2 Tỡnh hỡnh hoạt động kinh doanh của SGDI những năm gần đõy
1.2.2.4 Phương phỏp thẩm định cỏc DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
Việc thẩm định cỏc DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD được tiến hành theo một trỡnh tự đi từ tổng quỏt đến chi tiết. Điều này được thể hiện qua, khi tiến hành thẩm định bất kỳ một DA nào, việc đầu tiờn là cỏn bộ thẩm định tiến hành xem xột tớnh đầy đủ, phự hợp, hợp lý của DA như hồ sơ DA, tư cỏch phỏp lý của chủ đầu tư rồi mới đi
vào xem xột, đỏnh giỏ DA. Ngay cả như trong quỏ trỡnh thẩm định DA: đầu tiờn là xem xột đỏnh giỏ sơ bộ cỏc nội dung chớnh của DA như: mục tiờu đầu tư, quy mụ vốn, tiến độ thực hiện DA xem xột co khả thi, phự hợp khụng mới đi sõu vào phõn tớch, thẩm định cỏc khớa cạnh như thị trường, kỹ thuật, nhõn sự, tài chớnh... Như vậy, cỏch làm này với mục đớch là cỏc kết luận rỳt ra ở nội dung trước sẽ là điều kiện để tiếp tục nghiờn cứu ở giai đoạn sau, qua đú gúp phần tiết kiệm thời gian, chi phớ cho việc thẩm định DA, giỳp sàng lọc được DA, lựa chọn ra những DA khả thi. Ngoài ra, một số phương phỏp khỏc được ỏp dụng trong quỏ trỡnh thẩm định cỏc DA kinh doanh BĐS tại Sở đú là:
* Phương phỏp so sỏnh, đối chiếu cỏc chỉ tiờu: đõy là phương phỏp đơn giản và hay dựng nhất, được ỏp dụng với hầu hết với cỏc nội dung trong quỏ trỡnh thẩm định. Và thường hay dựng nhất khi thẩm định cỏc khớa cạnh sau:
- Với khớa cạnh phỏp lý: thẩm định hồ sơ vay vốn và thẩm định khỏch hàng vay vốn: so sỏnh tớnh đầy đủ, hồ sơ phỏp lý của DA đú với cỏc quy định về hồ sơ phỏp lý chung của BIDV và so sỏnh với cỏc DA tương tự.
- Với khớa cạnh kỹ thuật: so sỏnh cỏc tiờu chuẩn kỹ thuật dự của DA với cỏc tiờu chuẩn về thiết kế, xõy dựng do nhà nước quy định
- Với khớa cạnh tài chớnh: so sỏnh cỏc chỉ tiờu tài chớnh của DA với cỏc chỉ tiờu tổng hợp về cơ cấu vốn, suất vốn đầu tư, cỏc tỷ lệ tài chớnh phự hợp với hướng dẫn hiện hành của nhà nước và so sỏnh với cỏc doanh nghiệp tương tự kinh doanh BĐS.
* Phương phỏp phõn tớch độ nhạy: phương phỏp này dựng để xem xột mức độ nhạy cảm của DA đối với sự biến động của cỏc yếu tố cú liờn quan. Và là một phương phỏp mà SGD luụn luụn yờu cầu phải tiến hành trong việc thẩm định khớa cạnh tài chớnh của DA. Cỏn bộ thẩm định thụng qua dự kiến một số tỡnh huống bất trắc cú thể xảy ra với DA như: vượt chi phớ đầu tư, giỏ cỏc nguyờn vật liệu đầu vào thay đổi, giỏ bỏn sản phẩm thay đổi... mà khảo sỏt sự thay đổi của cỏc chỉ tiờu NPV, IRR...
* Phương phỏp dự bỏo: trong quỏ trỡnh thẩm định cỏc DAĐT kinh doanh BĐS, cỏn bộ thẩm định thường xuyờn tiến hành tham thảo cỏc luồng thụng tin khỏc nhau
đú kết hợp sử dụng cỏc phương phỏp dự bỏo thớch hợp tiến hành dự bỏo về diễn biến cung cầu BĐS, dự bỏo những biến động về giỏ cả nguyờn nhiờn vật liệu: xăng, dầu, sắt, thộp... phục vụ cho DA cũng như giỏ cả tiờu thụ cỏc sản phẩm đầu ra của DA.
Ngoài ra, cỏn bộ thẩm định thực hiện một số cỏc phương phỏp khỏc dựng để định giỏ BĐS; xem xột giỏ cho thuờ, bỏn BĐS là đầu ra của DA cú hợp lý chưa; đỏnh giỏ mức vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư cho DA. Cỏc phương phỏp đú như là: phương phỏp thặng dư xem xột tiềm năng phỏt triển của BĐS, phương phỏp thu nhập tớnh tổng đầu tư dựa trờn cơ sở chuyển đổi một dũng thu nhập hàng năng thành một tổng số vốn...
1.3 Minh hoạ thực tế cụng tỏc thẩm định DA vay vốn kinh doanh BĐS tại SGD: “DAĐT khu nhà ở và cụng trỡnh cụng cộng tại 409 Tam Trinh”.
Ngày 15/04/2008, đại diện của doanh nghiệp là Tổng cụng ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Việt Nam đó đến Sở Giao dịch đề nghị xin vay vốn để thực hiện DAĐT tại đơn vị: “Dự ỏn đầu tư khu nhà ở và cụng trỡnh cụng cộng tại 409 Tam Trinh”. Do đõy là cụng ty cú lịch sử quan hệ đó hơn 10 năm với ngõn hàng và hàng năm đều thực hiện vay vốn tại Ngõn hàng theo hạn mức cấp sẵn do đú trưởng phũng tớn dụng đó tiếp nhận dự ỏn và trao cho cỏc cỏn bộ thuộc phũng vốn đó, đang thực hiện quản lý cỏc dự ỏn thuộc cụng ty.