- Cụng tỏc bỏn nhà thuộc sở hữu của nhà nước trờn địa bàn thành phố Hà Nội đó đi được chặng đường dài hơn 13 năm, đõy khụng phải là một
2.3.2- Những hạn chế và nguyờn nhõn trong cụng tỏc bỏn nhà thuộc sở hữu của nhà nước trờn địa bàn thành phố Hà Nội.
hữu của nhà nước trờn địa bàn thành phố Hà Nội.
Cụng tỏc bỏn nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuờ nhà theo nghị định 61/CP trờn địa bàn thành phố Hà Nội kể từ năm 1995 đến nay đó trai qua 13 năm, đú là một khoảng thời gian dài thế nhưng cụng tỏc bỏn nhà mới chỉ hoàn thành được hơn 60 %. Điều đú cho thấy tớnh chất phức tạp của việc bỏn nhà thuộc sở hữu của nhà nước, cho thấy cụng tỏc bỏn nhà phải đối mặt với rất nhiều những khú khăn phỏt sinh những tồn tại hạn chế. Để đưa ra những biện phỏp giải quyết trước hết cần tỡm ra những nguyờn nhõn để giải quyết những nguyờn nhõn đú.
2.3.2.1- Hạn chế.
Những hạn chế tồn tại trong cụng tỏc bỏn nhà là rất nhiều nhưng xột theo một cỏch khoa học sẽ cú sự phõn tỏch giữa hạn chế và nguyờn nhõn đụi khi cú thể đan xen lẫn nhau. Từ sự phõn tớch, xem xột đỏnh giỏ em xin đưa ra những hạn chế mang tinh chung khỏi quỏt nú là hệ quả của những nguyờn nhõn, những nguyờn nhõn đú nếu xem xột một cỏch khỏc cung cú thể coi là hạn chế. a) Tiến độ cụng tỏc bỏn nhà diễn ra chậm.
Thời gian bỏn nhà kộo dài hơn 13 năm đú là khoảng thời gian mà nhiều người cú trỏch nhiệm trong cụng tỏc bỏn nhà khụng thể ngờ tới. Đó đó cú nhiều kế hoạch đặt ra để hoàn thành cụng tỏc bỏn nhà tuy nhiờn kế hoạch đến tận năm 2008 thỡ chưa cú. Tuy nhiờn vẫn phải nhỡn vào thực tế bởi cú quỏ nhiều khú khăn vướng mắc, cỏc nguyờn nhõn từ cỏc cơ quan cú thẩm quyền liờn quan đến cụng tỏc bỏn nhà, rồi cả nguyờn nhõn từ người dõn, thỡ đến nay cụng tỏc bỏn nhà chưa hoàn thành là hoàn toàn cú thể.
Cụng tỏc bỏn nhà đó nhiều lần chạy nước rỳt qua cỏc năm do cỏc cơ quan chức năng đưa ra những thời hạn chút để: ngừng bỏn nhà, bỏn nhà theo giỏ mới, tang giỏ thuờ lờn gấp nhiều lần...tuy những chớnh sỏch, quy định đú cho
đến nay vẫn được hoón lại nhưng nú đó cú tỏc dụng rất lớn như là một liều thuốc mạnh kớch thớch đẩy nhanh tốc độ bỏn nhà, đưa cả người dõn (bờn mua nhà ), đơn vị bỏn nhà (bờn bỏn) vào cựng cuộc đua về đớch vỡ lợi ớch của chớnh mỡnh nhờ đú mà trong năm 2005, 2006, 2007 trong 3 năm cụng tỏc bỏn nhà đó gấp đụi so với 10 năm trước.
- Những thỏng cuối năm 2004 tại cỏc cơ quan bỏn nhà trong cảnh nhộn nhịp nộp hồ sơ do lo ngại bộ xõy dựng sẽ trỡnh phương ỏn tăng giỏ thuờ nhà và mua nhà, theo đú giỏ thuờ sẽ tăng gấp 5-7 lần ( giỏ thuờ vẫn tớnh dựa trờn tiền lương ), giỏ mua nhà sẽ tăng 1.4-1.8 lần. Cơ quan bỏn nhà phải chịu ỏp lực rất lớn do lượng hồ sơ nộp quỏ nhiều, mà năng lực của cỏc cơ quan bỏn nhà lỳc đú cũn rất hạn chế do chưa kịp thời chuẩn bị do đú tỷ lệ giải quyết hồ sơ là thấp.
