II- NHỮNG THỦ ĐOẠN CỦA NHÀ ĐẦU CƠ NHẰM TRỤC LỢI.
2. Những nguyờn nhõn.
Để nạn đầu cơ cú đất dụng vừ là do cú cỏc nguyờn nhõn sau đõy:
− Trước hết, do một thời gian dài chỳng ta chưa chớnh thức thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS (thị trường nhà đất) vỡ chưa nhận thức được tầm quan trọng của nú đối với nền kinh tế quốc dõn nờn chưa cú một hệ thống cỏc văn bản phỏp lý nhằm điều tiết thị trường. Mặt khỏc, nhu cầu của dõn cư về nhà ở, đất ở... ngày một tăng cao dẫn tới sức ộp từ phớa cầu là quỏ lớn mà cú cầu thỡ sẽ cú cung thỡ thị trường ngầm hỡnh thành là tất yếu và đõy là mụi trường lý tưởng cho hoạt động đầu cơ.
− Hệ thống văn bản hướng dẫn thị trường nhà đất cũn lộn xộn mặc dự cú hơn 500 văn bản, do cỏc văn bản hướng dẫn khụng thống nhất dẫn đến tạo ra kẽ hở trong luật phỏp và gõy khú khăn cho việc thực thi. Số văn bản phỏt huy tỏc dụng chỉ đếm trờn đầu ngún tay và khụng phải trường hợp nào cũng ỏp dụng được. Ngay những bộ luật lớn cũng cú sự quy định khụng trựng khớp với nhau do đú cản trở những quan hệ giao dịch trờn thị trường. Vớ dụ như, Bộ luật Dõn Sự việc chuyển quyền sử dụng đất mới chỉ được quy định cho cỏ nhõn và hộ gia đỡnh, chưa quy định cho phỏp nhõn, quyền sử dụng đất chỉ được quy định bởi Luật đất đai nờn trờn thực tế phỏp nhõn sử dụng đất thụng qua cỏc thủ tục mang tớnh hành chớnh của Nhà nước, chứ khụng thể chuyển nhượng, thu nhượng theo quan hệ dõn sự.
Điều này đó tạo ra rào cản hay bức tường phỏp lý chia cắt giao dịch giữa cỏ nhõn và phỏp nhõn.
− Rào cản từ phớa chớnh sỏch tài chớnh về đất đai là rất lớn, nú hạn chế cỏc giao dịch dõn sự như quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, thuế trước bạ 1% − Việc thực thi luật phỏp chưa nghiờm, ngay như việc cỏc Doanh nghiệp Nhà
nước vẫn dỏm đầu cơ đất đai mặc dự đõy là cỏc Doanh nghiệp cú nguồn cung đất nhằm điều tiết thị trường. Vỡ xử phạt khụng nghiờm nờn họ vẫn thu được lời đõy là nguyờn nhõn chớnh để cỏc doanh nghiệp Nhà nước cú chức năng cung nhà đất tham gia đầu cơ.
− Đội ngũ cỏn bộ làm việc trong cỏc ban ngành cú liờn quan đến trỏch nhiệm chống đầu cơ chưa trong sạch dẫn đến tỡnh trạng múc ngoặc như đó nờu.
− Năng lực quản lý đất đai cũn hạn chế khụng theo kịp sự thay đổi của thực tiễn. Việc quản lý đất đai cũn bỏ ngỏ, đặc biệt là đối với đất cụng. Nội dung thanh tra kiểm tra việc chấp hành quy định của phỏp luật về quản lý, sử dụng đất vốn là một nội dung quản lý đất đai tuy vậy nú chưa được thực hiện tốt.
− Luật đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cũng cú những biện phỏp nhằm hạn chế đầu cơ nhưng thực tế đó chứng minh HĐĐC đất đai càng cú sức sống hơn, và lần sửa đổi này liệu cú như vậy? Một điều khẳng định là cú bởi vỡ hiện nay việc cấp sổ đỏ mới chỉ đạt 16% trờn cả nước và theo ước tớnh sẽ phải mất 50 – 70 năm nữa mới cấp xong với tiến độ như hiện nay (theo Bộ kế hoạch và Đầu tư). Thị trường BĐS lại chưa hoàn chỉnh, nhu cầu của dõn cư ngày một tăng và khi Luật Đất đai (sửa đổi) ra đời khụng ai dỏm khẳng định đõy là một bộ luật hoàn chỉnh vỡ nú đó cú độ trễ về mặt thời gian nhất định, hơn thế những hoạt động phi phỏp thỡ rất nhiều và ngày càng diễn biến khú kiểm soỏt.
− Chỳng ta thực hiện chớnh sỏch hai giỏ nhưng chớnh sỏch này cũn nhiều bất cập nờn giới đầu cơ vin vào đú để thu lợi.
CHƯƠNG III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP
CHỦ YẾU I- CÁC QUAN ĐIỂM
Nhà nước thể hiện quan điểm của mỡnh đối với hoạt động ĐCĐĐ qua cỏc Văn kiện, Nghị quyết, Luật và cỏc văn bản dưới luật. Tuy rằng đó cú những mảng dành cho việc khắc phục đầu cơ nhưng chưa cú một văn bản nào chuyờn biệt cho việc điều chỉnh hoạt động này.
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) đó xỏc định là phải quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, khụng cho tư nhõn hoỏ đất đai, khụng cho phộp mua bỏn đất đai và khắc phục tỡnh trạng đầu cơ đất đai. Nhà nước đó cú chớnh sỏch thỳc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường BĐS. Tuy nhiờn, “Hoạt động của thị trường BĐS khụng lành mạnh, tỡnh trạng đầu cơ về đất đai và BĐS gắn liền với đất đai rất nghiờm trọng, đẩy giỏ đất lờn cao, đặc biệt là ở đụ thị, gõy khú khăn cản trở lớn cho cả đầu tư phỏt triển và giải quyết nhà ở, tạo ra đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiờu cực và tham nhũng của một số cỏ nhõn và tổ chức...”. – Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/03/2003 đó chỉ ta tỏc hại của hoạt động đầu cơ và tỡnh hỡnh nghiờm trọng của nú. Nghị quyết cũng chỉ ra những yếu kộm, những mặt hạn chế của cụng tỏc quản lý thị trường BĐS, chớnh sỏch tài chớnh cũn nhiều bất cập, gõy thất thoỏt lớn cho Nhà nước...
Nghị quyết số 26 cũng chỉ ra tỡnh hỡnh hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta là giỏ cả biến động mạnh như sau: trước 7/1992: ớt biến động; 1999-1997: núng; 1997-1999: đúng băng; 2000-2001: sốt; tỷ lệ giao dịch phi chớnh quy cao, cho đến nay khoảng trờn 70%.
Hội nghị trung ương lần thứ 7 khoỏ IX cũng chỉ ra rằng: Nhà nước phải định hướng, điều tiết và kiểm soỏt thị trường, cú cỏc biện phỏp chống cỏc hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS...
Mới đõy nhất, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cũng cú cỏc biện phỏp chống đầu cơ đất đai như về tài chớnh đối với đất đai và giỏ đất, về thanh tra đối với đất đai, cỏc loại đất được tham gia thị trường...
Ngoài ra chỳng ta cú hàng loạt cỏc văn bản hướng dẫn thị trường tuy khụng dành riờng cho vấn đề chống ĐCĐĐ nhưng nhiều văn bản cũng cú đề cập. Vớ dụ như cỏc quyết định thu hồi đất, cỏc chỉ thị của cơ quan chớnh quyền thành phố, cỏc nghị định quy định khung giỏ như nghị định 87/CP, 22/CP...