3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 84/
3.2.Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồ
Thẩm quyền và các công việc cần thiết khi thực hiện giai đoạn này đợc pháp luật quy định cụ thể, chi tiết tại Điều 50 Nghị định 84/2007:
Căn cứ vào văn bản của UBND đã ban hành ở trên, cơ quan TN&MT chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp thực hiện hoặc trực tiếp thực hiện (đối với nơi cha có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi theo các quy định sau:
Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng và làm trích lục
bản đồ địa chính đối với những nơi đã có bản đồ địa chính chính quy hoặc trích đo địa chính đối với nơi cha có bản đồ địa chính chính quy;
Hoàn chỉnh và trích sao hồ sơ địa chính (sổ địa chính) để gửi cho tổ chức
làm nhiệm vụ bồi thờng, giải phóng mặt bằng;
Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi với các nội dung: số hiệu tờ bản đồ,
số hiệu thửa đất, tên ngời sử dụng đất, diện tích của phần thửa đất có cùng mục đích sử dụng, mục đích sử dụng đất;
Đối với khu đất phải trích đo địa chính thì UBND cấp huyện nơi có đất bị thu hồi thông báo bằng văn bản cho ngời sử dụng đất thuộc khu vực phải thu hồi đất về việc đo địa chính. Ngời sử dụng đất có trách nhiệm chấp hành, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo đạc xác định hiện trạng thửa đất.
Với các quy định trên, nghị định đã gián tiếp quy định cho các cơ quan chức năng không đợc “đốt cháy giai đoạn” khi tiến hành thu hồi đất. Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi là một giai đoạn khá quan trọng, nó ảnh hởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhiều ngời. Vấn đề này từ trớc đến nay pháp luật còn “bỏ ngỏ” cha thực sự coi trọng, cha đợc quan tâm đúng mức. Cho nên, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều sai phạm, dẫn đến nhiều quyết định của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cha hợp lòng dân. Giải phóng mặt bằng sân Golf Minh Trí – huyện Sóc Sơn tại khu kinh tế mới Bản Tiện, xã Minh Trí đã có nhiều vấn đề nảy sinh liên quan đến bản đồ địa chính, bản đồ rừng. Nguồn gốc của khu đất qua quá trình tìm hiểu đợc biết: năm 1985 – 1986, khu kinh tế mới Bản Tiện đợc hình thành theo chủ trơng đa một số hộ dân ở các thôn, xóm trên địa bàn xã lên xây dựng vùng kinh tế mới. Khi đó khu vực này là khu đất trống, đồi núi trọc. Chính quyền địa phơng đã giao đất và hỗ trợ lơng thực, vật liệu xây dựng cho ngời dân lên đây. Cán bộ địa chính xã lúc đó đã trực tiếp đo đất cho các hộ gia đình giao
cho mỗi gia đình 3 sào (1.080m2), trong đó 2 sào đất ở, 1 sào làm kinh tế gia đình.
Sau đó, họ đã khai phá, mở rộng diện tích đất xung quanh để xây dựng phát triển kinh tế, nhờ đó khu kinh tế ngày một phát triển, đời sống ngời dân dần ổn định. Do nhu cầu của cuộc sống, một số hộ dân có nhu cầu mua, bán đất và đã đợc chính quyền xã xác nhận. Ngày 27/7/2004, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết
định thu hồi 1.085.833m2 đất tại xã Minh Trí - Sóc Sơn - Hà Nội giao cho công ty
liên doanh Golf Hà Nội thuê 1.019.104m2 đất và giao 66.729m2 đất để thực hiện
dự án liên doanh nớc ngoài. Trong diện tích thu hồi đất có khu kinh tế mới Bản
Tiện, đợc xác định đền bù 400m2 tính theo giá đất ở. Càng bất ngờ khi UBDN
huyện Sóc Sơn đã ra quyết định 1377/QĐ-UB ngày 31/8/2003 phê duyệt giá bồi thờng thiệt hại về đất lâm nghiệp của dự án sân Golf. Vậy là, UBND huyện đã có
địa chính, chỉ có bản đồ rừng; Trớc đó, ngày 11/6/1998 Thành phố Hà Nội đã phê duyệt chi tiết rừng phòng hộ Sóc Sơn và Bản Tiện nằm trong quy hoạch rừng phòng hộ. Đến lúc này ngời dân mới biết đất của mình là đất lâm nghiệp, trong khi
họ không đợc thông báo từ trớc và cũng không có sổ lâm bạ.[11]
Qua vụ việc trên, có thể nhận thấy rằng chính quyền cần quan tâm hơn đến quyền và lợi ích chính đáng của ngời dân, ngoài việc xác định trên sổ lâm bạ và các giấy tờ liên quan, thì rất cần phải có khâu kiểm đếm đo đạc thực tế khi thu hồi đất, xác định đúng hạng đất, mục đích sử dụng đất, nhằm giải quyết quyền lợi cho ngời dân một cách thấu tình, đạt lý.