- Năm 2006, UBND TP Hà Nội ban hành kế hoạch bỏn nhà thuộc sở hữu
nhà nước cho người đang ở thuờ theo nghị định 61/CP trong thời gian từ nay đến hết năm 2006. Theo đú, thời hạn cuối cựng cho việc nhận hồ sơ mua nhà là ngày 31/10/2006. UBND TP yờu cầu cỏc cơ quan chức năng rà soỏt, cải tiến qui trỡnh luõn chuyển hồ sơ để kịp thời điều chỉnh ngay cho phự hợp, khụng được để hồ sơ tồn đọng lõu. Trường hợp hồ sơ bất khả khỏng, khụng giải quyết được, phải thụng bỏo và trả lại cho người dõn (ghi rừ lý do). Trong giai đoạn trước mắt, cần tập trung bỏn nhà phần diện tớch trong hợp đồng thuờ nhà (trường hợp ở ổn định, nhà thụng tầng hoặc được cỏc hộ liền kề đồng ý để gia đỡnh sử dụng diện tớch cơi nới). Lónh đạo UBND TP Hà Nội cũng đề nghị Bộ Xõy dựng sớm cú chớnh sỏch giải quyết khiếu kiện của cỏc hộ đũi nhà thuộc dạng chớnh sỏch. Ngoài ra, UBND TP lưu ý: nhà ở thuộc diện khụng được bỏn (xấp xỉ 11.850 hộ) và nhà ở được bỏn mà người dõn khụng mua sẽ được tổ chức lập dự ỏn cải tạo theo qui hoạch với phương thức huy động nhiều nguồn vốn đầu tư theo hướng dẫn của Chớnh phủ.
Với quy định cũng như sự cố gắng là như vậy nhưng thực trạng đang đặt ra nhiều ý kiến xin lựi thời gian bỏn nhà lại. Chỉ cũn chưa đầy 2 thỏng. Hàng chục nghỡn hộ dõn đang đổ xụ đi nộp hồ sơ mua nhà để chạy đua với thời gian. Đó xuất hiện khỏ nhiều bất cập trong việc mua bỏn nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở Hà Nội, khiến cả người bỏn và người mua đều bức xỳc, với khối lượng hồ sơ lớn như võy thỡ cỏc cơ quan bỏn nàh khụng thể làm kịp. Nh tại Xớ nghiệp kinh doanh nhà Đống Đa - đến cuối thỏng 8.2006, đơn vị này đó tiếp nhận 3.800 hồ sơ xin mua nhà, gần bằng số hồ sơ nộp trong cả 1 năm của cả 14 quận, huyện trong những năm trước đõy cộng lại. Cú ngày, xớ nghiệp này tiếp nhận hơn 100 hồ sơ, người dõn đến xếp hàng nộp giấy tờ từ 5 - 6 giờ sỏng, nờn dự đội ngũ cỏn bộ làm ngày làm đờm vẫn khụng hết việc.
Với thực trạng như vậy UBND thành phố Hà Nội đề nghị chớnh phủ cho lựi thời hạn bỏn nhà sang năm 2007 và chớnh phủ đó họp bàn và đồng ý.
- Đến 2007 theo quy định của Chớnh phủ, từ năm 2008 sẽ chấm dứt việc
bỏn nhà thuộc sở hữu nhà nước, 31/12/2007 sẽ là thời hạn cuối cựng, ngày 30/9/2007 sẽ là ngày cuối cựng nhận hồ sơ, tuy nhiờn đến hết năm 2007 cụng tỏc bỏn nàh vẫn chưa hoàn thành vẫn cũn hơn 50 trường hợp trong đú khoảng 20000 trường hợp chưa kịp nộp hồ sơ trong năm 2007, như vậy chưa thể kết thỳc cụng tỏc bỏn nhà. Ngày 10/3/2008 Bộ trưởng bộ xõy dựng Nguyễn Hồng Quõn vừa ký cụng văn gửi xin ý kiến thủ tướng chớnh phủ nhiều vấn đề lien quan đến cụng tỏc bỏn nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo nghị định 61/cp,
trong đú kiến nghị cho phộp cỏc địa phương được tiếp tục bỏn diện nhà này đến hết năm 2008 (trừ nhà ở qui định tại nghị quyết 23/2003/QH11 được phộp bỏn đến hết 2009).
