cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội
3.2.1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý
Nhà nước phải hoàn thiện, đưa ra các quy phạm, tiêu chuẩn cụ thể về thiết kế, quy hoạch, quản lý các khu đô thị mới đặc biệt là các tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế nhà cao tầng để tạo cơ sở hành lang pháp lý nhằm bình ổn giá cả, nâng cao chất lượng nhà ở chung cư cao tầng.
Đồng thời điều chỉnh những quy định pháp lý không còn phù hợp với tình hình thực tế.
Sau khi đã tạo lập được môi trường pháp lý và kỹ thuật cần phải tổ chức tuyên truyền hướng dẫn việc thực thi các văn bản pháp luật cho mọi người để thật sự pháp luật đi vào cuộc sống.
3.2.2. Tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát và lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao chất lượng các đồ án quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị.
- Trước hết cần nghiên cứu cơ cấu dân cư đô thị, xu hướng biến động dân cư, việc làm tình hình phát triển kinh tế, nhu cầu thuê mua nhà để có kế hoạch lập các dự án, thiết kế hợp lý.
Sức sống của một đô thị phụ thuộc rất nhiều vào sự đa dạng của thành phần dân cư, để đạt được các mục đích này các khu chung cư cao tầng cần có nhiều loại căn hộ, đa dạng về kiều dáng và giá thành hợp lý. Đời sống của người dân càng được nâng cao tuy nhiên vẫn ở mức sống thấp, chỉ có một số bộ phận nhỏ có thu nhập cao, vì vậy để đáp ứng nhà ở với mức sống hiện nay trước hết chỉ xây dựng những căn hộ với mức độ tiện nghi bình thường, về lâu dài có thể cải tạo bố trí tài liệu chuẩn căn hộ để nâng cấp tiện nghi, tiêu chuẩn diện tích. Có như vậy nhà chung cư cao tầng sẽ không bị lạc hậu với thời gian và đời sống người dân đô thị. Các căn hộ có thể thuê, mua một thời gian rồi bán đi chuyển chỗ khác vậy phải thiết kế làm sao linh động, để người mới có thể dễ dàng sử dụng theo ý mình mà không mất đi công tu sửa.
- Tổ chức các cuộc hội thảo khoa học để học tập đúc rút kinh nghiệm từ các công trình xây dựng và học hỏi tham khảo về xây dựng cũng như về quản lý nhà chung cư cao tầng của các nước đi trước.
- Mở rộng hình thức tổ chức lựa chọn phương án thiết kế, thông qua đấu thầu, tư vấn, thi tuyển trong nước và quốc tế.
- Nâng cao năng lực nghiệp vụ chuyên môn cho các nhà quản lý quy hoạch thiết kế, quản lý đô thị.
Trình độ tư vấn của Việt Nam còn rất hạn chế, chưa có kinh nghiệm về thiết kế các đô thị lớn, các nhà cao tầng do vậy đồ án thiết kế đưa vào thi công còn nhiều bất cập, chất lượng công trình chưa cao, khoảng cách về trình độ, kinh nghiệm vẫn còn rất lớn vơi tư vấn nước ngoài.
+ Trước hết cần tổ chức điều tra đánh giá thực trạng đội ngũ cán bộ quản lý, quy hoạch thiết kế đang được giao nhiệm vụ, sắp xếp phân loại họ theo các tiêu chí để lập kế hoạch phân công đào tạo lại hoặc chuyển đổi công tác mới.
+ Đào tạo đủ các chuyên ngành đội ngũ tư vấn thiết kế quy hoạch xây dựng mà đô thị cần: như chuẩn bị kỹ thuật, cấp thoát nước, vệ sinh…Các đội ngũ này phải có cả kiến thức về luật học, kinh tế học, tin học ứng dụng.
+ Suốt một thời gian dài do điều kiện kinh tế mà nước ta chưa xây dựng được nhiều loại hình công trình, cấp công trình chưa cao, quy mô chưa lớn, chưa dùng nhiều vật liệu, trang thiết bị, công nghệ thành tựu khoa học công nghệ tiên tiến. Vì vậy chúng ta thiếu kinh nghiệm kiến thức thực tế, Vì vậy nhiều công trình chất lượng
+ Với các công trình cao, tư vấn Việt Nam vẫn phải tham gia cùng tư vấn nước ngoài để tham gia học hỏi, nâng cao năng lực.
