kiến. Việc thi cụng xõy dựng hạ tầng kỹ thuật lựi khởi cụng từ thỏng 8/2007 sang thỏng 3/2008, do đú tiến độ thi cụng xõy dựng phần thụ cũng bị lựi lại 9 thỏng và dự ỏn sẽ được bàn giao vào thỏng 3/2010.
Kết luận của cỏn bộ thẩm định: sự lựi lại tiến độ của DA là hợp lý, xuất phỏt cả (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
từ phớa những nguyờn nhõn chủ quan và khỏch quan. Tuy vậy, cũng do sự thay đổi về thời gian và tiến độ mà một số nội dung trong kết quả bỏo cỏo khả thi cũng như kết quả tớnh toỏn hiệu quả của dự ỏn sẽ phải cú những thay đổi, bổ sung cho cần thiết.
e/ Mục đớch và sự cần thiết đầu tư DA
Với vai trũ là một trung tõm văn hoỏ, kinh tế, chớnh trị của cả nước, hiện nay tại Hà Nội giải quyết nhà ở cho người dõn là một vấn đề được lónh đạo Thành phố và người dõn hết sức quan tõm. Với mục tiờu giảm dần dõn cư từ nội thành ra ngoại thành theo đỳng chỉ đạo của Chớnh phủ, Thành phố Hà Nội đó quy hoạch nhiều khu
dõn cư ở ngoại thành, thành lập thờm 3 Quận mới và xõy dựng chương trỡnh gión dõn nội thành từ năm 1996 đến nay với cỏc điểm dõn cư tập trung tại Linh Đàm, Định Cụng, Trung Hoà - Nhõn Chớnh, Tõy Hồ, Nghĩa Đụ... Những DA núi trờn phần nào đó đỏp ứng được nhu cầu về nhà ở rất lớn của người dõn.
Đồng thời Căn cứ theo Quyết định số 74/2003/QĐ-UB ngày 17/06/2003 của UBND thành phố về việc chấp thuận cho Cụng ty Cổ phần Đầu tư xõy dựng và Thương mại Việt Nam lập DA xõy dựng nhà ở và cụng trỡnh cụng cộng theo quy hoạch tại 409 đường Tam Trinh, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, thực hiện việc di chuyển cơ sở sản xuất của Cụng ty Da Giầy Hà Nội qua đú cỏn bộ thẩm
định kết luận: việc phỏt triển cỏc DA xõy dựng cỏc khu đụ thi vừa và nhỏ tại cỏc
Quận mới được thành lập với mục đớch tăng quỹ đất ở cho thành phố, đỏp ứng nhu cầu về nhà ở của người dõn là một định hướng quy hoạch và phỏt triển đỳng đắn của Hà Nội hiện tại và trong cả tương lai.
Nội dung 2: Thị trường và khả năng tiờu thụ sản phẩm của DA
a/ Sản phẩm của DA
Căn cứ trờn Bỏo cỏo kết quả thẩm định DA, sản phẩm của DA được xỏc định như sau:
- 69 khu nhà vườn với tổng diện tớch sàn xõy dựng là 21.456 m2, trong đú:
+) 16 nhà vườn loại A, mỗi nhà vườn cú diện tớch đất 100 m2, diện tớch xõy
dựng 75 m2
+) 01 nhà vườn loại B cú diện tớch đất 276 m2, diện tớch xõy dựng 100 m2
+) 48 nhà vườn loại C, mỗi nhà vườn cú diện tớch đất 98 m2, diện tớch xõy
dựng 78 m2
+) 04 nhà vườn loại D, mỗi nhà vườn cú diện tớch đất 102 m2, diện tớch xõy
dựng 80m2
Kết luận của cỏn bộ thẩm định: sản phẩm của DA phự hợp với diện tớch và mục đớch đất được quy hoạch và sử dụng.
