SỞ HỮU CỦA NHÀ NƯỚC CHO NGƯỜI ĐANG THUấ NHÀ TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘ
2.2.2- Nộidung cụng việc thực tế của cụng tỏc bỏn nhà tại cỏc cơ quan bỏn nhà trờn địa bàn thành phố Hà Nội.
bỏn nhà trờn địa bàn thành phố Hà Nội.
2.2.2.1- Bộ phận tiếp nhận hồ sơ.
Khi người dõn đến xin mua nhà sẽ mang tất cả cỏc giấy tỏ liờn quan( hồ sơ mua nhà) nộp cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ.
Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ xem xột xem người dõn đó cú những loại giấy tờ gỡ đó đủ hồ sơ chưa, thụng bỏo những giấy tờ cũn thiếu cho người dõn để chuẩn bị cho đủ :
- Hai đơn mua nhà. - Hai bản sao hộ khẩu.
- Hai bản sao hợp đồng thờ nhà.
- Giấy xỏc nhận năm cụng tỏc theo quyết định số 64/1998/QĐ-TTg của cỏc thành viờn trong hợp đồng thuờ nhà.(hoặc trong hộ khẩu).
- Giấy xỏc nhận chớnh sỏch người cú cụng được hỗ trọ tiền sử dụng đất khi mua nhà theo QĐ sụ 118/TTG, Theo quyết định số 64/1998/ QĐ-TTg ( nếu cú )
Nhõn viờn tiếp nhận sẽ xỏc nhận là đó nhận những giấy tờ gỡ cho người dõn. 2.2.2.2- Bộ phận tổng hợp số liệu.
Bộ phận tiếp nhận sẽ đưa cỏc thụng tin cho bộ phận tổng hợp số liệu sẽ tổng hợp cỏc số liệu về:
- Họ tờn người mua nhà.
- Địa chỉ của nhà: số nhà, Phường(xó), Quận(huyện)
- Theo dừi tiến trỡnh của cỏc hồ sơ: hồ sơ đang ở bộ phận nào, giải quyết đờn đõu, thiếu gi….
- Doanh số bỏn nhà của 1 thỏng, 3 thỏng.. - Số hộ gia đỡnh đó mua nhà, nộp tiền…
Bộ phận tiếp nhận hồ sỏ sẽ cung cấp số liệu ca àn thiết cho cỏc bộ phận khỏc phục vụ cho cụng tỏc bỏn nhà
2.2.2.3- Bộ phận địa chớnh.
Sau khi nhận hồ sơ bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ được vào sổ sỏch mỏy tớnh để quản lý, hồ sơ sẽ được giao cho bộ phận địa chớnh để đi đo đất, đo nhà
Bộ phận địa chớnh sẽ đến thực địa để đo đạc về đất, nhà. Sau khi đo đạc xong, cú đầy đủ sơ đồ, số liệu về thửa đất thi bộ phận địa chinh sẽ chuyển cho bộ phận tổng hợp để ghộp vào hồ sơ sau đú sẽ giao cho bộ phận định giỏ.
Nội dung đo vẽ:
+ Vẽ mặt bằng vị trớ, ngụi nhà tầng nhà.
+ Vẽ mặt thờm bằng, mặt cắt căn hộ (kể cả phần dõn t ự xõy dựng).
+ Tớnh diện tớch nhà, diện tớch đất (kể cả phần chia diện tớch dung chung nếu cú).
- Tổng mặt bằng định vị khu đất - Mặt bằng kĩ thuật lụ đất.
Cỏc bản và vẽ được lập tỷ lệ 1/200 do cỏc cơ quan cú tư cỏch phỏp nhõn lập.
Quy định đo vẽ đối với cỏc loại nhà:
+ Nếu là nhà chung cư cao tầng (trong cỏc khu tập tập thể) chỉ đo vẽ đường bao quanh nhà, ghi độ dài cỏc cạnh và tớnh diện tớch (phần tớnh phõn bổ).