+ Nhà nước phải có các điều kiện thực hiện hợp đồng liên doanh giữa các nhà tư vấn trong nước và tư vấn nước ngoài cụ thể hơn để trong mỗi dự án chúng ta được chuyển giao một phần công nghệ thì mới có khả năng trưởng thành nhanh chóng được.
+ Một điểm yếu của tư vấn Việt Nam là sự kém hiểu biết về luật lệ, thông lệ quốc tế, đó là chưa kể đến ngoại ngữ, vi tính, văn hoá xã hội - những yêu cầu căn bản của người làm tư vấn nên thường xuyên tổ chức các lĩnh vực liên quan đến hoạt động tư vấn.
+ "Học phải đi đôi với hành", "học" thì không khó nhưng "hành" bị hạn chế vì sáng tạo kiến trúc là phải có người đặt hàng cụ thể thì tác phẩm mới mang tính khả thi và có ý nghĩa xã hội, không có việc thì không có điều kiện thực hành. Cho nên để làm được việc cần có nhiều danh: "học - làm thử - rút kinh nghiệm", "học - làm - có thầy hướng dẫn", "học - công tác, cùng bàn với nhau để làm"
+ Cử cán bộ đi học ở nước ngoài để nhanh chóng tiếp thu những kiến thức khoa học công nghệ tiên tiến thế giới.
+ Các đội ngũ tư vấn, thiết kế phải được cấp giấy phép hành nghề
3.2.3. Thu hút đầu tư phát triển KĐTM của các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
- Nhà nước nên đầu tư hạ tầng kĩ thuật đầu mối của các khu Đô Thị Mới không có khả năng thu hồi vốn như: hệ thống đường, thoát nước, xử lý nước thải và hạ tầng xã hội thiết yếu, không nên thu phí mà coi việc đầu tư vào khu vực, nhờ đó sẽ thu hồi vốn thông qua địa tô chênh lệch.
Đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê, đất tại các khu vực đã được đầu tư hạ tầng kĩ thụât mới.
Đồng thời giảm thiểu thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện tối đa cho các tổ chức cá nhân và mọi thành phần kinh tế đầu tư phát triển các khu đô thị mới.
Sự hợp tác giữa các chuyên gia nước ngoài và trong nước có thể mang tới cho công trình một kiến trúc hiện đại với những kỹ thuật tiên tiến, nâng cao đáng kể giá trị công trình, tăng tiền thuê nhà cũng như kéo dài tuổi thọ công trình. Kết hợp với các chuyên gia nước ngoài sẽ tận dụng được kinh nghiệm, các kiến thức kỹ thuật tiên tiến sẽ được chuyển giao qua các công trình cụ thể.
3.2.4.Quản lý xây dựng và chất lượng công trình xây dựng
Lựa chọn chủ đầu tư:
tác động tốt hơn đến các nhà tư vấn . Nhưng nhìn chung năng lực chuyên môn trong thiết kế xây dựng của chủ đầu tư còn chưa cao đã dẫn tới những quyết định mang tính áp đặt, ảnh hưởng đến sản phẩm của các dụ án, diện mạo kiến trúc. Vì vậy để bảo đảm chất lượng xây dựng cho khu đô thị mới trong đó có chất lượng của các chung cư cao tầng phải lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực hoạt động để thực hiện dự án, chủ đầu tư có nghĩa vụ:
+ Phải tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình. + Kiểm tra biện phấp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường + Tổ chức nghiệm thu, thanh toán quyết toán công trình
+ Thuê tổ chức tư vấn có đủ năng lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng.
+ Chịu trách nhiệm về các quyết định của mình, chịu trách nhiệm về việc bảo đảm công trình thi công đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả.
Xây dựng và tổ chức thực hiện cơ chế đấu thầu xây dựng đối với các dự án đầu tư. Đây là biện pháp nhằm chọn ra nhà thầu có khả năng thực hiện tốt nhất các yêu cầu của nhiệm vụ đầu tư. Công tác đấu thầu phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
Công bằng: Mọi nhà thầu được mời thầu đêù có quyền bình đẳng như nhau về nội dung thông tin được cung cấp từ chủ đầu tư,
chuẩn bị hồ sơ và trong buổi mở thầu. Tính công bằng này là điều kiện bảo đảm sự cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng.
