2 Tỡnh hỡnh hoạt động kinh doanh của SGDI những năm gần đõy
1.4.2.2 Nguyờn nhõn của những hạn chế trờn
Nguyờn nhõn chủ quan
- Chưa cú một quy trỡnh riờng biệt cho lĩnh vực này. Tại SGD hiện nay, quy trỡnh chung cho thẩm định DA cú nhưng cũn chung chung ỏp dụng cho tất cả cỏc lĩnh vực. Đối với riờng từng lĩnh vực cụ thể, ngoài quy trỡnh thẩm định cho cỏc DA vay vốn đầu tư của ngành thuỷ điện thỡ vẫn chưa cú quy trỡnh thẩm định riờng cho cỏc DA vay vốn kinh doanh BĐS mặc dự đõy cũng là một lĩnh vực cho vay đầu tư khỏ đặc thự.
- Số lượng cỏn bộ thẩm định cũn thiếu bờn cạnh đú, cỏc cỏn bộ cũn trẻ. Một điểm nổi bật tại SGD là đội ngũ cỏn bộ của SGD rất trẻ và năng động. Đõy là một lợi thế cho Sở nhưng bờn cạnh đú cũng là sự hạn chế. Trong số cỏn bộ thẩm định, chiếm đến hơn 20% là cỏn bộ cú kinh nghiệm dưới 1 năm. Cỏc cỏn bộ này là những cỏn bộ vừa mới ra trường, kinh nghiệm cũn thiếu do đú chưa thực sự được va chạm nhiều với thực tế. Trong khi đú, cỏc DAĐT kinh doanh BĐS là loại hỡnh DA mà cụng việc thẩm định bao gồm rất nhiều nội dung, liờn quan đến nhiều khớa cạnh khỏc nhau từ khớa cạnh thị trường nhiều biến động, khớa cạnh kỹ thuật với những đặc thự liờn quan đến vấn đề kiến trỳc, xõy dựng, khớa cạnh tài chớnh liờn quan đến cụng suất dự kiến DA…
giai đoạn hiện nay, cỏc Ngõn hàng đang cạnh tranh gay gắt về thị phần tớn dụng trờn thị trường. Do đú, khỏch hàng đến với Ngõn hàng thỡ cỏc cỏn bộ ngõn hàng sẽ phải làm sao đỏp ứng được kịp thời nhu cầu của khỏch hàng. Trong nhiều trường hợp, một số nội dung cú thể chưa đỏp ứng được yờu cầu nhưng cỏn bộ cú thể bỏ qua. Bờn cạnh đú, sức ộp về mặt thời gian thẩm định khiến cỏn bộ cũng khụng thể thẩm định, đi sõu chi tiết tất cả mọi khớa cạnh.
Nguyờn nhõn khỏch quan - Nguyờn nhõn từ phớa chủ đầu tư:
+ Năng lực lập DAĐT của một số chủ đầu tư: Chất lượng hồ sơ dự ỏn là căn cứ thực tiễn quan trọng làm cơ sở để thẩm định. Dự ỏn được lập cú chất lượng tốt với những thụng tin đầy đủ, cú độ tin cậy sẽ tạo thuận lợi cho việc xem xột, phõn tớch và đỏnh giỏ DA. Tuy vậy, khả năng lập DAĐT cũng như tớnh trung thực, đầy đủ trong hồ sơ DAĐT của một số chủ đầu tư cũn hạn chế. Điều đú đó gõy ảnh hưởng khụng nhỏ trong quỏ trỡnh thẩm định DA của cỏc cỏn bộ thẩm định, khú khăn và làm chậm lại quỏ trỡnh thẩm định do cỏn bộ phải thường xuyờn xem xột và kiểm tra, hỏi lại khỏch hàng cũng như phải phõn tớch, đỏnh giỏ lại DA, phuơng ỏn kinh doanh của khỏch hàng.
