dụng đất tại tòa án nhân dân
* Vấn đề phát sinh do sự thay đổi của chế độ sở hữu đất đai:
Chế độ sở hữu đất đai là nền tảng để xây dựng cơ chế quản lý đất đai và chế độ sử dụng đất đai. Đất đai thực chất là một loại của cải mà thiên nhiên "cho không" loài người, nó không phải là thành quả lao động, tuy thông qua lao động con người có thể thay đổi hoặc nâng cao giá trị sử dụng của nó và chỉ khi có sự kết hợp với lao động, đất đai mới trở thành có ích thực sự. ở nước ta chế độ sở hữu đất đai đã thay đổi căn bản trong quá trình phát triển của cách mạng. Từ chỗ đa dạng về hình thức sở hữu nay chỉ còn một hình thức sở hữu đất đai thuần nhất. "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" [24].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân tức là tài sản chung của mọi người chứ không phải của riêng ai. Chỉ có Nhà nước thay mặt toàn xã hội mới là người chủ sở hữu thực hiện đầy đủ mọi quyền năng của người chủ sở hữu đó. Đó là các quyền: Chiếm hữu đất đai, sử dụng đất đai, định đoạt đất đai.
Quyền chiếm hữu đất đai là quyền Nhà nước- chiếm giữ thực tế vốn đất đai trong cả nước, làm cơ sở cho quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn trên toàn lãnh thổ, còn người sử dụng đất chỉ được chiếm giữ đất đai để sử dụng phù hợp với những điều kiện cụ thể do Nhà nước quy định. Nhà nước có thể thu hồi vì lợi ích của toàn xã hội theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác những thuộc tính có ích của đất đai phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, xã hội, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân… Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao một phần cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người được giao sử dụng đất hợp pháp ngoài các quyền chiếm giữ, sử dụng còn có các quyền, đó là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, được bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
Quyền sử dụng đất của Nhà nước là không bị hạn chế vì xuất phát từ lợi ích tối cao của toàn dân. Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được quy định cụ thể về thời gian, không gian và mục đích. Pháp luật cho phép trong một số trường hợp Nhà nước có thể hủy bỏ quyền sử dụng đất trên những khu vực cụ thể. Quyền chiếm hữu đất đai gắn liền với quyền sử dụng đất đai. Chiếm hữu mà không sử dụng là vi phạm pháp luật.
Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Nhà nước thực hiện quyền năng này thông qua việc quyết định mục đích sử dụng, giao đất và thu hồi đất.
Luật đất đai năm 2003 quy định: "Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [24].
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành và được cấp cho từng thửa đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp và là cơ sở để họ thực hiện các quyền nói trên. Khi có tranh chấp đến Tòa án nhân dân thì họ phải xuất trình giấy này để chứng minh việc họ có đủ điều kiện pháp lý để thực hiện các quyền. Đây cũng là điều kiện để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993 [21].
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoàn toàn khác với việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp các tài sản khác. Đối với đất đai, người sử dụng chỉ được thực hiện các quyền trên mà thôi; đặc biệt là không được xâm hại đến quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quy định rất chặt chẽ các điều kiện để người sử dụng đất hợp pháp thực hiện các giao dịch đó. Tòa án phải xem xét toàn diện các quy định của Bộ luật dân sự và của các văn bản pháp luật về đất đai để xác định giá trị pháp lý của mỗi loại giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất.
* Vấn đề phát sinh do sự thay đổi của các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai:
Pháp luật về đất đai ở nước ta đã trải qua các giai đoạn phát triển, biến đổi khác nhau. Mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà nước xây dựng một hệ thống các văn bản pháp luật tương ứng. Các giao dịch dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở pháp luật đó. Thực tế ở nước ta tồn tại các mối quan hệ quá độ đan xen nhau. Nhiều loại giao dịch dân sự phát sinh ở thời kỳ trước tương ứng với quan hệ giao dịch dân sự ở thời kỳ này nhưng lại được thực hiện và nảy sinh tranh chấp ở thời kỳ sau mà ở đó đã có các văn bản pháp luật mới thay thế các văn bản pháp luật ở thời điểm phát sinh giao dịch. Vì vậy rất phức tạp khi áp dụng các văn bản pháp luật để giải quyết tranh chấp.
Tính chất quá độ nói trên phải được Tòa án nhân dân tôn trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất mà các giao dịch đó được giao kết theo các quy định tại các văn bản pháp luật trước thời điểm tranh chấp, cụ thể là:
- Giao kết theo luật cũ-tranh chấp và khởi kiện tại thời điểm có luật mới-việc áp
dụng văn bản pháp luật nào để giải quyết các tranh chấp là vấn đề phức tạp, phải được quan tâm, xử lý thỏa đáng.
- Các quan hệ đất đai có nhiều chủ thể tham gia.Trong điều kiện nền kinh tế nước ta phát triển theo cơ chế thị trường có nhiều chủ thể tham gia vào quan hệ dân sự, thương mại, quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch dân sự nên chủ thể của các giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất cũng được mở rộng; có thể bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong đó có thể là người Việt Nam hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam tham gia.
ở Việt Nam, giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) gồm nhiều loại giá khác nhau. Chúng ta không coi đất đai là hàng hóa nên không định giá đất mà chỉ xác định giá trị quyền sử dụng đất. Với ý thức quản lý giá nên nhà nước quy định khung giá các loại đất và buộc người sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước định ra. Nhưng thực tế thì phần lớn các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định giá đất theo giá thị trường. Việc tồn tại nhiều loại giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta chưa được quy định rõ trong các văn bản pháp luật là loại giá nào áp dụng cho các quan hệ pháp luật nào nên ảnh hưởng đến việc xác định hiệu lực của các giao dịch có liên quan.