II- KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ (HĐĐC) ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA.
5. Hoạt động đầu cơ đất đai kộo theo sự hỡnh thành của một thị trường ngầm.
Ta đó biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đớch khai thỏc giỏ đất do chờnh lệch mà cú và hoạt động của họ là hoạt động trỏi phỏp luật. Do đú, người ĐCĐĐ đương nhiờn sẽ khụng thể cho đất đai của mỡnh tham gia vào thị trường chớnh thức nếu anh ta khụng hợp thức hoỏ được đất đai mỡnh đang chiếm hữu. Khi giao dịch trờn thị trường chớnh thức anh ta sẽ bị phỏt hiện và cụng lao bấy lõu của anh ta trở thành cụng dó tràng. Chớnh vỡ thế, mà người ta giao dịch dưới một thị trường ngầm khụng cú sự kiểm soỏt của Nhà nước. Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục người mua trong điều kiện thụng tin thị trường là rất thiếu và tỡnh trạng khan hiếm đất đai là phổ biến, lỳc đú người mua khụng cần quan tõm đến tớnh hợp phỏp của giấy tờ nhà, đất hoặc là bị những kẻ đầu cơ đất lừa gạt.
Ở nước ta, thị trường ngầm cũn hỡnh thành do sự quản lý thiếu khoa học trong lĩnh vực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chỳng ta chưa chớnh thức thừa nhận thị trường đất đai trong khi cỏc quan hệ mua bỏn, chuyển nhượng đất đai là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nờn cỏc quan hệ mua bỏn, chuyển nhượng đất đai phải hoạt động dưới dũng chảy của một thị trường ngầm. Đú là nguyờn nhõn khiến cho người cú nhu cầu sử dụng đất đai muốn mua đất phải thực hiện mua đất trong thị trường khụng chớnh thức này và đõy là điều kiện cho giới đầu thực hiện việc trao đổi đất đai trong thị trường ngầm một cỏch dễ dàng.
Căn cứ vào mục đớch, đối tượng, phương thức và phạm vi hoạt động cú thể chia HĐĐC ra làm 4 loại như sau:
1- Mua đất (nhà) dự trữ khi cú lợi thỡ bỏn;
2- Lấn chiếm đất cụng đem bỏn trao tay để kiếm lời;
3- Mua đất đó bị lấn chiếm, chia lụ, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất và chờ thời cơ để thu lợi.
4- Mua đất rồi đầu tư xõy dựng nhà để đú chờ thời cơ bỏn ra.
Trong 4 loại trờn tớnh chất tinh khụn của hoạt động ở mức độ khỏc nhau. Loại 1 mang tớnh nghiệp dư, loại 2, 3 và loại 4 mang tớnh chuyờn nghiệp cao, thể hiện ở chỗ: cú mục đớch duy nhất và rừ ràng là thu lợi cú nguồn vốn lớn, cú phương thức hoạt động đa dạng và tinh khụn, hoạt động liờn tục ở quy mụ lớn. Bai loại này gõy hậu quả tai hại cho đời sống kinh tế – xó hội.
III- NGUYấN NHÂN CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI.
III.1. Đất đai là lĩnh vực đầu tư siờu lợi nhuận.
Trước hết, người đầu cơ đất đai hy vọng giỏ đất sẽ tăng cao trong một chu kỳ nhất định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chờnh lệch giỏ tạo ra, và khoản lợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu như đầu tư vào lĩnh vực khỏc.
Ở nước ta do luật phỏp cũn chưa hoàn chỉnh và thị trường BĐS cũn ở mức sơ khai chưa cú bề dày lịch sử phỏt triển nờn cũn nhiều điểm cũn hạn chế. Trong cảnh tranh tối, tranh sỏng này người ta thấy rằng đầu tư vào BĐS ớt rủi ro và cho thu lợi lớn. Mặt khỏc, với cỏc nguyờn nhõn đó nờu ở những phần trước thỡ ta thấy rằng người ĐCĐĐ tỡm cỏch thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giỏ. Việc đầu tư vào lĩnh vực đất đai ngay cả trờn thị trường chớnh thức cũng cho thu lợi rất lớn, trong khi đú đất đai sinh lợi do đầu cơ cũn lớn hơn nhiều vỡ khụng cú sự kiểm soỏt của Nhà nước và điều đú càng làm gia tăng HĐĐC đất đai.
III.2. Nhà đầu cơ hy vọng đất đai được chuyển mục đớch sử dụng từ loại đất cú giỏ trị thấp sang đất cú giỏ trị cao.
Giỏ đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đớch sử dụng đất, do vậy nếu được chuyển mục đớch sử dụng đất từ loại đất cú giỏ trị thấp sang loại đất cú giỏ trị cao, trong khi nghĩa vụ tài chớnh thấp (Hiện nay đất đụ thị tại cỏc địa phương, giỏ tớnh tiền sử dụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 – 30% giỏ đất thực tế chuyển nhượng), và do vậy người sử dụng đất sẽ thu được một khoản chờnh lệch khỏ lớn mà khụng phải mất nhiều chi phớ đầu tư. Chớnh vỡ vậy, rất nhiều hộ gia đỡnh được giao đất nụng nghiệp, lõm nghiệp mặc dự khụng cú nhu cầu sử dụng nhưng vẫn nắm giữ đất, cho người khỏc thuờ lại để chờ thời cơ chuyển mục đớch sử dụng đất, hoặc là được đền bự.