+ Đú cũn là năng lực của chủ đầu tư trong quỏ trỡnh thực hiện và khai thỏc DA kinh doanh BĐS. Việc thẩm định của cỏc cỏn bộ thẩm định chỉ được đỏnh giỏ là cú hiệu quả khi vốn giải ngõn của ngõn hàng, lượng vốn của ngõn hàng cho khỏch hàng vay đảm bảo an toàn, hiệu quả trong suốt quỏ trỡnh cho vay DA. Với đặc điểm cỏc DA kinh doanh BĐS cú thời gian thực hiện và vận hành DA thường kộo dài, trong quỏ trỡnh đú năng lực của chủ đầu tư cũn hạn chế khiến cho DA gặp phải những khú khăn, vưúng mắc trong quỏ trỡnh thực hiện.
+ Bờn cạnh đú, tớnh phối hợp của chủ đầu tư, khỏch hàng trong việc cung cấp thụng tin trung thực, chớnh xỏc; việc hợp tỏc của khỏch hàng với cỏn bộ thẩm định trong quỏ trỡnh thẩm định, thực hiện DA cũng ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả thẩm định. Những bỏo cỏo tài chớnh khụng trung thực, việc che dấu những thụng tin về thực tế hoạt động làm ăn của khỏch hàng đó làm cho cụng tỏc thẩm định nhiều DA
gặp khú khăn, giảm tớnh an toàn, khả thi trong kết quả thẩm định hay chớ ớt cũng làm kộo dài, mất thời gian trong quỏ trỡnh thẩm định lại của cỏn bộ thẩm định.
- Nguyờn nhõn từ phớa cỏc văn bản, chớnh sỏch của Nhà nước đụi khi cũn nhiều mõu thuẫn, chồng chộo; cỏc luồng thụng tin trờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng cũn quỏ đa dạng, nhiều chiều và nhiều khi khú thẩm định được tớnh xỏc thực của những thụng tin này. Tất cả đều đó làm ảnh hưởng tới chất lượng của cụng tỏc thẩm định.
- Nguyờn nhõn từ những diễn biến khú lường của thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường rõt nhạy cảm, sự phỏt triển của thị trường này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Do đú và trờn cơ sở đú, hoạt động cho vay kinh doanh đầu tư BĐS là hoạt động mang nặng rủi ro. Cuộc khủng hoảng kinh tế tài chớnh Mỹ mà hiện nay đó lan rộng ra nhiều quốc gia trờn thế giới cũng xuất phỏt từ chớnh hoạt động cho vay BĐS này. Đối với Việt Nam, thị trường BĐS ở Việt Nam chỉ bước đầu phỏt triển trong những năm qua do đú cũn mang nặng yếu tố tự phỏt. Ngay cả cỏc chuyờn gia, cỏc nhà phõn tớch BĐS hàng đầu nhiều khi cũng khụng nhận định, dự bỏo được chớnh xỏc về diễn biến của thị trường này.
CHƯƠNG II
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BĐS TẠI SGD I BIDV TRONG THỜI GIAN TỚI
2.1 Định hướng phỏt triển của SGD I BIDV trong thời gian tới 2.1.1 Định hướng phỏt triển chung
SGD trờn tinh thần quỏn triệt những tư tưởng, đường lối phỏt triển của Ngõn hàng ĐT&PTVN với định hướng của toàn bộ hệ thống và cú hiệu quả nhất đối với SGD trước những yờu cầu của nền kinh tế xó hội. Trong những năm tiếp, SGD xỏc định tiếp tục theo đuổi cỏc định hướng nền tảng đó đề ra với phương chõm hoạt động: “Nõng cao chất lượng hoạt động, hiệu quả kinh doanh và phỏt triển an toàn, bền vững”. Cú thể núi, đõy là phương chõm nhưng đồng thời cũng là mục tiờu, nhiệm vụ quan trọng hàng đầu trong hoạt động, trong quản trị điều hành của SGD hiện nay. Bờn cạnh đú, SGD tiếp tục khẳng định là đơn vị chủ lực, phấn đấu đi đầu của Ngõn hàng ĐT&PTVN trong hội nhập, phấn đấu hoàn thành xuất sắc cỏc mục tiờu chớnh:
- SGD tiếp tục đẩy mạnh hoạt động huy động vốn và cõn đối cỏc nguồn vốn huy động, tăng cường việc huy động cỏc nguồn vốn giỏ rẻ nhưng ổn định. Đẩy mạnh cụng tỏc nghiờn cứu, triển khai cỏc sản phẩm huy động mới nhằm duy trỡ khỏch hàng hiện hữu đồng thời thu hỳt khỏch hàng mới. Đảm bảo mức tăng trưởng bỡnh quõn huy động vốn trong giai đoạn tới là 22-25%/năm
- Thực hiện tăng trưởng tớn dụng ổn định gắn liền với chất lượng tớn dụng luụn được kiểm soỏt một cỏch chặt chẽ. Thực hiện phục vụ khỏch hàng một cỏch trọn gúi, tăng cường bỏn chộo sản phẩm. Định hướng tăng trưởng dư nợ vay bỡnh quõn 18- 20%/năm.