Vẽ cỏc yếu tố liờn quan như đường nội bộ, ngừ…xung quanh nhà nếu cú. + Nếu là nhà chung cư cú khuõn viờn riờng biệt mà khuõn viờn này dựng để tớnh phõn bổ cho cỏc hộ mua thỡ phải thể hiện rừ diện tớch cả khuõn viờn.
- Hỡnh thể khuõn viờn ghi chỳ độ dài cỏc cạnh của thửa( mỗi một đoạn góy phải cú một độ dài ).
- Thể hiện tường võy, tường chung, tường riờng( hoặc nhờ tường ) của cả hai bờn cú ranh giới khỏc nhau ở xung quanh, ghi chỳ xung quanh khuõn viờn giỏp đường ngừ, cơ quan gỡ…hoặc hộ nào số nhà nào.
- Thể hiện được vị trớ hỡnh thể nhà chung cư năm trong thửa đất ( khuõn viờn) đú kốm theo ký hiệu số tầng (như ký hiệu bản đồ địa chớnh quy định) để làm cơ sỏ cho việc xỏc định phần nhà bỏn cho từng hộ dõn cư đú.
+ Trường hợp là nhà 1 hộ ở 1 tầng hay nhiều tầng cú lối đi riờng biệt thỡ đo vẽ như một thửa riờng biệt cũng thể hiện tường chung, riờng, nhờ và ghi rừ xung quanh giỏp cỏc yếu tố gỡ.
- Nếu cú khuõn viờn đất thỡ cỏch xỏc định khuõn viờn cũng giống như trung cư và vị trớ nhà trong khuõn viờn đú.
2.2.2.4- Bộ phận định giỏ.
Bộ phận ỏp giỏ sẽ tiến hành ỏp giỏ cho từng căn hộ căn cứ vào 4 thụng số do hội đũng bỏn nhà của thành phụ Hà Nội quy định.
a) Cấp hạng nhà.
Căn cứ vào Hướng dẫn số 1077/HD-XD của sở xõy dựng Hà Nội ngày 6/9/1996 về phương phỏp xỏc định cấp nhà ở trong bỏn nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuờ tại Hà Nội theo nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của chớnh phủ.
* Cỏc chỉ tiờu phõn cấp nhà ở.
+ Cỏc chỉ tiờu về chất lượng khai thỏc. - Chất lượng sử dụng tiện nghi - Chất lượng hoàn thiện.
- Mức độ trang thiết bị kĩ thuật vệ sinh. + Cỏc chỉ tỉờu về chất lượng cụng trỡnh. - Bậc chịu lửa của nhà và cụng trỡnh.
Căn cứ vào cỏc tiờu chuẩn của Việt Nam về phũng chỏy chữa chỏy cho nhà và cụng trỡnh. Bậc chịu lửa được chia làm 5 bậc. Tớnh chịu lửa của nhà và cụng trỡnh phụ thuộc vào bề dày của kết cấu và giải phỏp sử dụng vật liệu xõy dựng cụng trỡnh
Vật liệu và cấu kiện xõy dựng được phõn thành 3 nhúm: • Nhúm khụng chỏy.
• Nhúm khú chỏy.
• Nhúm dễ chỏy.
Khi đỏnh giỏ bậc chịu lửa thỡ căn cứ vào nhúm vật liệu và giới hạn của cấu kiện.
- Tuổi thọ cỏc kết cấu chớnh của nhà và cụng trỡnh.
Tuổi thọ cỏc kết cấu chớnh của nhà và cụng trỡnh được đỏnh giỏ căn cứ vào kinh nghiệm như sau:
• Cỏc bộ phận kết cấu chớnh cú tuụỉ thọ >= 100 năm là cỏc kết cấu cú cấu tạo bằng bờ tụng cốt thộp.
• Cỏc bộ phận kờt cấu chớnh cú tuổi thọ >= 50 năm và < 100 năm là cỏc bộ phận kết cấu kết hợp giữa bờ tụng cốt thộp và kết cấu gạch đỏ cú bề dày >= 22 cm; kết cấu gỗ nhúm 2.
• Cỏc bộ phận kết cấu chớnh cớ tuổi thọ >= 20 năm và < 50 năm là cỏc kết cấu gạch đỏ cú bề dày >22cm kết cấu hỗn hợp giữa gạch và thộp, kết cấu thộp hỡnh, thộp tổ hợp.
