II- PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ KHẮC PHỤC ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI.
I.2.1. Tổ chức bộ mỏy ngành địa chớnh gọn nhẹ và hiệu quả
Cơ quan chuyờn trỏch thực hiện sự quản lý Nhà nước về đất đai là ngành địa chớnh. Trước tiờn phải tiến hành rà soỏt lại để bổ sung tiến tới hoàn thiện cỏc chức năng, nhiệm vụ của ngành sao cho phự hợp với thực tiễn. Trờn cơ sở đú tiến hành hoàn chỉnh bộ mỏy theo 4 cấp sau:
- Cơ quan quản lý Nhà nước (CQQLNN) về đất đai cấp trung ương (hiện nay là Bộ Tài nguyờn và Mụi Trường) với vai trũ chủ đạo đú là chịu trỏch nhiệm về vấn đề chớnh sỏch, chiến lược trong lĩnh vực đất đai.
- CQQLNN về đất đai cấp tỉnh hoặc thành phố chỉ đạo thực hiện và kiểm tra, giỏm sỏt.
- CQQLNN về đất đai cấp huyện (quận) với vai trũ chớnh là thực hiện, chỉ huy thực hiện và kiểm tra, giỏm sỏt.
- CQQLNN về đất đai cấp xó (phường) cú vai trũ thực hiện – hành động, cập nhật tỡnh hỡnh và giỏm sỏt.
“Kiểm tra” là sự kiểm tra của CQQLNN về đất đai cấp trờn với cỏc cấp dưới. “Giỏm sỏt” ở đõy là giỏm của CQQLNN về đất đai đối với tất cả cỏc cơ quan, đơn vị, cỏc cụng dõn trong việc thực hiện luật đất đai, chớnh sỏch quản lý đất đai...
Cần đào tạo cỏn bộ cho chuyờn ngành Địa chớnh ở cỏc cấp học khỏc nhau như: cao đẳng, đại học và trờn đại học để bổ sung nhõn lực cú chất lượng phự hợp với chức năng của CQQLNN về đất đai, với tỡnh hỡnh thực tiễn.
II.2.2. Thực hiện tốt cỏc nội dung quản lý đất đai
- Trước hết, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất nhằm đảm bảo mục đớch sử dụng đất và phải thực hiện kiờn quyết thu hồi những đất đai đó quỏ thời gian quy định mà vẫn khụng sử dụng hoặc sử dụng khụng đỳng mục đớch.
- Sớm cụng bố quy hoạch sử dụng đất và việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất phải được quản lý chặt chẽ.
- Xõy dựng và hoàn thiện Luật kinh doanh BĐS vỡ hiện nay cú quỏ nhiều văn bản hướng dẫn thị trường nờn khụng trỏnh khỏi chồng chộo và khú thực hiện.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận và coi đõy là nhiệm vụ quan trọng tạo điều kiện cho cỏc giao dịch về nhà đất và BĐS được thực hiện trờn thị trường chớnh thức.
- Trong đền bự giải phúng mặt bằng, đối với nhà ở, đất ở chủ yếu thực hiện đền bự nhà ở, đất ở khụng đền bự bằng tiền.
II.2.3. Hiện đại hoỏ chớnh sỏch thu tài chớnh đất đai
- Thứ nhất, là phải sửa đổi, bổ sung cỏc chớnh sỏch tài chớnh với đất đai cho theo kịp với thực tế quản lý đất đai, quản lý thị trường BĐS. Trong vấn đề tài chớnh đất đai nổi cộm là vấn đề thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành năm 1994 và được sửa đổi, bổ sung vào năm 1999 nhằm đảm bảo cụng bằng cho những người cú nghĩa vụ nộp thuế và động viờn một phần thu nhập của người bỏn quyền sử dụng đất vào ngõn sỏch Nhà nước. Giỏ đất để tớnh thuế là giỏ đất do UBND cấp tỉnh quy định trong khung giỏ của Chớnh phủ phự hợp với thực tế ở địa phương và chia làm hai mức: 2% đối với sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, làm muối, nuụi trồng thuỷ sản và 4% đối với đất ở, đất xõy dựng cụng trỡnh và cỏc loại đất khỏc. Trong điều kiện hiện nay cần cú quy định khỏc tiến bộ hơn bởi một lẽ, do căn cứ tớnh thuế là toàn bộ giỏ trị giao dịch tớnh theo giỏ đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mà giỏ đất này thường thấp xa so với thực tế chuyển nhượng và thuế suất là thuế suất tỷ lệ, nờn chưa cú tỏc dụng lớn trong việc điều tiết thu nhập của người chuyển quyền sử dụng đất một cỏch cụng bằng và linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn hơn nhiều nhất là khi cú sốt đất. Vớ dụ như thế này: thụng thường người cú đất nụng nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giỏ trị 50 triệu đồng (giỏ do UBND tỉnh cú đất ban hành) và người ta phải nộp cho Nhà nước một khoản là 2% x 50 = 1 triệu đồng, nhưng hiện nay cú sốt đất giỏ chuyển nhượng thực tăng cao lờn 100 triệu đồng chứ khụng phải 50 triệu đồng như trờn nhưng Nhà nước vẫn chỉ thu được 1 triệu thay vỡ 2 triệu. Chớnh vỡ thế nờn đỏnh thuế trờn giỏ trị gia tăng của đất.