- Bờn cạnh tăng trưởng tớn dụng, SGD cũng sẽ đẩy mạnh cỏc hoạt động đầu tư, thanh toỏn quốc tế, hoạt động ngoại hối… nhằm đa dạng hoỏ thu nhập, phõn tỏn rủi ro và nõng cao tỷ trọng thu dịch vụ trong tổng thu. Định hướng tỷ lệ tăng trưởng thu dịch vụ bỡnh quõn 25-27%/năm trong thời gian tới.
Trong cỏc cụng tỏc trờn, cụng tỏc tớn dụng được Sở đặc biệt nhấn mạnh. Sở định hướng sẽ tiếp tục kiểm soỏt tăng trưởng, kiểm soỏt rủi ro tớn dụng theo phương chõm an toàn và hiệu quả thụng qua cỏc định hướng cho hoạt động tớn dụng như sau:
- Giảm dần và kiểm soỏt chặt chẽ tỷ trọng tớn dụng trung và dài hạn, phấn đấu đến năm 2010 cơ cấu tớn dụng trung và dài hạn <40% trong đú kiểm soỏt tớn dụng dài hạn <30%.
- Tăng cường cho vay cú Tài sản đảm bảo, phấn đấu tỷ trọng dư nợ cú tài sản đảm bảo đến 2010 tối thiểu là 70%.
- Về cơ cấu tớn dụng theo ngành nghề: giảm tập trung tớn dụng quỏ lớn vào một số ngành, ưu tiờn đầu tư vào những ngành được đỏnh giỏ là tiềm năng, ổn định, ớt rủi ro. Cụ thể: Sở sẽ giảm việc quỏ tập trung cho vay đối với cỏc doanh nghiệp xõy lắp, tăng cường đẩy mạnh cho vay những mảng mới như: thương mại dịch vụ, du lịch, xuất khẩu phự hợp với tiến trỡnh hội nhập.
- Trớch đủ dự phũng rủi ro, thực hiện tốt nghĩa vụ với ngõn sỏch và đảm bảo doanh lợi của ngõn hàng.
Trong đú, với mảng tớn dụng cho vay cỏc doanh nghiệp để thực hiện cỏc DAĐT kinh doanh BĐS. Sở khẳng định:
Sau giai đoạn thắt chặt và hạn chế cho vay với cỏc DAĐT kinh doanh BĐS trong thời gian qua, trong thời gian tới, Sở sẽ tiếp tục triển khai cho vay đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Bởi SGD núi riờng cũng như ngõn hàng ĐT&PTVN núi chung đó nhận định: Nhu cầu về nhà ở, khỏch sạn, diện tớch văn phũng cho thuờ và căn hộ cho thuờ ở nước ta cũn rất lớn và là nhu cầu cú thực vỡ vậy thị trường BĐS sẽ vượt qua giai đoạn khú khăn hiện tại để phỏt triển mạnh trở lại.
- SGD định hướng tỏi cơ cấu vốn vay BĐS theo hướng đỏnh giỏ lại cỏc DA nếu khỏch hàng cú nhu cầu để rút vốn cho cỏc DA tốt, khả thi. Sở sẽ đầu tư một cỏch cú chọn lọc, chứ khụng mở rộng như trước. Chủ trương của Sở là sẽ chỉ giải ngõn cho cỏc DA khi xỏc định rừ đối tượng vay, vị trớ DA, tớnh khả thi của DA...
