- Quý 12007: Bắt đầu một thời kỳ khởi phát mớ
2.2.2.2.Thu tiền sử dụng đất
động sản ở Việt Nam trong thời gian qua
2.2.2.2.Thu tiền sử dụng đất
Nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất có hiệu quả, đúng kế hoạch, quy hoạch, hạn chế sự tùy tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép… Nhà nước đã ban hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 về việc thu tiền sử dụng đất. Đến 03/12/2004 ban hành Nghịđịnh mới 198/2004/NĐ-CP về việc thay thế Nghịđịnh 38/2000/NĐ-CP với nhiều chi tiết đầy đủ rõ ràng hơn về chính sách thu tiền sử dụng đất. Cụ thể thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.
- Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Căn cứ thu tiền sử dụng đất là diện tích đất sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng đất
Bảng số 2.5: Tình hình thu tiền sử dụng đất
Năm Thu tiền sử dụng đất (Tỷ đồng)
Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2002 3.244 2,62 2003 8.149 5,35 2004 14.202 7,15 2005 13.903 6,40 2006 14.000 5,36
Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán)
Theo số liệu thực tế, năm 2006 là năm thứ hai liên tiếp ngành thuế bắt đầu gặp khó khăn trong việc thu các khoản liên quan đến nhà đất. Nguyên nhân được cho là do thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, mà cụ thể ở đây là Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Năm 2005 tiền thu sử dụng đất chỉ đạt 13.903 tỷđồng, giảm 2,1% so với năm 2004, trong khi đó, tốc độ tăng trưởng thu tiền sử dụng đất năm 2003 đạt 151,2% và năm 2004 đạt 74,3%. Nguyên nhân là do giá nhà đất tăng mạnh (một phần do tác động của các chính sách về đất đai), thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng. Mặt khác, do quy định không được phân lô bán nền, cộng với việc lãi suất ngân hàng liên tục được đẩy lên đã khiến nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường bất động sản.
Để tháo gỡ khó khăn về vốn và khơi thông thị trường giao dịch bất động sản, Nghị định 17/2006/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghịđịnh hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
năm 2003 và sửa đổi Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. Điểm đặc biệt trong nghị định Nghị định 17/2006/NĐ-CP về đất đai là cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất không thời hạn đối với hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng về tài chính để nộp (hộ, gia đình cá nhân chỉ phải nộp tiền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng tiếp theo). Nghị định 17/2006/NĐ-CP đã được triển khai thực hiện, nhưng hiện Bộ Tài chính chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể trường hợp nào được ghi nợ, trường hợp nào phải nộp ngay nên cơ quan thuế không thu được tiền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cũng do chưa có thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 17/2006/NĐ-CP nên hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện còn tồn đọng khá lớn cũng khiến ngân sách giảm thu từ nguồn này. Các khoản thu từ nhà đất giảm kéo theo hàng loạt sắc thuế khác liên quan đến thị trường bất động sản giảm theo như lệ phí trước bạ, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tổng công ty xây dựng,…
Mặc dù Nghị định 17/2006/NĐ-CP đã có những tháo gỡ khó khăn về vốn cá nhân, hộ gia đình được ghi nợ tiền vô thời hạn khi xin cấp quyền sử dụng đất nhưng đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì thời điểm thu tiền sử dụng đất căn cứ theo tiến độ giao đất theo dự án đã được xét duyệt. Như vậy, nhà đầu tư vẫn chưa được hỗ trợ về vốn như cho chậm nộp trong một thời gian cụ thể nào đó, chưa có chếđộ giảm tiền sử dụng đất khi nhà đầu tư nộp nhanh hoặc nộp một lần để khuyến khích nhà đầu tư.
Theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính theo giá các loại đất sau khi đầu tư và được khấu trừ tiền bồi thường theo hiện trạng đất chưa đầu tư. Với cách tính này chưa phù hợp ở chỗ giá đất sau đầu tư sẽ tăng cao bởi vì chi phí cho cơ sở hạ tầng đã được nhà đầu tư bỏ ra để làm tăng giá trị đất, do đó khi tính tiền sử dụng đất như vậy sẽ là không khuyến khích nhà đầu tư.
Đối với những khu đất có diện tích rộng lớn, khi tính tiền sử dụng đất không có sự phân biệt giá cho từng phần của diện tích đất là chưa hợp lý, ví dụ cùng một khu đất ở đô thị của một dự án đầu tư nhưng những phần diện tích có vị trí tiếp giáp với những điều kiện thuận lợi (hay còn gọi là mặt tiền) thì hiệu quả kinh tế
sẽ khác xa với những phần diện tích nằm bên trong, do đó không thể áp dụng cùng một giá mặt tiền cho toàn bộ diện tích đất của dự án được.
Thu tiền sử dụng đất bao gồm cả diện tích xây dựng và cả khuôn viên xung quanh, làm cho chi phí giá thành sản phẩm nhà ở bị đẩy lên cao. Đối với những diện tích đất đã được người dân đóng tiền sử dụng đất rồi, nhưng khi nhà đầu tư thu hồi đất vẫn phải đóng tiền sử dụng đất lần nữa mà không được khấu trừ, như vậy tiền sử dụng đất được nộp trùng hai lần cũng khiến giá thành sản phẩm nhà đất bị đẩy lên. Bên cạnh đó, việc tính tiền sử dụng đất không tách riêng việc xét phần khấu trừ tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất, nên nhà đầu tư mất nhiều thời gian cho việc chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến việc chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ bồi thường.