Trong hồ sơ địa chính, cần xác định cụ thể tên ngời sử dụng đất, mục đích sử dụng làm cơ sở cho công tác bồi thờng sau này đợc chính xác, tránh tình trạng bồi thờng sai đối tợng, tình trạng xác định sai hạng đất, diện tích đất, mục đích sử dụng đất. Bởi vì, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều sai phạm liên quan đến bản đồ địa chính, xác định hạng đất, số thửa đất, xác định mục đích sử dụng đất cả từ phía ngời sử dụng đất, cả từ phía các cơ quan chức năng. Vì vậy, chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi là công việc rất quan trọng, là bớc đệm cho việc thực hiện các bớc tiếp sau. Pháp luật còn quy định kinh phí cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu t dự án chi trả đối với trờng hợp thu hồi đất theo dự án, do tổ chức phát triển quỹ đất chi trả đối với trờng hợp thu hồi đất theo quy hoạch.
3.3. Lập, thẩm định và xét duyệt phơng án tổng thể về bồi thờng, hỗ trợ và
tái định c
Điều 51 Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thờng, giải phóng mặt bằng lập phơng án tổng thể về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c trên cơ sở số liệu, tài liệu hiện có do cơ quan TN&MT cung cấp và nộp một bộ tại cơ quan tài chính để thẩm định. phơng án tổng thể có các nội dung sau:
Các căn cứ để lập phơng án;
Số liệu tổng hợp về diện tích các loại đất, hạng đất đối với đất nông
nghiệp, số tờ bản đồ, số thửa; giá trị ớc tính của tài sản hiện có trên đất;
11[11]. Quang Hậu, giải phóng mặt bằng sân golf Minh Trí Huyện Sóc Sơn, nhiều quyết định ch– a hợp lòng dân.
Số liệu tổng hợp về số hộ, số nhân khẩu, số lao động trong khu vực thu hồi đất, trong đó nêu rõ số lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp, số hộ phải tái định c;
Dự kiến mức bồi thờng, hỗ trợ và dự kiến địa điểm, diện tích đất khu vực
tái định c hoặc nhà ở tái định c, phơng thức tái định c; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Dự kiến biện pháp trợ giúp giải quyết việc làm và kế hoạch đào tạo
chuyển đổi ngành nghề;
Danh mục các công trình và quy mô các công trình của Nhà nớc, của tổ
chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân c phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;
Số lợng mồ mả phải di dời và dự kiến phải di dời;
Dự toán kinh phí thực hiện phơng án;
Nguồn kinh phí thực hiện phơng án;
Tiến độ thực hiện phơng án.
Quy định cụ thể các nội dung của phơng án tổng thể về bồi thờng hỗ trợ và tái định c nhằm mục đích: giảm đi đáng kể tình trạng đền bù nhầm lẫn, thiếu sót; xác định đợc số lợng lao động trong khu vực thu hồi để có phơng án cụ thể về bồi thờng hỗ trợ và tái định c; lựa chọn nhà đầu t có năng lực, khắc phục dự án treo.
Giai đoạn 2000 - 2004, nớc ta có 157.000 ha đất nông nghiệp đợc chuyển đổi mục đích sử dụng. Căn cứ vào Nghị quyết của Quốc hội, tổng diện tích đất dự kiến sẽ thu hồi 2006 - 2010 là 331.430 ha. Khảo sát của Bộ Lao động - thơng binh và xã hội cho thấy, mỗi ha đất bị thu hồi có tới 13 lao động mất việc làm.