- Đối với cỏc DA đang cho vay, Sở tiếp tục thực hiện đỏnh giỏ lại cỏc khoản vay BĐS trong toàn bộ hệ thống ngõn hàng. Sau đú sắp xếp theo từng nhúm, cơ cấu lại
định hướng cú thể thực hiện phương phỏp mới đú là phải liờn kết với cụng ty xử lý nợ hay tỡm cỏc đối tỏc trong và ngoài nước để bàn về việc mua, bỏn lại cỏc khoản vay này để hạn chế tối đa thiệt hại cho phớa ngõn hàng.
- Phỏt triển tớn dụng BĐS tiờu dựng, đõy cũng là một trong những giải phỏp của SGD thực hiện nhằm tỡm kiếm đầu ra, hỗ trợ cho cỏc chủ đầu tư kinh doanh BĐS
2.1.2 Định hướng phỏt triển cho cụng tỏc thẩm định cỏc DA núi chung và cỏc DA vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS núi riờng
Định hướng cho việc phỏt triển cụng tỏc thẩm định của Sở trong thời gian tới là nõng cao chất lượng cụng tỏc thẩm định cỏc DAĐT thụng qua việc:
- Quỏn triệt cho khỏch hàng cũng như cỏc cỏn bộ trong Sở phải nhận thức và đỏnh giỏ đỳng vai trũ của cụng tỏc thẩm định DA
- Hoàn thiện quy trỡnh luõn chuyển chứng từ TA2. Đõy là quy trỡnh luõn chuyển chứng từ bắt đầu mới ỏp dụng tại sở từ T10/2008 quy định về việc luõn chuyển chứng từ, nhiệm vụ của cỏc phũng, cỏc cỏn bộ trong cỏc nghiệp vụ bảo lónh, mở L/C, cho vay cỏc doanh nghiệp…
- Nõng cao chất lượng, trỡnh độ của cỏn bộ thẩm định.
- Tăng cường đầu tư cho cơ sở hạ tầng, thiết bị phục vụ đắc lực cho cụng tỏc thẩm định.
Với việc thẩm định cỏc DA kinh doanh BĐS: Trong giai đoạn thị trường BĐS cú chiều hướng hồi phục sau một thời kỳ thị trường BĐS bị “đúng băng”, Sở khẳng định: sẽ tiếp tục cho vay vốn với cỏc DAĐT kinh doanh BĐS tuy vậy sẽ phải thắt chặt hơn nữa cụng tỏc thẩm định cỏc DA này, đảm bảo lựa chọn ra được cỏc DAĐT khả thi, cú hiệu quả, đảm bảo cho hiệu quả sử dụng vốn của ngõn hàng.
2.2 Giải phỏp hoàn thiện cụng tỏc thẩm định cỏc DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
2.2.1 Nhúm cỏc giải phỏp liờn quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định
2.2.1.1 Về quy trỡnh và tổ chức thẩm định
Cỏch thức bố trớ, sắp xếp, phõn cụng cụng việc, quy trỡnh tổ chức thẩm định sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cụng tỏc thẩm định, đến chất lượng của cỏc DA thẩm định. Do đú:
Về quy trỡnh thẩm định
- Quy trỡnh cần phải được xõy dựng và thống nhất trong toàn bộ hệ thống ngõn hàng BIDV tới tận chi nhỏnh, từng SGD để trỏnh tỡnh trạng thẩm định tựy tiện, chủ quan, duy ý chớ.
