- Quý 12007: Bắt đầu một thời kỳ khởi phát mớ
động sản ở Việt Nam trong thời gian qua
2.2.1.2. Thuế nhà, đất
Để tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc xây dựng và sử dụng nhà ở, khuyến khích cá nhân, tổ chức sử dụng đất có hiệu quả, phù hợp với Luật đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước, thực hiện công bằng xã hội, năm 1991, Pháp lệnh thuế nhà, đất ra đời. Năm 1992, Pháp lệnh thuế nhà, đất mới ra đời thay thế Pháp lệnh 1991, và đến 1994 Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua pháp lệnh sửa đổi, bổ sung thêm cho Pháp lệnh 1992 nhằm làm cho Pháp lệnh thuế nhà, đất phù hợp với tình hình thực tế, điều chỉnh mức thuế so với thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Đối tượng nộp thuế nhà, đất là các tổ chức và cá nhân sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Hiện nay nước ta chưa thu thuế nhà mà mới chỉ thu thuếđất. Căn cứ tính thuế: diện tích, hạng đất, mức thuế. Trong đó:
- Diện tích là toàn bộ diện tích đất đang được sử dụng bao gồm diện tích mặt đất xây nhà ở, xây công trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh công trình,…
- Hạng đất được phân theo đất đô thị, hay đất nông thôn. Hạng đất đô thị lại được phân thành 5 cấp ( từđô thị loại 1 đến đô thi loại 5) dựa vào vị trí địa lý, sự tiện lợi,… Hạng đất nông thôn được phân theo hạng đất nông nghiệp.
- Mức thuếđược xác định từng vùng: Đô thị loại 1 bằng 9 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất vùng; đô thị loại 2 bằng 8 đến 30 lần; đô thị loại 3 bằng 7 đến 26 lần; đô thị loại 4 bằng 5 đến 19 lần; đô thị loại 5 bằng 5 đến 13 lần. Đối với đất vùng ven đô thị, trục giao thông chính, tùy thuộc độ tiếp giáp với loại đô thị mà mức thuế bằng từ 1,5 đến 2,5 lần. Đối với vùng nông thôn mức thuế bằng 1 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã.
Mặc dù không phải là đất nông nghiệp nhưng thuế nhà đất vẫn tính trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, nên vừa phức tạp vừa không có căn cứ xác đáng. Kinh tế đất nước ngày càng phát triển nhưng tốc độ phát triển không đồng đều giữa các khu vực, đặc biệt là giữa khu vực đô thị với khu vực nông thôn, khi quy định mức thuế của thuế nhà đất bằng 1 đến 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp
tùy khu vực là không hợp lý vì đất ở nhiều khu vực thành thị có thể tạo ra lợi nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nông nghiệp. Thực tế mức thuế này là khá thấp so với thu nhập ở khu vực thành thị nên nhiều người có thu nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm mất cân đối cung cầu bất động sản trên thị trường. Mức thuế lại có sự chênh lệch rất lớn ở các vùng giáp ranh giữa khu vực thành thị và nông thôn, chỉ trên một trục đường nhưng bên này là thị trấn thuế cao hơn gấp nhiều lần bên kia thuộc nông thôn mặc dù mọi điều kiện sinh hoạt, kinh doanh có thể xem là tương đương nhau. Cách xác định mức thuế này vừa thiếu chính xác, vừa không công bằng, vừa làm thất thu thuế. Do đó, hiện tại thuế nhà đất chưa thật sự là công cụ chống đầu cơđất đai, ổn định thị trường bất động sản.
Do thuế nhà, đất dựa trên cở sở thuế sử dụng đất nông nghiệp nên thuế suất vẫn tính bằng thóc, quy thuế ra tiền theo giá thóc thị trường. Vì vậy, những hạn chế về việc tính thuế theo giá thóc như khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là không tránh khỏi. Hơn nữa, việc bất hợp lý còn ở chỗ tồn tại hai giá thóc khác nhau, một là giá cuối vụ mùa năm trước để thu thuế nhà đất và một là giá thóc điều chỉnh trong năm để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Bảng 2.2: Tình hình thu thuế nhà đất
Năm Thuế nhà đất (Tỷ đồng)
Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2000 366 0,40 2001 328 0,32 2002 336 0,27 2003 359 0,20 2004 438 0,022 2005 515 0,024 2006 542 0,02
Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán)
Tình hình phát triển kinh tếđất nước làm cho quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh dẫn đến diện tích tính thuế nhà, đất ngày càng tăng. Tuy
nhiên, giá thóc trong những năm gần đây lại bị giảm mạnh nên tổng số thuế nhà đất tăng không đáng kể. Mặc dù vậy, thuế nhà đất cũng góp phần không nhỏ vào ngân sách Nhà nước.