• Cỏc bộ phận kết cấu chớnh cú tuổi thọ < 20 năm là cỏc kết cấu gạch đỏ cú bề dày < 11cm (khụng kể múng); kết cấu gỗ, kết cấu tre.
* Phõn cấp nhà ở.
Nhà ở được phõn thành 4 cấp: cấp 1, 2, 3, 4 Nhà cấp 4 được phõn chia thành:
+ Hạng 1: Là nhà cú 1 trong cỏc điều kiện sau đõy
- Nhà xõy tường 11 cm, bổ trụ.
- Nhà cú kết cấu mỏi (xà gồ, cầu phong) bằng tre.
- Nhà cú tường bao cao <= 3m, mỏi ngúi cú kết cấu bằng gỗ hồng sắc. - Nhà cú mỏi bằng fbroximang.
- Nhà xõy liền dóy cú trờn 5 gian, mỏi ngúi cú kết cấu mỏi bằng gỗ hồng sắc, khụng cú trần, nền khụng lỏt gạch xi măng.
+ Hạng 2: Nhà được xõy dựng tốt hơn hạng 1. b) Tỉ lệ chất lượng cũn lại.
Hướng dẫn số 1076/HD-XD của sở xõy dựng Hà Nội về phương phỏp xỏc định tỷ lệ chất lượng cũn lại của nhà ở trong bỏn nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người thuờ nhà tại Hà Nội.
* Cỏc phương phỏp xỏc định.
Tỷ lệ chất lượng cũn lại của ngụi nhà căn cứ vào tỷ lệ chất l; ượng cũn lại của cỏc kết cấu chớnh (múng, khung, cột, tường, sàn, mỏi đỡ) tạo lờn nhà ở đú và tỷ lệ của chỳng trong tổng giỏ trị ngụi nhà.
+ Phương phỏp thống kờ kinh nghiệm: tỷ lệ chất lượng cũn lại của nhà được đỏnh giỏ căn cứ vào thực trạng của nhà, niờn hạn sử dụng và thời gian đó sử dụng theo cụng thức:
Tỷ lệ chất lượng cũn lại của nhà tinh theo % = 100 % - t/T %
- t là thời gian sử dụng của ngụi nhà tớnh theo năm do đơn vị quản lý nhà cung cấp.
- T là niờn hạn sử dụng tinh theo năm căn cứ vào cấp nhà và cụng trỡnh. Niờn hạn cụ thể của ngụi nhà được xỏc định cụ thể như sau:
Bảng 2.2- Niờn hạn sử dụng nhà Cấp nhà và cụng trỡnh Niờn hạn sử dụng T (năm) Nhà cấp 1 Nhà cấp 2 + Dạng nhà lắp ghộp tấm lớn và lăp ghộp hỗn hợp. + Cỏc dạng nhà cũn lại. Nhà cấp 3. Nhà cấp 4. 100 năm 50 năm 60 năm 30 năm 20 năm
Nguồn “Hướng dẫn số 1076/HD-XD của sở xõy dựng Hà Nội”
Tỷ lệ chất lượng cũ lại của ngụi nhà đượn căn cứ vào cả 2 phương phỏp trờn được phõn làm cỏc trường hợp sau:
+ Trường hợp 1:
Kờt quả tớnh toỏn giữa 2 phương phỏp chờnh lệch nhau khụng lớn (tư 1- 20 %) thỡ kết quả được lỏy bỡnh quõn của 2 phương phỏp.
+ Trường hợp 2:
Phương phỏp phõn tớch kinh tế kỹ thuật nhỏ hon phương phỏp thống kờ kinh nghiệm (chờnh lệch quỏ lớn so với tường hợp 1 ) trường hợp nay thường xảy ra đối với cỏc loại nhà cú sự cố kỹ thuật nhưng chưa đến mức nguy hiểm. Trường hợp này sẽ lỏy kết quả theo phương phỏp phõn tớch kinh tế kỹ thuật.