- Trờn cơ sở quy trỡnh thẩm định chung đú, Sở cần ban hành cỏc quy trỡnh thẩm định cho từng nhúm ngành: nhúm ngành xõy lắp, nhúm ngành kinh doanh BĐS, nhúm ngành thương mại – dịch vụ, nhúm ngành thủy điện…
Về tổ chức thẩm định
Bờn cạnh một quy trỡnh tốt thỡ cỏch thức tổ chức bố trớ, phõn cụng cỏn bộ để thực hiện quy trỡnh đú là rất quan trọng để đảm bảo cho quy trỡnh đú phỏt huy được hiệu quả. Cụng tỏc tổ chức thẩm định của Sở cần tiến hành chuyờn mụn húa, phõn định rừ trỏch nhiệm, vai trũ của từng bộ phận, từng phũng, từng cỏn bộ trong việc thực hiện cụng tỏc thẩm định, trỏnh việc chồng chộo. Trong đú:
- Hội sở với Ban Quan hệ khỏch hàng và Ban Quản lý rủi ro: cần chỉ đạo, ban hành những quy chế hướng dẫn, cơ chế chớnh sỏch cho hoạt động thẩm định tại cỏc Sở, cỏc chi nhỏnh và sẽ trực tiếp giải quyết với những DA vay vốn kinh doanh BĐS vượt quỏ thẩm quyền của Sở.
- SGD với 3 phũng liờn quan tới mảng tớn dụng, cho vay là:
+ Phũng quan hệ khỏch hàng: do đõy là phũng tiếp xỳc trực tiếp với khỏch hàng do đú cú đầy đủ điều kiện nhất để thẩm định, đỏnh giỏ toàn diện nhất đối với khỏch hàng và đỏnh giỏ DA vay vốn, phương ỏn kinh doanh của khỏch hàng.
+ Phũng quản lý rủi ro: sau khi đó nhận được bỏo cỏo thẩm định của phũng quan hệ khỏch hàng. Phũng quản lý rủi ro với những cỏn bộ chuyờn mụn của mỡnh sẽ thẩm định lại một lần nữa hay tỏi thẩm định với cỏc DA và đặc biệt là đỏnh giỏ vấn đề rủi ro liờn quan đến hoạt động tớn dụng, rủi ro liờn quan đến DA, phương ỏn kinh doanh đú.
+ Phũng quản trị tớn dụng: sẽ trực tiếp giải ngõn và theo dừi cỏc khoản vay cũng như phỏt sinh của chỳng và cựng với phũng quan hệ khỏch hàng sẽ đụn đốc khỏch hàng trả nợ đỳng hạn.
Về khớa cạnh hồ sơ phỏp lý: liệt kờ cỏc hồ sơ phỏp lý và xõy dựng bảng tớch cỏc hồ sơ phỏp lý. Đảm bảo mỗi khi khỏch hàng đến là cú thể đưa ngay cho khỏch hàng danh mục hồ sơ và khi khỏch hàng nộp, cỏn bộ thẩm định tiến hành kiểm tra và tớch vào bảng danh mục đú. Vừa rỳt ngắn thời gian của khỏch hàng, rỳt ngắn thời gian thẩm định, vừa đảm bảo tớnh đầy đủ của hồ sơ xem xột.
Về thẩm định khỏch hàng vay vốn: Xõy dựng bảng tiờu chuẩn đỏnh giỏ cỏc chỉ tiờu tài chớnh với cỏc doanh nghiệp trong từng ngành nghề, lĩnh vực trong đú cú ngành kinh doanh BĐS. Khụng chỉ tớnh toỏn năng lực tài chớnh của khỏch hàng qua cỏc con số trờn cỏc bỏo cỏo tài chớnh của doanh nghiệp mà cần phõn tớch, đỏnh giỏ khỏch hàng qua cỏc luồng thụng tin nhiều chiều, kể cả trỏi chiều.
Về thẩm định nội dung DAĐT: * Với khớa cạnh thị trường:
Với bất kỳ một DAĐT nào, việc bỏ vốn ra, tiến hành đầu tư, sản xuất kinh doanh là nhằm thu được lợi nhuận thụng qua việc sản phẩm đầu tư được thị trường chấp nhận. Do đú, việc thẩm định khớa cạnh thị trường đúng vai trũ vụ cựng quan trọng. Điều này càng đỳng hơn với hoạt động đầu tư vào BĐS. Bởi đặc thự của hoạt động này là chủ đầu tư phải bỏ ra một lượng vốn lớn đầu tư để xõy dựng lờn cỏc cụng trỡnh nhà cửa, văn phũng, chợ, cỏc trung tõm thương mại… Hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư chỉ được đỏnh giỏ là khả thi và cú hiệu quả khi cỏc sản phẩm này cú người