II.2.4. Thực hiện bố trớ, sắp xếp lại đất của cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp
Bố trớ sắp xếp lại theo hướng sau:
+ Đối với cỏc cơ quan, đơn vị cú diện tớch vượt mức sử dụng trụ sở làm việc theo quy định của Thủ tướng Chớnh phủ thỡ thực hiện việc hoỏn đổi trụ sở giữa cỏc cơ quan, thu hồi phần diện tớch khụng cú nhu cầu sử dụng để bỏn hoặc bố trớ cho cỏc đơn vị khỏc cú nhu cầu.
+ Cũn đối với cỏc cơ quan, đơn vị cú trụ sở quỏ chật hẹp hoặc khụng phự hợp với quy hoạch và yờu cầu cụng tỏc thỡ thực hiện hoỏn đổi trụ sở với cơ quan khỏc hoặc cho phộp bỏn nhà kốm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển trụ sở cơ quan đến nơi khỏc.
+ Phần đất của cơ quan, đơn vị dành cho cỏn bộ, cụng chức làm nhà ở, nếu phự hợp với quy hoạch về đất ở thỡ cho phộp bỏn nhà cho cỏn bộ, cụng chức, nếu khụng phự hợp với quy hoạch, thỡ kiờn quyết di chuyển cỏc hộ ra khỏi cơ quan.
+ Nếu cơ quan hành chớnh sự nghiệp cú phần diện tớch đó sử dụng vào sản xuất kinh doanh hoặc cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khỏc thuờ để sản xuất kinh doanh, nếu phự hợp với quy hoạch thỡ được chuyển sang mục đớch khỏc và cơ quan tài chớnh Nhà nước thực hiện quản lý, cho thuờ theo quy định hiện hành; nếu khụng thỡ cho phộp tiếp tục thuờ đến hết thời hạn hợp đồng, sau đú tiến hành thu hồi hoặc buộc cơ quan hành chớnh sự nghiệp phải sử dụng đỳng mục đớch được giao.
II.2.5. Thực hiện cơ chế một giỏ đối với đất đai
Về vấn đề giỏ đất thỡ chỳng ta cần thực hiện chớnh sỏch một giỏ thay vỡ chớnh sỏch hai giỏ như hiện nay bởi lẽ sự chờnh lệch giữa giỏ quy định theo khung giỏ của Nhà nước và giỏ thị trường là quỏ lớn và đõy là kẽ hở tạo điều kiện cho những kẻ đầu cơ kiếm lời. Giỏ đất đai duy nhất phự hợp với giỏ chuyển nhượng thực tế, Nhà nước cần cụng bố chuẩn mực, phương phỏp định giỏ làm cơ sở cho định giỏ đất. Thành lập cỏc tổ chức định giỏ độc lập cú chức năng theo dừi sự biến động của giỏ đất và thực hiện việc định giỏ đất. Nhà nước căn cứ trờn kết quả định giỏ đất của cỏc tổ chức này để quyết định giỏ đất tớnh cỏc khoản thu về đất đai hằng năm.
Đấu giỏ đất là hỡnh thức xuất hiện ở nước ta và được thực hiện ở một vài nơi như Hải Phũng, Hà Nội, Đà Nẵng... Chỉ cú Hà Nội là nơi thành cụng nhất, tuy nhiờn cụng tỏc chuẩn bị vẫn cũn chậm chạp và chưa đạt được tiến độ mong muốn. Đõy là một bước tiến trong quản lý đất đai, gúp phần làm giảm đầu cơ đất, Nhà nước huy động được tối đa nguồn vốn một cỏch cụng khai để đầu tư phỏt triển cơ sở hạ tầng vỡ vậy, cần mở rộng đấu giỏ quyền sử dụng đất tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa cỏc chủ đầu tư. Tuy vậy, cần cú cỏc quy định chặt chẽ trong đấu giỏ đất và cú cỏc biện phỏp chống đầu cơ đất xung quanh khu vực cú đất được đấu giỏ. Việc đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất cần phải được tổ chức thật cụng khai, nghiờm tỳc và đỳng phỏp luật.
II.3. Kinh nghiệm chống đầu cơ đất đai của cỏc nước