+ Bí mật: Mức giá dự kiến của chủ đầu tư, các ý kiến trao đổi của các nhà thầu với chủ đầu tư trong quá trình chuẩn bị, hồ sơ dự thầu phải được bảo đảm bí mật tuyệt đối. Nếu ai vi phạm phải được xử lý nghiêm theo pháp luật.
+ Công khai: trừ những công trình đặc biệt thuộc bí mật quốc gia, nguyên tắc công khai phải được quán triệt trong cả giai đoạn gọi thầu và giai đoạn mở thầu.
+ Có năng lực: Cả chủ đầu tư và nhà thầu phải có năng lực kinh tế kỹ thuật thực hiện điều cam kết.
Pháp lý: Các bên tham gia quá trình đấu thầu phải tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của nhà nước về nội dung và trình tự đầu thầu, cũng như những cam kết đã được ghi trong hợp đồng giao nhận thầu. Mọi vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật
- Kiểm tra giám sát chất lượng công trình xây dựng
Chất lượng công trình nói chung không thể đánh giá được nếu không có sự giám sát kiểm tra trong suốt quá trình xây dựng yêu cầu của việc giám sát, kiểm tra thực hiện ngay từ khi khởi công xây dựng công trình.
Việc giám sát, kiểm tra phải trung thực khách quan căn cứ vào thiết kế được duyệt, quy chuẩn tiêu chuẩn được xây dựng.
Kiểm tra chất lượng có hai loại kiểm tra: Kiểm tra chất lượng và bảo đảm chất lượng (được hiểu là sự kiểm tra để chấp nhận nghiệm thu).
+ Giám sát để kiểm tra chất lượng là một công việc quan trọng nhất trong kế hoạch của nhà thầu nhằm thực hiện các cam kết trong hợp đồng giao nhận thầu giữa chủ công trình và nhà thầu. Việc kiểm tra chất lượng là trách nhiệm của nhà thầu và là nội dung hoạt động của nhà thầu chính, chủ đầu tư phụ, nhà cung ứng vật tư trang thiết bị nhằm cung cấp cho chủ đầu tư một sản phẩm thoả mãn các yêu cầu đặt ra mà đầu tiên là chất lượng. Yêu cầu với chương trình kiểm tra chất lượng phải được nêu cụ thể trong các tài liệu của hợp đồng. Để đạt hiệu quả công việc kiểm tra chất lượng phải thường xuyên và chủ động. Chủ đầu tư cần được đảm bảo rằng chương trình kiểm tra chất lượng của nhà thầu là toàn diện và được thực hiện liên tục. Nhà thầu phải ý thức đấy là trách nhiệm của mình, không tốn kém mà chỉ đem lại lợi ích. Những tổn phí do phải thay thế, sửa chữa, gia cố, những khiếu nại, kiện tụng và tranh chấp sẽ vượt xa chi phí cho một chương trình kiểm tra chất lượng hữu hiệu.
+ Bảo đảm chất lượng công trình hoặc giám sát để nghiệm thu là trách nhiệm của chủ đầu tư. Cũng giống như kiểm tra chất
lượng, bảo đảm chất lượng sẽ đem lại lợi ích cho chủ đầu tư. Nếu thiếu một kế hoạch bảo đảm chất lượng chủ đầu tư sẽ phải tốn kém nhiều do phải chi tiền của và thời gian để sửa chữa những phần chất lượng kém mà còn chấp nhận một công trình có nhiều rủi ro. Việc giám sát chất lượng của các tổ chức tư vấn giám sát có năng lực hoạt động xây dựng và các cá nhân giám sát có chứng chỉ hành nghề sẽ đặc biệt có ý nghĩa hết sức quan trọng. Do các công trình nhà cao tầng có những yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật, vì vậy khi đấu thầu xây dựng chỉ cho phép doanh nghiệp có đủ điều kiện năng lực hoạt động phù hợp với cấp công trình để tham gia đấu thầu xây dựng, kết quả tốt nhất thu được đối với tất cả các bên nếu việc kiểm tra chất lượng (do thầu thực hiện) và giám sát bảo đảm chất lượng (do chủ đầu tư) được tiến hành bởi các cán bộ có đủ trình độ và tư cách trên tinh thần hợp tác.
