đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất
1.2. Cần xem xét lại các quy định về trờng hợp cho phép các tổ chức kinh tế thoả thuận để nhận chuyển nhợng, thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thoả thuận để nhận chuyển nhợng, thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 40 Luật đất đai năm 2003 và Điều 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP
Một trong những điểm mới của Luật đất đai năm 2003 là: “Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đợc xét duyệt thì nhà đầu t đợc nhận chuyển nhợng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”.
Theo cách nhìn nhận ban đầu có thể thấy rằng quy định này đã mở ra cho các nhà đầu t con đờng đi nhanh nhất và ngắn nhất để có quyền sử dụng đất nh
mong muốn. Nhng qua thực tiễn áp dụng, chính các quy định này đã vô tình đẩy doanh nghiệp vào hoàn cảnh khó khăn, các địa phơng kêu ca rất nhiều về vấn đề này, việc thoả thuận để có quyền sử dụng đất tởng chừng là không thể. Tình trạng doanh nghiệp giải phóng mặt bằng xong vẫn không triển khai đợc dự án. ở nhiều nơi, chủ đầu t đã giải phóng đợc gần hết mặt bằng, dự án sắp động thổ thì bỗng nhiên phải dừng lại vài năm trời, nguyên nhân chỉ vì một vài hộ không chịu
chuyển đi …
Một trong những thay đổi đợc coi là có tính đột phá của Nghị định 84/2007/NĐ-CP đó là đề ra phơng hớng giải quyết đối với các trờng hợp đất thuộc diện Nhà nớc thu hồi mà nhà đầu t đã chủ động đề nghị và đợc phép thoả thuận với ngời sử dụng đất. Đây là một trong những vấn đề đợc các doanh nghiệp quan tâm nhất. Bởi hầu nh dự án nào khâu thoả thuận bồi thờng cho ngời có quyền sử dụng đất cũng bị vớng ít nhiều.
Khoản 1 Điều 40 của Nghị định này có quy định “đất dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nớc thu hồi mà nhà đầu t đề nghị và đợc UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phơng thức tự thoả thuận với những ngời sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhng sau 180 ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn ngời sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu t thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu t cha thoả thuận đợc với ngời sử dụng đất; việc bồi thờng, hỗ trợ, tái định c đợc thực hiện theo quy định của pháp luật. UBND cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu t thuê đất đối với diện tích đã thu hồi”. Với quy định này, nhìn chung có vẻ thoáng hơn, doanh nghiệp tởng chừng sẽ đợc gỡ rối, giúp cho họ “dễ thở” hơn trong công tác đền bù giải toả, thế nhng đi sâu vào thực tế lại có những điều gây trở ngại cho doanh nghiệp.
Lâu nay, việc đền bù kéo dài là do lấn cấn về giá bồi thờng. Một khi năng lực tài chính của nhà đầu t thấp thì thời gian giải toả kéo dài. Trong điều kiện giá nhà, đất thay đổi từng ngày thì sau một thời gian, những hộ cha di dời sẽ đòi giá
càng kéo dài thì chi phí càng bị đẩy lên cao. ở các dự án, đặc biệt là các dự án phát triển nhà đều không bồi thờng, giải phóng mặt bằng đợc do ngời dân đa ra giá bồi thờng quá cao. Công việc thoả thuận giá rất phức tạp bởi doanh nghiệp phải th- ơng lợng với quá nhiều ngời có đất.
Hơn nữa, tâm lý của nhà đầu t, kể cả trong nớc hay nớc ngoài đều không muốn đụng đến vấn đề pháp lý và đứng ra tranh chấp với ngời dân, nhiều chủ đầu t muốn có “đất sạch” để làm dự án mà không phải qua thơng lợng đền bù. Đó là cha kể đến áp lực đè nặng lên vai các nhà đầu t, nếu họ đứng ra thoả thuận bồi th- ờng mà không thực hiện kịp theo thời gian quy định thì sẽ bị thu hồi dự án.
Do đó, các doanh nghiệp cho rằng, nên chăng sửa cơ chế về thu hồi đất, theo đó không để doanh nghiệp tự đối đầu với ngời bị thu hồi đất, mà để Nhà nớc dùng biện pháp hành chính thu hồi đất, bàn giao “đất sạch” cho nhà đầu t. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc làm đại diện chủ sở hữu. Thiết nghĩ, việc Nhà nớc đứng ra can thiệp vào quá trình thu hồi đất khẳng định đợc vai trò đắc lực của mình trong quản lý và sử dụng đất là thực sự cần thiết và hợp lý.
1.2. Cần quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất trong một văn bản duy nhất của Chính phủ về bồi thờng hỗ trợ và tái định c của Chính phủ về bồi thờng hỗ trợ và tái định c
Hiện nay, tồn tại ít nhất bốn Nghị định của Chính phủ đề cập về thu hồi, bồi thờng giải phóng mặt bằng và tái định c đối với ngời bị thu hồi đất: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Bốn văn bản quy định về một vấn đề nh vậy làm cho việc nắm bắt và vận dụng cho đúng luật không phải là chuyện dễ.
Hơn nữa, đây là một vấn đề mới, nếu không đợc cụ thể hoá, hệ thống hoá trong một văn bản duy nhất của Chính phủ sẽ dễ dẫn đến tình trạng vừa “thừa luật”, vừa “thiếu luật”; tình trạng tản mạn, mâu thuẫn, chồng chéo nhiều tầng nhiều nấc là điều rất dễ xảy ra. Để thực hiện đợc ý tởng trên, nhằm nâng cao chất lợng và tính khả thi trong quá trình thực hiện thu hồi đất, trớc hết chúng ta cần đặt ra những nhiệm vụ mới cho công tác xây dựng pháp luật trong thời gian tiếp sau, trên cơ sở khắc phục những tồn tại đã có. Sau đó, cần phải tích cực bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật và triển khai trên thực tế theo hớng tạo ra cho các quy
định này thành một chỉnh thể có mối liên hệ nội tại hữu cơ, không đợc loại bỏ hay vô hiệu hoá lẫn nhau.
Việc tập trung bốn văn bản trên vào một Nghị định duy nhất quy định cụ thể về thu hồi, bồi thờng giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định c sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, vững chắc cho công tác thu hồi đất trở thành một nghề mang tính chuyên nghiệp, giúp cho việc minh bạch hoá các thủ tục này đợc thực hiện một cách đầy đủ và toàn diện hơn.