b/ Thị trường mục tiờu của DA
Sản phẩm của DA chủ yếu là cỏc căn nhà vườn liền kề, theo dự kiến của chủ đầu
tư giỏ bỏn dự kiến sản phẩm của DA là 17,5 triệu đồng/m2 đất ở và 2,1 triệu đồng/m2
sàn xõy dựng vỡ vậy thị trường mục tiờu của DA nằm trong phõn khỳc thị trường hướng tới tầng lớp trung lưu thành thị. Đõy là cơ sở để phõn tớch thị trường của DA.
c/ Đỏnh giỏ về nhu cầu sản phẩm đầu ra của DA
Trong Bỏo cỏo thẩm định của DA, đó phõn tớch kỹ phần này, tuy vậy, việc đỏnh giỏ nhu cầu sản phẩm đầu ra của DA là rất quan trọng. Với phớa gúc độ ngõn hàng, nú sẽ quyết định đến khả năng trả nợ của DA, cỏn bộ thẩm định khụng chỉ dựa trờn cỏc nhận định từ phớa bỏo cỏo thẩm định của DN mà đó tập trung đi sõu, phõn tớch, tỡm hiểu thờm về khớa cạnh này qua cỏc luồng thụng tin khỏc nhau như thụng tin từ việc tỡm hiểu trực tiếp trờn thị trường, thụng tin từ cỏc sỏch, bỏo, cỏc luồng nhận định từ cỏc phương tiện truyền thụng để tiến hành tổng hợp, phõn tớch. Đỏnh giỏ thị trường BĐS với những thuận lợi, khú khăn để thấy được nhu cầu về sản phẩm của thị trường:
* Thuận lợi:
Vào những thỏng đầu năm 2007, ngược lại với sự ảm đạm trong khoảng thời gian 2004 - 2006 thị trường BĐS trong khu vực cả nước núi chung và tại khu vực Hà Nội núi trờn đó cú nhiều biểu hiện tớch cực, đặc biệt là phõn khỳc căn hộ cao cấp. Những nhõn tố quan trọng để thị trường BĐS sụi động trở lại trong năm 2007 vừa qua là chớnh sỏch “mở” cho phộp Việt kiều về mua nhà tại Việt Nam, tiền lời thu được từ chứng khoỏn đang được tỏi đầu tư trở lại thị trường nhà đất và nhu cầu xõy văn phũng cao ốc cho thuờ ngày một núng trong điều kiện Việt Nam đó chớnh thức trở thành thành viờn của WTO...Ngoài nhu cầu “núng” về BĐS dựng làm văn phũng đại diện, căn hộ cao cấp cho thuờ, đất và nhà để ở cũng đó cú dấu hiệu sụi động trở lại.
Tuy nhiờn khụng giống như cỏc đợt sốt đất năm 2001-2003, đợt sốt đất năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chớ Minh.
Riờng tại Hà Nội, năm 2007 được đỏnh giỏ là năm của BĐS tại khu vực Mỹ Đỡnh thuộc địa phận quận Cầu Giấy và huyện Từ Liờm. Đất biệt thự ở cỏc khu Mỹ Đỡnh I, II cũng cú giỏ rao bỏn trờn thị trường khoảng 70-80 triệu đ/m2, tăng gần gấp đụi so với thời điểm cuối năm 2006. Giỏ đất phõn lụ, đất thổ cư tại cỏc khu vực kế cận Nghĩa Tõn, Cổ Nhuế, Xuõn Đỉnh, cũng đồng loạt tăng 1,5-2 lần. Cuối năm 2007, khi giỏ nhà đất khu trung tõm Hà Nội bị đẩy lờn quỏ cao thỡ giới đầu tư lại đổ xụ sang cỏc DA khu vực Hà Tõy như Văn Quỏn, An Khỏnh... khiến thị trường nhà đất ở đõy cũng tăng mạnh, giỏ đất nền biệt thự ở Hà Đụng nhiều nơi đó lờn hơn 32 triệu đ/m2.