+ Trường hợp 3:
Kết quả của phương phỏp phõn tớch kinh tế kỹ thuật lơn hơn phương phỏp thống kờ kinh nghiệm (chờnh lệc vượt quỏ so với trường hợp 1). Kết quả cuối cựng sẽ được lấy là phương phỏp phõn tớch kinh tế kỹ thuật. Trường hợp này thường xảy ra đối với những nhà cú thời gian sử dụng đó lõu nhưng vẫn sử dụng được chưa đến mức nguy hiểm.
c) Hệ số điều chỉnh giỏ trị sử dụng đối với nhà ở chung.
Căn cứ vào hướng dẫn số 2094/HD- XD của sỏ nhà đất về phương phỏp xỏc định hệ số điều chỉnh giỏ trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trỳc kiểu văn hộ thực hiện theo nghị định số 21 ngày 16/4/1996 của chớnh phủ tại Hà Nội.
* Cỏc yếu tố ảnh hưởng tới giỏ trị ngụi nhà.
Để xỏc định hệ số điều chỉnh cần xỏc định những yếu tố ảnh hưởng tới giỏ trị ngụi nhà từ đú căn cứ vào mức độ và tỷ lệ của chỳng để đưa ra cỏc hệ số điều chỉnh.
Căn hộ cú loại: căn hộ 1 buồng, căn hộ 2 buồng, căn hộ 3 buồng hoặc căn nhà cú hỗn hợp cỏc loại trờn, mặt khỏc cú những căn hộ 2, 3 buồng lại cú nhiều hộ ở do khú khăn về chỗ ở.
+ Điều kiện cấp nước.
Nước được cấp cú thể đến từng căn hộ, hoăn nước chỉ đến cỏc bể chứa lơn và cỏc hộ muốn sử dụng phải ra đú dựng.
+ Trang thiết bị vệ sinh.
- Căn hộ sử dụng thiết bị vệ sinh cao cấp: cú đầy đủ cỏc thiết bị ngoại, gạch men kớnh, xớ bệt, chậu rửa....
- Căn hộ sử dụng trang thiết vệ sinh trung bỡnh : sử dụng xớ bệt, gạch men trỏng gương, cỏc thiết bị nội hoặc ngoại nhưng đó lạc hậu
- Căn hộ sử dụng trang thiết bị vệ sinh tiờu chuẩn trung bỡnh phũn vệ sinh cú xớ xổm, gạch men, sử dụng cỏc đồ nội.
+ Bố trớ giao thụng trong ngụi nhà.
- Loại cầu thang cú lối dắt xe khụng dốc: độ dốc thể hiện chiều cao của bậc thang <= 15 cm.
- Loại cầu thang cú lối dắt xe dốc, chiều cao của bậc thang > 15 cm. Căn cứ vào 4 yếu tố trờn đưa ra cỏc hệ số điều chỉnh sau:
Bảng 2.3- Hệ số điều chỉnh giỏ trị sử dụng đối với nhà ở chung
TT Cỏc yếu tố được xột khi điều chỉnh Hệ số k 1 2 3 4 5 Cấu trỳc căn hộ (K1)
- Loại nhà cú căn hộ 1 buồng. - Loại nhà cú căn hộ 2 buồng. - Loại nhà cú căn hộ 3 buồng.
- Loại nhà cú căn hộ dạng hỗn hợp 2 hoặc 3 buồng. - Loại nhà căn hộ dạng hỗn hợp 1 buồng.
Điều kiện cấp nước sinh hoạt (K2). - Nước cấp tới từng căn hộ.
- Cú nguồn nước thành phố sử dụng tập trung. - Khụng cú nguồn nước của thành phố.
Trang thiết bị vệ sinh phục vụ cho sinh hoạt (K3). - Trang thiết bị tiờu chuẩn cao cấp.
- Trang thiết bị tiờu chuẩn trung bỡnh. - Trang thiết bị tiờu chuẩn thấp.
Kiểu bố trớ giao thụng trong ngụi nhà (K4). - Loại cầu thang cú lối dắt xe khụng dốc. - Loại cầu thang cú lối dăt xe dốc.