Tiến độ cụng tỏc bỏn nhà diễn ra chậm chạp ảnh hưởng đến cỏc kế hoạch,
quy hoạch của thành phố, gõy ảnh hưởng đến cỏc dự ỏn đầu tư. Đối với người dõn phải tốn rất nhiều chi phớ về thời gian và tiền bạc để cú thể mua nhà cú
những hộ dõn sau hơn 2 năm vẫn chưa hoàn thành việc mua nhà, để hoàn thành việc mua nhà (cầm sổ đỏ trong tay) người dõn phải mất tới nửa năm. Cụng tỏc bỏn nhà chậm gõy bức xỳc trong nhõn dõn, kể cả những cỏn bộ bỏn nhà bởi để hoàn thành cụng tỏc bỏn nhà cũn phụ thuộc vào cỏc cơ quan khỏc. Qua những dẫn chứng thực trạng ở trờn cú thể thấy cụng tỏc bỏn nhà diễ ra hết sắc chậm chạp mặc dự chớnh phủ đó nhiều lần đưa ra thời hạn chút. Tiến độ cụng tỏc bỏn nhà thực sự là một hạn chế lơn và chủ yếu của cụng tỏc bỏn nhà.
b) Định giỏ nhà chưa chớnh xỏc gõy thất thoỏt tài sản của nhà nước.
Cụng tỏc định giỏ nhà gặp khú khăn chủ yếu dẫn đến định giỏ thấp gõy thất thoỏt tài sản lớn của nhà nước tập trung chủ yếu vào Đối với cỏc nhà đường phố. Mặc dự cỏc cơ quan liờn quan như bộ xõy dựng, UBND thành phố... ban hành những hướng dẫn về tớnh giỏ nhà ở( gồm cả nhà và đất) tuy nhiờn việc xỏc định giỏ cũn căn cứ vào yếu tố rất nhạy cảm đú là mức sinh lời những hướng dẫn chưa cụ thể, cứng nhắc khụng thể ỏp dụng hoàn toàn vào việc xỏc định giỏ nàh ở được, với khung giỏ đất mà UBND thành phố đưa ra tại cỏc đường phố trờn địa bàn thành phố Hà Nội khung giỏ thấp hơn rất nhiều so với giỏ thị trường, nếu xột thờm bỏn nhà theo nghị định 61/CP thỡ cũn thấp hơn nữa. Nhiều ngụi nhà ở vào vị trớ đắc địa cú giỏ trị cao gấp nhiều lần so với những vị trớ khỏc mặt khỏc nhiều ngụi nhà cú diện tớch lớn cú khi lờn tới 400-500 m2 thỡ giỏ của nú sẽ cao hơn rất nhiều. Tại Hà Nội sảy ra rất nhiều trường hợp giỏ nhà đất thuộc sở hữu của nàh nước bị bỏn giỏ quỏ thấp khụng chỉ gõy thất thu ngõn sỏch của nàh nước mà cũn gõy bất bỡnh trong nhõn dõn. Như việc định giỏ một nhà biờt thự ở quạn hoàn kiếm là 8 tỉ đồng, biệt thự cú tất cả là 6 hộ dõn sinh sống thế nhưng giỏ trị trờn thị trường của biệt thự này lờn đến vài trăm tỉ đồng, sau đú cỏc hộ dõn đó bàn bạc và thụng nhất bỏn, vấn đề này đó được nờu ra tại cuộc họp hội đồng nhõn dõn thành phố Hà Nội.
2.3.2.2- Nguyờn nhõn. a) Cơ quan bỏn nhà.
* Trỡnh độ cỏn bộ bỏn nhà.