Tăng cường chức năng quản lý chất lượng công trình của nhà thầu thông qua quản lý chặt chẽ quy trình thi công, tuân thủ nghiêm ngặt công tác tự kiểm tra giữa các bộ phận trong nội bộ nhà thầu theo nguyên tắc nếu quy trình trước không đạt tiêu chuẩn thì quy trình sau không được thi công. Chủ đầu tư tổ chức giám sát, kiểm tra, ghi chép đầy đủ và nghiệm thu kịp thời các công việc che khuất. Cả chủ đầu tư và chủ thầu phải cùng ký vào bản nghiệm thu làm căn cứ pháp lý trong quản lý chất lượng công trình xây dựng. Nếu xuất hiện vấn đề không đạt tiêu chuẩn khi nghiệm thu giai đoạn hoặc nghiệm thu phần công việc che khuất người quản lý phải
truy cứu người giám sát. Nếu người quản lý không làm rõ trách nhiệm của người giám sát thì chủ đầu phải truy cứu trách nhiệm người quản lý dự án.
- Bảo trì công trình.
Quản lý và bảo dưỡng công trình sau khi xây dựng là một công việc quan trọng. Nếu quản lý và bảo dưỡng công trình đúng thì giá trị của công trình được giữ gìn và duy trì. Giá thành vận hành và bảo dưỡng công trình trong thời gian giữ và duy trì. Giá thành vận hành và bảo dưỡng công trình trong thời gian 30 năm có thể gấp 8 đến 10 lần tổng giá thành xây dựng công trình.
Nhà ở cao tầng thường có tuổi thọ từ 60 năm đến 100 năm. Dưới các tác động của thiên nhiên, con người đã làm tuổi thọ của công trình suy giảm theo thời gian. Trong khi đó nhu cầu của con người ngày một cao về tiện nghi, không gian chất lượng môi trường sống. Thời gian qua các hoạt động xây dựng dừng lại khi đã bàn giao công trình. Đây chỉ là sự kết thúc hợp đồng của mối quan hệ hợp đồng giữa nhà thầu xây dựng và chủ đầu tư, nhưng nhìn từ góc độ dự án thì công trình phải được quản lý trong suốt chu trình tuổi thọ. Việc bảo trì công trình, trang thiết bị công trình phải được thực hiện theo chỉ dẫn và quy định của nhà thiết kế và nhà sản xuất. Chủ sở hữu, chủ quản lý công trình có trách nhiệm thực hiện bảo trì công trình.
Trước hết phần kết cấu của mọi công trình nhà cao tầng phải tính toán để đảm bảo an toàn trong suốt tuổi thọ mà không cần bất kỳ sự can thiệp vào hệ kết cấu. Ngoài hệ kết cấu, các bộ phận khác của công tình sẽ có tuổi thọ ngắn hẳn như vật liệu trang trí, trang thiết bị công trình bên trong và ngoài nhà… Viện bảo trì thường xuyên sửa chữa nhỏ và thay thế khi đã hết tuổi thọ phải được thiết kế quy định ngay khi bàn giao hồ sơ thiết kế để thi công. Khi thiết kế công trình nhà ở cao tầng phải đưa ra những yêu cầu về bảo dưỡng, sửa chữa và thay thế. Ví dụ việc lau cửa kính sơn lại mặt tường ngoài nhà được thực hiện như thế nào, thời gian bao lâu và bằng cách nào phải do người thiết kế đề ra.
+ Chủ quản lý, chủ sở hữu công trình phải chăm lo công tác bảo trì, xem xét kiểm tra phát hiện những biểu hiện kém chất lượng để có biện pháp khắc phục kịp thời. Việc theo dõi thường xuyên thì do chủ nhà thực hiện. Những công việc khảo sát đánh giá, sửa chữa phải được các tổ chức và doanh nghiệp có năng lực chuyên môn đảm nhận.
3.2.5. Quản lý vận hành chung cu cao tầng.
- Nhiều chung cư cao tầng sau khi được hoàn thành và đưa vào sử dụng đã bắt đầu có dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng trong thời gian qua mà nguyên nhân rất lớn là do sự quản lý lỏng lẻo của các tổ chức tự quản và sự quản lý nhà của các cơ quan chức năng chưa chặt chẽ. Mô hình quản lý lỏng lẻo không chuyên nghiệp không
còn phù hợp với đặc điểm chung cư cao tầng hiện đại ngày nay. Vì