- Loại cầu thang khụng cú lối dắt xe. Chiều cao tầng nhà thụng thủy (K5). - Loại <2.5 m. - Loại từ 2.5- 3 m. - Loại > 3m. 0.5 o.65 0.8 0.7 0.55 0.8 0.65 0.5 0.8 0.65 0.5 0.8 0.65 0.5 0.5 0.65 0.8
Nguồn “Hướng dẫn số 2094/HD- XD của sở nhà đất”
Hệ số điều chỉnh giỏ trị sử dụng của nhà được xỏc định theo cụng thức : K = (K1 + K2 + K3 + K4 + K5)/ 5
d) Đơn giỏ thu tiền sử dụng đất. Sau khi tớnh giỏ xong bộ phận tớnh giỏ sẽ chuyển cho bộ phận ký hơp đồng.
Căn cứ vào quyết định của UBND thành phố số 6/1998/QĐ-UB ngày 25/4/1998 về ban hành hệ số điều chỉnh khung giỏ(k) để xỏc định giỏ đất khi bỏn nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người thuờ nhà và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đụ thị trờn địa bàn thành phố Hà Nội.
+ Cỏc đường phố ở vị trớ số 1 tại bảng 4 và 5 của quy định ban hành kốm theo quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố thỡ hệ số được ỏp dụng ban hành kốm theo quy định tại bản phụ lục kốm theo quyết định này.
+ Trờn cựng 1 vị trớ, giỏ đất xỏc định tại cỏc vị trớ 2, vị trớ 3, vị trớ 4 tại bảng 4 và 5 của quy định ban hành kốm theo quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố thỡ hệ số K được ỏp dụng cho từng vị trớ lụ đất theo khoảng cỏch từ ụ đất đến cỏc đường phố chớnh.
• Từ mặt đường phố chớnh đến 20m : k= 0.9 • Từ 20m+30m tiếp theo = 50 m : k= 0.8 • Từ 50m đến 100m : k= 0.7 • Từ 100m đến 150 m : k = 0.6 • Từ 150 đến 200m : k = 0.5 • Từ 200 m trở lờn : k = 0.5
+ Nếu trờn 1 thửa đất cú nhiều chủ hợp đồng thuờ nhà, ở riờng biệt thụng tầng nay mua nhà ở thỡ hệ số k được giảm từ lớp nhà thư 2 (lớp theo hợp đồng thuờ nhà) trở đi như sau:
- Từ lớp thứ 3 trở đi: k = 0.5
+ Trường hợp cỏc nhà ở một số đường phố chớnh, thực tế cú điều kiện về hạ tầng kỹ thuật thuận tiện khả năng sinh lời cao mà cú nhiều hộ ở trong 1 biển số nhà theo hợp đồng thuờ nhà khỏc nhau và ở khụng thụng tầng thỡ chủ thuờ nhà ở vị trớ mặt tiền tầng 1 ỏp dụng hệ số k từ 1.5 đến 1.8 theo từng loại đường cụ thể cỏc hộ cũn lại tớnh theo cụng thức nhà ở chung.
Sau đõy là một số bảng phụ lục về giỏ đất bỏn nhà ỏ theo hệ số k:
Bảng 2.4- Giỏ đất nhà ở theo hệ số k tại quận Hoàn Kiếm TT Tờn đường phố Giỏ đất theo QDD3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 ĐV: nghỡn đồng Hệ số k Giỏ đất bỏn nhà ở theo NĐ 61/cp ĐV: nghỡn đồng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 19 11 12 13 14 …. Ấu triệu Đụng thỏi Đỡnh ngang Đào duy từ Đạo tin lành Đạng thỏi thõn Đồng xuõn Đường thành Đinh cụng trỏng Đinh liệt Đinh lễ
Đinh tiờn hoàng Đoàn nhữ hài Đó tượng ……… 5050 4040 6300 6300 5050 6300 9800 6300 4040 9800 6300 9800 5050 6300 ….. 0.6 0.8 0.7 0.7 0.6 0.7 1 0.8 1 0.8 1 1 0.9 0.7 …. 3030 3232 4410 4410 3030 4410 9800 5040 4040 7840