Cỏc cỏn bộ bỏn nhà đa phần là thuyờn chuyển từ cỏc phong ban trong cơ quan đơn vị mỡnh, do đú trỡnh độ cũn hạn chế nhất định, khụng mang tớnh chuyờn nghiệp trong cụng việc. Mặc dự cỏc cỏn bộ đó được cử đi học một số lớp bồi dưỡng nõng cao trỡnh độ nghiệp vụ tuy nhiờn chất lượng của cỏc lớp chưa cao, chưa bắt kịp với tỡnh hỡnh thực tế do đú vẫn chưa giải quyết được nhanh trong cụng việc. Trỡnh độ hiểu biết, năm bắt tỡnh hỡnh thực tế của cỏn bộ về thực trạng của nhà thuộc sở hữu của nhà nước trờn từng địa bàn cũn kộm, đú là vấn đề quan trọng ảnh hưởng đến tiến độ bỏn nhà đặc biệt là việc giải quyết nhanh cỏc trường hợp tranh chấp một cỏch chớnh xỏc, cụng bằng. Trỡnh độ nắm bắt thực trạng địa bàn kộm, thỡ chuyờn mụn tốt cũng chưa chắc đó định giỏ chớnh xỏc.
Trỡnh độ của cỏc cỏn bộ lónh đạo cũn nhiều yếu kộm thể hiện ở việc chỉ đạo giải quyết cỏc cụng việc. Cụng tỏc tổ chức thực hiện cụng việc chưa tốt thể hiện ở tớnh hợp lý và tớnh khoa học, vẫn cũn tỡnh trạng lơ nà trong việc chỉ đạo cụng tỏc bỏn nhà cũng như việc quản lý cỏn bộ trong cơ quan mỡnh, làm nảy sinh những tiờu cực gõy mất uy tớn của cỏc cỏn bộ, gõy bất bỡnh trong nhõn dõn. Do trỡnh độ của mỡnh mà nhiều lónh đạo chưa đưa ra được những giải phỏp kịp thời giải quyết những vướng mắc và chưa kịp thời bỏo cỏo, kiến nghị lờn trờn.
* Nguồn nhõn lực thiếu.
Như đó núi ở trờn đa số cỏc cỏn bộ là được chuyển từ cỏc vị trớ khỏc trong cơ quan, mặc dự mmặt khỏcn đó tuyển thờm nhõn lực cả bờn ngoài tuy nhiờn so với một lượng nhà cần bỏn quỏ lớn mà đũi hỏi phải đẩy nhanh tiến độ bỏn nhà thỡ nguồn nhõn lực là quỏ nhỏ bộ. Mỗi một khu vực đều cú cỏn bộ
quản lý nhà tuy nhiờn số cỏn bộ này quỏ mỏng. Vớ dụ tại địa bàn Thanh Nhàn + Cu Dền + Bỏch Khoa cú 519 hộ chỉ cú 2 cỏn bộ quản lý, tại phố Huế cú 327 hộ chỉ cú 1 cỏn bộ quản lý…Tại phũng tiếp nhận và bỏn nhà thuộc xớ ngiệp quản lý và phỏt triển nhà số 4 số hộ đang quản lý là 8462 hộ nhưng chỉ cú 37 cỏn bộ (thỏng 9-2007) những năm trước số cỏn bộ cũn ớt hơn nhiều.
* Quy trỡnh bỏn nhà.
Quy trỡnh bỏn nhà đó được nhiều lần sửa đổi bổ sung tuy nhiờn quy trỡnh bỏn nhà vẫn phức tạp gõy khú khăn cho cỏn bộ bỏn nhà và người dõn kộo dài thời gian bỏn nhà. Gần đõy nhất thành phố ban hành quy trỡnh bỏn nhà mới ban hành kốm theo quyết định số 38/2005/QĐ-UB ngày 29 thỏng 3 năm 2005 của UBND thành phố Hà Nội tuy nhiờn vẫn chưa cải thiện được nhiều. Nhỡn vào quy trỡnh bỏn nhà của một hồ sơ mua nhà cú thể thấy cú quỏ nhiều cửa phải đi như võy cụng tỏc bỏn nhà vẫn chưa thực hiện được cơ chế liờn thụng một cửa làm cho người mua nhà phải đi lại rất nhiều lần, do cỏc đia phương chưa cú cơ sở phỏp lý để điều chỉnh quy trỡnh bỏn nhà theo hướng liờn thụng một cửa. Vớ dụ khõu nộp tiền tại kho bạc cú những hồ sơ phải đợi tới hơn nửa năm.