Con số này sẽ lên đến gần 2,5 triệu ngời trong giai đoạn 2006 - 2010.[12] Chính
sách bồi thờng đối với đất ở khác với đất nông nghiệp. Giá bồi thờng đất ở phải đảm bảo cho ngời bị thu hồi có chỗ ở tơng đơng về diện tích và điều kiện sống. Còn đất nông nghiệp, Nhà nớc giao với hai mục đích: tạo nguồn nông sản phục vụ xã hội và tạo thu nhập cho cuộc sống của chính ngời sử dụng đất. Khi thu hồi, mục đích ban đầu không còn. Riêng mục đích sau, Nhà nớc cần có những phơng thức khác nhau để giải quyết cho phù hợp. Phổ biến hiện nay là bồi thờng bằng tiền,
khác. Sự bồi thờng là cao hay thấp còn phụ thuộc vào việc sử dụng tiền bồi thờng đó vào hoạt động nào để tạo ra thu nhập, bù đắp mức giảm thu nhập do mất nông nghiệp. Kế hoạch thu hồi đất cần gắn với kế hoạch đào tạo nghề cho ngời mất đất, đó mới là mấu chốt khi tiến hành thu hồi đất. Bởi mầm mống của bất ổn định là khi ngời dân bị mất đất không có việc làm, không có thu nhập chính. Theo Tổng cục dạy nghề, Bộ Lao động – Thơng binh và Xã hội, có tới 67% lao động nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi bị thu hồi đất, 13% chuyển sang nghề mới và khoảng 20% thất nghiệp hoặc có việc làm nhng không ổn định. Đây cũng là một trong những nội dung rất quan trọng trong phơng án tổng thể về bồi thờng hỗ trợ tái định c.
Một trong những mục đích cơ bản khi lập phơng án tổng thể về bồi thờng hỗ trợ và tái định c là nhằm xác định kinh phí và tiến độ thực hiện phơng án. Trên thực tế, thời gian thực hiện thờng kéo dài, có trờng hợp từ khi quy hoạch đến việc thực hiện thu hồi để thực hiện dự án đã đợc phê duyệt kéo dài hàng chục năm. Giải phóng mặt bằng, bồi thờng thiệt hại là công tác hết sức phức tạp, không thể giải quyết nhanh gọn vì nó động chạm tới nhiều quyền lợi của dân. Có những dự án, do không làm tốt công tác bồi thờng giải phóng mặt bằng nên không thể triển khai đ- ợc, ảnh hởng tới sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc. Theo báo Đầu t số 7 ra ngày 15/1/2007 trang 15 thì cho đến thời điểm ấn định hoàn thành gói thầu số 1 thuộc tiểu dự án tuyến tránh thị, xã Hoà Bình đã trôi qua mà tất cả vẫn còn dang dở. Nhà dân thì hởng bụi vào mùa khô, lầy lội vào mùa ma; nhà thầu thì phải đắp chiếu thiết bị ngồi chờ, còn chủ đầu t thì đôn đáo ngợc xuôi để giải thích cho các cơ quan chức năng vì sao lại thế. Vậy, nguyên nhân do đâu mà gói thầu đợc ấn định 18 tháng mà kéo dài thành 41 tháng vẫn cha hoàn thành. Theo báo cáo của Ban Quản lý dự án đờng bộ 2, gói thầu số 1 đợc công nhận kết quả trúng thầu từ 21/3/2003 và ký hợp đồng xây dựng để khởi công sau đó 4 ngày với thời hạn thi công là 540 ngày. Sau gần 7 tháng kể từ ngày khởi công, UBND tỉnh Hoà Bình mới bàn giao cho nhà thầu đợc một số đoạn nhỏ, sau đó một tuyến đợc bàn giao thêm trong tình trạng còn rất nhiều hộ dân và cột điện nằm rải rác trên đờng và kết quả kiểm điểm của bộ phận giải phóng mặt bằng lại càng thảm hại hơn: chỉ vẻn vẹn có 12 hộ dân ở xã Sủ Ngòi cha đợc giải toả, hai hộ dân tái lấn chiếm, còn 93
cây cột điện. Tình hình còn tệ hơn khi trong suốt gần 4 năm tiếp theo khối lợng giải phóng mặt bằng vẫn dậm chân tại chỗ. Công tác giải phóng mặt bằng chậm chễ nh vậy, trách nhiệm thuộc về ai? Liệu những ngời trực tiếp thực hiện công tác này đã không làm hết trách nhiệm của mình hay những quy định về công tác này còn nhiều bất cập, khiến những ngời thực hiện dù có cố gắng tới đâu cũng không
thể hoàn thành nhiệm vụ?[13]
Do vậy, để thực hiện tốt công tác nêu trên, các cơ quan chức năng cần thận trọng từng khâu, từng bớc. Lập phơng án tổng thể về bồi thờng hỗ trợ tái định c đóng một vai trò vô cùng quan trọng, là cơ sở để thực hiện công việc, những bớc tiếp sau đợc hiệu quả.
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định rõ, kể từ ngày nhận đợc phơng án tổng thể, trong thời hạn không quá 15 ngày, cơ quan Tài chính chủ trì phối hợp với cơ quan TN&MT, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm định phơng án và trình UBND cùng cấp xét duyệt. Trong thời hạn 7 ngày, cơ quan này có trách nhiệm xem xét và ký quyết định phê duyệt phơng án tổng thể.