* Khú khăn: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Năm 2008 cỏc chuyờn gia về BĐS đều nhận định rằng tỡnh trạng thiếu hàng - tăng giỏ sẽ lặp lại. Tuy nhiờn khả năng sụi động như năm 2007 sẽ khú xảy ra vỡ những tỏc động của chớnh sỏch mới cú liờn quan như giỏ đất tăng, việc xem xột ỏp dụng thuế chống đầu cơ đất đai và Luật thuế Thu nhập cỏ nhõn ỏp dụng cho lợi nhuận từ việc chuyển nhượng BĐS, chớnh sỏch tiền tệ thắt chặt hạn chế dũng vốn đổ vào thị trường…
→ Kết luận của cỏn bộ thẩm định:
Cỏn bộ thẩm định cũng tiến hành thu thập thờm thụng tin từ bỏo cỏo về tỡnh hỡnh BĐS trờn khu vực Hà Nội trong Quý III/2007 của Cụng ty CBRE Việt Nam- cụng ty chuyờn kinh doanh tư vấn BĐS của Mỹ. Cụng ty đó đưa ra dự bỏo về sự sụi động của thị trường BĐS núi chung và nhu cầu về nhà ở núi riờng trờn địa bàn Hà Nội trong thời gian sắp tới. Triển vọng của thị trường được đỏnh giỏ khả quan với những nhận định về nhu cầu tiếp tục tăng đối với cỏc DA cú chất lượng cao, giỏ bỏn tiếp tục tăng, trờn địa bàn Hà Nội sẽ cú thờm nhiều DA căn hộ cao cấp…Nhận định đú dựa trờn cỏc số liệu nghiờn cứu cho thấy nguồn cung tại thị trường căn hộ bỏn và cho thuờ hiện tại chỉ đỏp ứng được khoảng 60% nhu cầu thực tế về nhà ở của người dõn. Khoảng cỏch giữa cung và cầu này được dự bỏo cũng sẽ gia tăng hơn nữa. Theo tớnh toỏn của Cụng
ty Tư vấn và quản lý BĐS CB Richard Ellis, từ nay đến năm 2010 nhu cầu về nhà ở của riờng thành phố Hà Nội vào khoảng 26.000 căn hộ trong khi nguồn cung chỉ cú thể đỏp ứng trờn 10.000 căn hộ. Từ đú kết luận:
- Sau một thời gian trầm lắng, vào những thỏng cuối năm 2007 và đầu năm
2008 thị trường BĐS núi chung và thị trường nhà ở núi riờng đang cú những chuyển biến tớch cực, cụ thể là khối lượng giao dịch thành cụng đang cú chiều hướng tăng.
- Đối với phõn khỳc thị trường nhà ở cho tầng lớp trung lưu thành thị. Cho dự
thị trường BĐS cú sốt hay khụng thỡ đõy vẫn sẽ là phõn khỳc thị trường hứa hẹn nhiều tiềm năng vỡ nhu cầu nhà ở của tầng lớp này là cú thật và cú tớnh khả thanh toỏn cao.
d/ Đỏnh giỏ về nguồn cung sản phẩm đầu ra của thị trường
- Về nguồn cung đó hỡnh thành
Trong những năm vừa qua mặc dự thị trường BĐS cú dấu hiệu chững lại nhưng nhiều cụng ty vẫn tập trung đầu tư vào lĩnh vực này với hy vọng đún đầu nhu cầu của người mua khi thị trường sốt trở lại và nhiều khu đụ thị mới đó ra đời như Linh Đàm, Định Cụng, Văn Quỏn, Mễ Trỡ - Sụng Đà, Trung Hoà - Nhõn Chớnh, ... Tại cỏc khu đụ thị này, ngoài cỏc khối nhà chung cư cao tầng thỡ cỏc khối nhà thấp tầng, nhà chia