III.3. Chớnh sỏch, phỏp luật đất đai cũn chậm so với sự phỏt triển sinh động của thực tiễn.
Mặc dự khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của đất đai (tớnh thanh khoản) thấp, do khụng phải ai cũng đủ khả năng tài chớnh để mua được tài sản cú giỏ trị lớn như đất đai một cỏch dễ dàng. Khi mua đất đai lại phải chịu sự ràng buộc rất lớn về trỡnh tự, thủ tục do Nhà nước ban hành. Song ở Việt nam, việc quản lý đất đai cũn nhiều bất cập trong thời gian vừa qua thỡ việc mua đi, bỏn lại đất đai cũng rất dễ dàng vỡ chủ yếu là mua bỏn trao tay, khụng thụng qua cơ quan đăng ký, khụng thực hiện cỏc thủ tục theo quy định của luật phỏp. Mặt khỏc, việc đầu tư vào đất đai vốn chứa đựng nhiều rủi ro bởi giỏ đất phụ thuộc rất nhiều vào tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế – xó hội, chớnh sỏch của Nhà nước về đất đai và quy hoạch của Nhà nước, nhưng do việc mua bỏn trong thị trường ngầm diễn ra trong một thời gian dài mà khụng bị ngăn chặn, xử lý kịp thời và nghiờm minh khiến người ta lầm tưởng rằng việc kinh doanh, nắm giữ đất đai cú độ rủi ro thấp. Vỡ thế mà lĩnh vực đất đai càng trở nờn hấp dẫn và đụi khi người ta quờn đi vai trũ của Nhà nước.
- Do chưa chỳ ý đỳng mức tới thị trường BĐS và chưa chớnh thức thừa nhận về mặt phỏp lý đối với thị trường BĐS nờn Nhà nước chưa cú khung phỏp lý rừ ràng cho thị trường BĐS núi chung và thị trường đất đai núi riờng hoạt động và do đú, Nhà nước hầu như khụng quản lý được hoạt động của cỏc tổ chức, cỏ nhõn tham gia vào thị trường đất đai và BĐS. Việc quản lý cỏc loại đất cụng gần như bị bỏ ngỏ và đú là nguyờn nhõn của đầu cơ đất đai loại 2 phỏt sinh và phỏt triển.
- Cụng tỏc quản lý, sử dụng đất đai chưa được coi trọng đỳng mức, thực hiện chưa tốt, nhất là đối với đất ở cho dõn cư tại cỏc đụ thị. Trong khi dõn cư đụ thị tăng nhanh, thu nhập và sức mua của dõn cư được nõng cao làm cho cầu về đất ở vượt quỏ cung. Điều này làm cho kinh doanh đất đai cú lợi nhuận cao và do đú khuyến khớch hoạt động ĐCĐĐ. Hiện tượng ĐCĐĐ diễn ra rất phổ biến và đa dạng song cỏc cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tõm và chưa cú biện phỏp kịp thời để ngăn chặn.
- Thụng tin về thị trường núi chung và thị trường đất đai núi riờng là thiếu nờn những người sử dụng đất rất khú tiếp cận được với thụng tin cần thiết và chớnh xỏc. Đõy chớnh là điều kiện cho cỏc thụng tin sai lệch do người mụi giới và người ĐCĐĐ phỏt huy tỏc dụng.
- Việc quản lý thị trường tiền tệ, tớn dụng cũn nhiều bất cập, trong đú đỏng chỳ ý là một số ngõn hàng và tổ chức tớn dụng chưa quản lý và giỏm sỏt chặt chẽ việc sử dụng cỏc khoản tiền cho cỏc Doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay, nờn họ dựng vốn vay đầu tư để ĐCĐĐ thu lời.
III.5. Cỏc biện phỏp xử phạt vi phạm hành chớnh thực hiện chưa kiờn quyết và thường xuyờn.
Như đó núi, hoạt động ĐCĐĐ diễn ra phổ biến và đa dạng song cỏc cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa cú biện phỏp nào kịp thời và cần thiết để ngăn chặn kịp thời tỡnh trạng này. Cỏc biện phỏp hành chớnh của Nhà nước trong việc xử
lý cỏc trường hợp sử dụng đất sai mục đớch (tự ý chuyển đổi mục đớch sử dụng đất), chuyển nhượng trỏi phỏp luật, sử dụng đất lóng phớ chưa thực hiện nghiờm tỳc, thường xuyờn dẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nước cũn kộm hiệu quả.
III.6. Cỏc cụng cụ tài chớnh chưa hợp lý và linh hoạt.
Điều này thể hiện ở chỗ, cỏc cụng cụ tài chớnh chưa thực sự gúp phần vào việc điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, nắm giữ, chuyển nhượng đất đai một cỏch cụng bằng, linh hoạt và hợp lý.
Một số cơ quan, đơn vị mặc dự khụng cú ý định ĐCĐĐ để sinh lời do phỏp luật khụng cho phộp mua bỏn, chuyển nhượng hoặc cho thuờ lại, nhưng do khụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nước hoặc chi trả ở mức thấp, trong khi biện phỏp xử lý hành chớnh là khụng kiờn quyết, nờn họ vẫn nắm giữ đất đai với một số lượng lớn mà nếu để khụng rất lóng phớ hoặc sử dụng vào mục đớch cho thuờ kiếm lời mà Nhà nước khụng điều tiết được. Nếu như họ bị xử phạt thỡ tiền cho thuờ cũng vẫn đem lại cho họ một khoản lợi sau khi đó nộp phạt.