Quy trỡnh bỏn nhà mà cơ quan bỏn nhà phải thực hiện đó được UBND thành phố đưa ra hướng dẫn từng bước cụ thể tuy nhiờn nhiều khõu cỏc cỏn bộ vẫn chưa thực hiện nghiờm tỳc thậm chớ coi nhẹ khụng làm như trong khõu thụng bỏo tuyờn truyền khụng được chỳ trọng, nhiều người dõn khụng biết về việc bỏn nhà theo nghị định 61/CP hoặc biết khụng rừ dàng. Cụng tỏc thụng tin tuyờn truyền chưa được nhấn mạnh tầm quan trọng, do đú nhiều người dõn cũn thở ơ khụng tỡm hiểu. Cỏc cỏn bộ tuyờn truyền nhiều khi khụng thống nhất gõy thắc mắc khú hiểu trong nhõn dõn.
* Tinh thần trỏch nhiệm của cỏn bộ bỏn nhà.
Một bộ phận cỏn bộ chưa cú tinh thần trỏch nhiệm trong cụng việc điều đú được thể hiện trong việc chưa nghiờm tỳc thực hiện cụng việc gõy ra sai sút, chậm trễ trong cụng việc, đựn đẩy trỏch nhiệm giữa cỏc cỏn bộ làm cho người dõn khụng biết ai là người cú trỏch nhiệm. Một số cỏn bộ cú hiện tượng gõy khú khăn phiền hà cho người dõn nhằm đạt được lợi ớch cỏ nhõn phỏt sinh những tiờu cực trong cụng việc.
b) Tớnh chất tạp phức của nhà thuộc sở hữu của nhà nước.
Nhà thuộc sở hữu của nhà nước tại Hà Nội rất phức tạp chủ yếu là do yếu tố lịch sử để lại. Đa số nhà bỏn thuốc ở hữu của nhà nước là đó sử dụng được thời gian dài, nhiều nhà đó xuống cấp nghiờm trọng đũi hỏi cỏc cơ quan quản lý cần phải sửa chữa, duy tu lại để bỏn đảm bảo an toàn cũng như giỏ trị của ngụi nhà. Điều này đũi hỏi một lưởng kinh phớ cũng như thời gian để xin phộp, để xõy dựng là cụng việc khụng hề đơn giản ảnh hưởng đến tiến độ bỏn nhà. Do nhà cũ, xuống cấp cung như ý thức của người dõn mà nhiều hộ dõn đó cơi nới xõy dựng trỏi phộpgõy ra tranh chấp và việc xử lý là rất khú khăn, phức tạp bởi nhiều khi sự việc diễn ra đó lõu khụng cú những giấy tờ để khẳng định chắc chắn do đú nhiều vụ việc xử lý kộo dài. Những ngụi nhà đường phố tỡnh trạng đan xen sở hữu là chủ yếu rất hiếm những ngụi nhà một hộ, giấy tờ bị thất lạc khụng xỏc định được rừ, nếu xảy ra tranh chấp thỡ rất khú xử lý. Cỏc hộ ở chung thường chung đụng diện tớch dựng chung. Khụng khộp kớn do đú đờn khi bỏn nhà xỏc định diện tich tớch dung chung cũng rất phức tạp. Đối với những nhà thuộc diện chớnh sỏch (vắng chủ cải tạo, cụng tư hợp doanh, nhà người Hoa) nhà nước đó đưa vào quản lý và cho cỏc hộ dõn thuờ nhưng chủ nhà cung cú đơn khiếu nại đũi nhà gõy những kiện tụng kộo dài, cũn đối với người mua nhà cũng gõy ra thắc mắc khiếu kiện đối với cơ quan bỏn nhà. Đối với những loại nhà biệt thự cũn phức tạp hơn nhiều do cú
nhiều hộ sinh sống, giỏ trị của những ngụi biệt thự rất lớn, biệt thự sau thời gian dài sử dụng đó cú nhiều biến đụi do đú cụng tỏc bỏn nhà phõn chia diện tớch cho cỏc hộ dõn là rất khú khăn dễ phỏt sinh tranh chấp.
c) Vướng mắc phỏt sinh trong quỏ trỡnh thực hiện cụng tỏc bỏn nhà.
Vướng mắc phỏt sinh trong quỏ trỡnh bỏn nhà là rất nhiều để cụng tỏc bỏn nhà được tiếp tục diễn ra cần giải quyết những vướng mắc đú, chớnh những vướng mắc đú đó làm tồn đọng nhiều hồ sơ mua nhà liờn quan đến những vướng mắc đú, làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ bỏn nhà. Cụng tỏc bỏn nhà