I. Thực trạng công tác lập hồ sơđịa chính qua các thời kỳ
4.Đánh giá tình hình hồ sơđịa chính hiện nay
Hệ thống đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hạt nhân của hệ thống quản lý đất đai, cần đợc thiết lập cho đợc hệ thống đăng ký ban đầu đối với từng thửa đất, sau đó tiếp tục đăng ký biến động khi có sự thay đổi về thửa đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, giá đất và thuế đất. Hệ thống này đợc thiết lập đầy đủ thì ngời dân mới có đủ điều kiện thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất và Chính Phủ có đủ điều kiện để quản lý chặt chẽ đất đai. Từ năm 1989 đến năm 1994 ngành địa
chính đã lựa chọn hệ thống phù hợp với hoàn cảnh riêng của nớc ta. Đến năm 1995 hệ thống đã đợc định hình và triển khai đại trà cho đất nông nghiệp; sau đó triển khai đại cho đất ở khu dân c nông thôn, đất ở khu vực đô thị, đất lâm nghiệp và một số loại đất chuyên dùng. Đến nay công việc đăng ký và lập hồ sơ địa chính đã đạt đợc kết quả quan trọng: hoàn thành cho 95% đất nông nghiệp; 55% đất lâm nghiêp; 50% đất ở nông thôn; 30% đất đô thị. Nếu đợc đầu t thoả đáng thì chúng ta sẽ sớm hoàn thành công tác này. Tuy nhiên, do hệ thống chính sách đất đai đang trong quá trình thay đổi; quy định mẫu hồ sơ địa chính sửa đổi khôn theo kịp sự phát triển của chính sách đất đai; thêm vào đó là khó khăn về tài chính, nhân lực và sự chấp hành các quy định về pháp luật cha nghiêm do vậy công tác này cha đạt yêUBND cầu và có nhiều bất cập. Đó là:
Hệ thống bản đồ địa chính chính quy mới lập cho khoảng 30% số lợng thửa đất đã lập hồ sơ địa chính, nên giấy chứng nhận cha có thực sự đầy đủ cơ sở pháp lý; việc triển khai cho đất đô thị là loại đất có giá trị cao còn quá chậm gây khó khăn cho lành mạnh hóa thị trờng bất động sản; việc triển khai cho đất lâm nghiệp cũng chậm, không đáp ứng đợc yêu cầu ổn định đời sống xã hội nông thôn và khu vực miền núi. Còn những bất cập trong xây dựng hồ sơ địa chính hiện nay:
Một là, cha thiết lập đầy đủ số bộ hoặc số loại tài liệu theo quy định. Mà yêu câù trong công tác này là phải đảm bảo đầy đủ các t liệu để đảm bảo tính pháp lý và sử dụng hiệu quả các tài liệu này
Hai là, chất lợng hồ sơ địa chính còn rất hạn chế phổ biến là những sai sót nhằm lẫn, tẩy xoá (khoảng 5-10% số bộ), tiếp theo là cha ghi đủ, ghi đúng các thông tin theo quy định nh: tên chủ sử dụng, mục đích sử dụng . thời hạn sử dụng …Tất cả điều này làm hồ sơ địa chính không phản ánh hiện trạng sử dụng đất đai.
Ba là, hệ thống hồ sơ địa chính lập theo nhiều loại mẫu khác nhau.
+ Mẫu ban hành theo QĐ56/ĐKTK. Loại sổ này đợc thành lập trên cơ sở bản đồ cũ đo theo CT299/TTG và đã lập đợc 1500 xã. Loại mẫu này nhìn chung không đủ các thông tin cần thiết cho quản lý đất đai, một số thông tin đã lập lại không phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành. Hơn nữa việc cập nhật theo dõi biến động đất đai mà sử dụng loại sổ này sẽ rất hạn chế và khó thể hiện đầy đủ các thông tin.
+ Mẫu quy định của tỉnh: đã lập ở khoảng 800 xã dới hình thức sổ giao ruộng đất và cấp giấy chứng nhận cũng nh mẫu theo QĐ56/ĐKTK thì mẫu đăng
ký của tỉnh cũng thiếu rất nhiều thông tin theo yêUBND cầu quản lý đất đai và không thể theo dõi cập nhật biến động đợc.
+ Mẫu ban hành theo quyết định 499/QĐ-ĐC đợc áp dụng triển khai từ giữa năm 1995, song do điều kiện kinh phí có hạn nên sau một năm công tác này mới bắt đầu đợc triển khai. So với hai loại mẫu trên thì nhìn chung mẫu theo quyết định này đã có đầy đủ các thông tin đất đai cần thiết đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiện này, bao gồm: thông tin về tình hình tự nhiên, thông tin về kinh tế, thông tin về pháp lý. Tuy nhiên, việc đảm bảo tính thống nhất của hồ sơ lu trong quá trình chỉnh lý biến động là khó khăn vì lu hồ sơ địa chính tại ba cấp.
+ Mẫu theo Công văn 434/CV_ĐC: đã lập ở khoảng 1700 xã. Mẫu này nói chung cũng đáp ứng đợc quản lý đất đai và việc theo dõi cập nhật một số biến động có thể thực hiện đợc. Song so với mẫu chính thức hiện nay có một số khác biệt về hình thức và một vài nội dung.
+ Mẫu sổ sách địa chính(dự thảo) sử dụng trong đô thị có bổ sung thêm thông tin về sở hữUBND nhà ở đã đợc ứng dụng tạm thời tại một số tỉnh, thành phố và một số địa phơng khác. Loại này có vài nhợc điểm đang đợc tiếp tục hoàn thiện.
+ Mẫu theo Thông t 1990/2001 –TT-TCĐC: đây là mẫu quy định mới nhất. Do khi kinh phí có hạn và tổ chức bộ máy địa chính thay đổi do đó công tác này mới bắt đầu triển khai.
+ Bốn là, hệ thống hồ sơ thiết lập trên cơ sở đo đạc tạm thời bằng các giải pháp: chỉnh lý bản đồ giải thửa, đo theo CT299/TTG từ năm 1980; khai thác các nguồn số liệu giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp đợc đo vẽ đơn giản bằng thớc dây hay khoanh vẽ trên bản đồ địa hình; sử dụng ảnh hàng không cha nắn…chiếm tới 2/3 số xã. Nh vậy, hồ sơ địa chính thiét lập từ nguồn số liệu rất hạn chế, quá cũ, quá thô sơ, không phản ánh kịp sự thay đổi trong sử dụng đất hoặc phản ánh không chính xác, cha đủ. Do vậy Tổng cục địa chính đã có chủ trơng chỉ đạo công tác đo đạc lập bản đồ địa chính mới thay thế cho các t liệu trên ở các nơi đã hoàn thành cấp giấy chứng nhận(hiện đã đo đạc đợc khoảng 3000xã, phờng, thị trấn).
Từ thực trạng trên, cho ta thấy rằng việc hoàn thiện hồ sơ địa chính đã đợc thiết lập ở các địa phơng là hết sức cần thiết, cấp bách nhằm nâng cao chất lợng pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính đã lập, đáp ứng yêUBND cầu khai thác sử dụng trong quản lý biến động đất đai thờng xuyên.
Dới tác động của nền kinh tế thị trờng, nhu cầu thực hiện các quyền và sự chuỷen dịch đất đai ngày càng phức tạp.Đất đai ngày càng biến động theo những xu hớng khác nhau. Những biến động này xảy ra rất thờng xuyên ở tất cả các