IV- ƯU ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI.
I.1. Hoạt động đầu cơ đất đai tại Hà Nội.
Hiện nay, ở Hà nội (HN) phần lớn người đi mua nhà, đất đều khụng thực sự cú nhu cầu để ở mà mua đất để đầu tư kinh doanh trong khi lói suất của hệ thống ngõn hàng quỏ thấp, khụng thể thu hỳt được nguồn vốn nhàn rỗi của họ.
Thị trường nhà đất HN cũng như cả nước vẫn cũn sơ khai, nhu cầu về nhà ở, đất ở là rất lớn, nhưng những người thực sự cú nhu cầu đất đai để sử dụng lại khụng đủ khả năng tài chớnh để mua nhà, đất, ngay cả trong những khu chung cư cao tầng. Tại cỏc khu nhà cao tầng trong cỏc khu đụ thị mới, mỗi căn hộ đều rộng từ 80 m2 trở lờn, với mức giỏ trung bỡnh khu ở tầng 10 cũng lờn tới khoảng 5.5 – 6 trđ/m2. Vậy tối thiểu giỏ một căn hộ cũng là 440 trđ đối với khu ở tầng 10 điều mà nhiều người khụng thể cú. Nhiều người cú được khoản tiền 440 trđ trở lờn cũng chưa chắc đó mua được nhà chung cư bởi lẽ đại đa số dự ỏn khi vừa được phờ duyệt đều
đó bỏn hết số nhà đất (trong khi vốn vẫn chỉ nằm trờn giấy) và người mua thường phải nộp 40 – 50% tiền nhà chủ yếu là giới đầu cơ đó nhảy vào từ sớm. Khi khu Mỹ Đỡnh II vẫn cũn đang trong giai đoạn xõy dựng, nhưng đó cú hơn 800 người đăng ký mua trờn tổng số 1.000 căn nhà. Cũn khu đụ thị Trung Hoà - Nhõn Chớnh đang triển khai xõy thụ cũng đó bỏn hết.
Trong một hai năm trở lại đõy, thủ đụ HN triển khai rất nhiều dự ỏn xõy dựng khu đụ thị mới. Tuy nhiờn, hỡnh ảnh cỏc lụ đất được khoanh lại với đầy cỏ dại, những căn hộ chung cư vắng búng người kốm theo mẩu tin nhắn “Ai cú nhu cầu mua đất, nhà này xin liờn hệ theo số mỏy... ngoài giờ hành chớnh” vẫn khỏ phổ biến buộc cỏc chủ đầu tư phải mạnh tay ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ trong việc mua nhà, đất tại cỏc dự ỏn của mỡnh. Điển hỡnh là biện phỏp của cỏc chủ đầu tư thuộc Tổng cụng ty Đầu tư và phỏt triển nhà và đụ thị (HUD) và Vinaconex.
+ Theo ụng Dương Xuõn Chớ, trưởng phũng kinh doanh tiếp thị của HUD cho biết, ngay từ đầu thỏng 5/2002 HUD đó ra quy định: “Đối tượng mua nhà và hạ tầng của tổng cụng ty phải cú hộ khẩu HN, cú nhu cầu thực sự về nhà và chưa mua nhà (đất) trong dự ỏn của tổng cụng ty; mỗi hộ khẩu ở HN chỉ được mua một căn hộ (một lụ đất cú hạ tầng) trong dự ỏn của tổng cụng ty. Riờng đối với một hộ khẩu cú nhiều cặp vợ chồng, nhiều thế hệ và cú nhu cầu thực sự thỡ cú thể xem xột thờm”. HUD cũng khụng nhận chuyển nhượng hợp đồng mua nhà cho bờn thứ ba. Đối với khỏch mua đất HUD đó ra hạn cam kết là trong năm phải xõy dựng. Cũn đối với cỏc căn hộ chung cư, trong hợp đồng mua bỏn cũng cú điều khoản quy định rừ thời gian sau khi bàn giao 30 ngày, nhà đó bỏn phải cú người đến ở.
+ Theo ụng Đoàn Chõu Phong, giỏm đốc ban quản lý dự ỏn khu đụ thị Trung Hoà - Nhõn Chớnh (thuộc Vinaconex): “Để trỏnh hiện tượng đầu cơ, người mua nhà ở khu đụ thị do ụng quản lý phải cú hộ khẩu HN. Đối tượng ưu tiờn là những người hưu trớ, giỏo sư, bỏc sỹ, người làm khoa học, người thực sự cú nhu cầu về nhà ở”.
Tuy nhiờn, để chống đầu cơ cú hiệu quả, đem lại quyền lợi cho người thực sự cú nhu cầu thỡ cần phải cú sự can thiệp của chớnh quyền thành phố, hoặc chớnh quyền cấp cao hơn bởi vỡ ngay khi nhà chưa xõy xong, nhờ mối quan hệ thõn thiết, nhiều đối tượng đó ụm trước hàng lụ nhà, cũn những người cú nhu cầu thực sự lại rất khú mua nhà.
Thị trường nhà đất HN từ cuối năm 2002 càng thờm núng bỏng khi cú thụng tin HN sắp xuất hiện 2 quận mới là Long Biờn (cú một phần huyện Gia Lõm) và Vạn Xuõn (cú một phần huyện Thanh Trỡ và quận Hai Bà Trưng). Nhiều người từ nội thành ra ngoại thành tỡm mua đất, chủ đất cũng thi nhau đẩy giỏ lờn cao. Khụng chỉ cú ở hai khu vực này mà cỏc khu vực ngoại thành khỏc giỏ đất cũng chẳng chịu đứng yờn. Khu vực xó Phỳ Diễn, cỏch thị trấn cầu Diễn 3 km giỏ đất tăng vựn vụt sau khi HN tổ chức triển lóm quy hoạch thành phố đến 2020, giỏ bựng phỏt kộo theo sự xuất hiện của hàng loạt cỏc trung tõm, văn phũng mụi giới nhà đất.
Hà nội đó thực hiện được một số phiờn đấu giỏ đất thành cụng, tuy cũn ớt ỏi và cũn chậm chạp nhưng đó mở ra một bước tiến mới trong quản lý đất đai, gúp phần làm giảm nạn ĐCĐĐ và đưa giỏ đất sỏt với giỏ thị trường.
Trong thời gian qua, giao dịch nhà đất chững lại do Luật đất đai (sửa đổi) nờn giới ĐCĐĐ đứng ngoài cuộc, giao dịch thành cụng ở cỏc đối tượng cú nhu cầu thực tế tăng lờn. Hiện giao dịch ngầm về BĐS vẫn chiếm tới trờn 70% cỏc giao dịch. Số hộ gia đỡnh chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 80% số hộ trờn toàn thành phố.
Sở địa chớnh – nhà đất HN đó cụng bố danh sỏch cỏc chủ đầu tư nhằm hạn chế tỡnh trạng đầu cơ đất đai, và thực tế biện phỏp này cũng đó làm giảm nạn ĐCĐĐ.