6. Đất chưa sử dụng và sông suối 10.135 7.849 7
3.2.2.3.Chính sách giá cả, thuế khoá, các hình thức giao dịch trong quan hệ chuyển mục đích sử dụng đất
quan hệ chuyển mục đích sử dụng đất
Giá đất là vấn đề bức xúc nhất hiện nay. Thông qua các thông tin từ 13 đoàn kiểm tra thi hành luật đất đai 2003 vào tháng 8 vừa qua của Bộ Tài
nguyên - Môi trường thì giá đất là quá thấp nhất là giá đất nông nghiệp, có thể nêu các biểu hiện cụ thể như sau:
- Giá đất đền bù còn chưa sát giá thị trường, đặc biệt là giá đất nông nghiệp quá thấp
Ở Hà Nội, ở đâu khi đoàn kiểm tra việc thi hành luật đất đai đến cũng được phản ánh giá đất không sát thị trường như luật quy định. Báo cáo trước đoàn kiểm tra Chủ tịch UBND phường Hạ Đình Hà Nội ông Nguyễn Hào Quang khẳng định: vấn đề dẫn đến khiếu kiện nhất hiện nay là giá đền bù. Theo khung giá của thành phố thì giá đền bù dọc đường Khương Đình là 12 triệu đồng/m2 nhưng thực tế giá thị trường ở khu vực này là 30 triệu đồng/m2. Với đất ruộng có vận dụng mọi quy chế về đền bù hoa màu, hỗ trợ chuyển đổi nghề thì giá đền bù cũng chỉ khoảng 300.000đ/m2 trong khi giá thị trường là nhiều triệu đồng khiến người dân luôn cảm thấy bị thiệt thòi. Lãnh đạo Hà Nội cho rằng: "Xác định giá đất thế nào là sát giá thị trường… cũng không phải là đơn giản".
(Báo An ninh thủ đô - Bài Kết thúc đợt kiểm tra thi hành Luật Đất đai- Xem xét thực tiễn để điều chỉnh vĩ mô của Thành Nam).
Ở thành phố Hồ Chí Minh, tình trạng cũng như vậy. Thí dụ, báo Sài Gòn giải phóng dẫn lời ông Nguyễn Văn Hoàng - Trưởng ban giải phóng mặt bằng quận 12 thì đất ở trên đường Trường Chinh theo giá thành phố cao nhất là 4 triệu đồng/m2 trong lúc giá thị trường là 15 triệu đồng/m2.
Giá đất nông nghiệp quá thấp, thí dụ ở xã Phước Kiến huyện Nhà Bè giá đất của thành phố Hồ Chí Minh là 25.000đ/m2, trong lúc giá Công ty Tân An Huy thoả thuận mua của dân là 1 triệu đồng/m2, Với giá trên dân huyện Nhà Bè muốn mua 1 nền nhà 50m2 của công ty Tân An Huy phải bán đi 20.000m2 (tỷ lệ 400/1); Ở Phường An Hội, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ giá đất 1 công đất đền bù là 40.690đ/m2 chỉ bằng 1/10 giá thị trường, bán đi 4,5 công đất mới mua được 1 nền nhà 50m2 của khu tái định cư Thới Nhật liền kề.
Về giá đất nông nghiệp, ông Đặng Hùng Võ - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường có ý kiến với báo Thanh niên như sau: "Tôi thấy việc đền bù hiện nay có quá nhiều bất cập, nhất là với giá đất nông nghiệp tại các dự án Nhà nước. Có nhiều trường hợp bị thu hồi hàng ngàn m2 nhưng mức đền bù lại không mua nổi một miếng đất để ở, khiến người dân lâm vào tình trạng vô cùng khó khăn" (bài: Chưa có chỗ tái định cư cho dân thì không được giải toả- VNECONOMY cập nhật 27/8/2005).
Kết thúc đợt kiểm tra thi hành luật Đất Đai, ông Mai Ái Trực - Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường nói với báo An ninh thủ đô rằng: "Đúng là giá đất có vấn đề, kể cả giá đất áp dụng cho đền bù giải phóng mặt bằng, và giá đất áp dụng cho thuê, giao đất. Bộ đã trình Chính phủ sửa đổi Nghị định số 17/CP và 187CP theo đó, giá đất áp dụng cho bồi thường nếu không sát giá thị trường thì UBND cấp tỉnh phải quyết định lại cho phù hợp. Quyền sử dụng đất là tài sản của người dân, nên cần được đối xử cho đúng mức" (Bài xem xét thực tiễn để điều chỉnh vĩ mô - An ninh thủ đô số 5/92005).
- Vấn đề công bằng xã hội chưa thể hiện rõ trong chính sách giá đền bù.
Những biểu hiện không công bằng cụ thể như sau:
• Người dân bị thu hồi đất (tư liệu sản xuất quan trọng nhất đối với nghề nghiệp mà họ đang theo dõi) sau khi nhận sự đền bù của Nhà nước. Không đủ để mua lại phần đất (tư liệu sản xuất) mà họ vừa giao cho Nhà nước ngay trên địa bàn mà họ đang sống. Vậy là các quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người dân trên lĩnh vực này không trên cơ sở ngang giá, cơ sở quan trọng của công bằng.
• Cách tính giá thu hồi hiện nay chưa phản ánh hết các yếu tố của khái niệm giá trị quyền sử dụng đất. Giá đất đai được tính trên cơ sở thu nhập hoa lợi trên mảnh đất đó, không sai. Nhưng khi Nhà nước giao cho họ quyền sử dụng lâu dài và quyền chuyển nhượng thì thực chất đã giao cho họ những phần quan trọng của quyền sở hữu. Ông Mai Ái Trực - Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường đã khẳng định: "Quyền sử dụng đất chính là tài sản của
người dân nên cần được đối xử cho đúng" (Xem xét thực tiễn để điều chỉnh vĩ mô - An ninh Thủ đô 5/9/2005). Tài sản khi bán phải lấy giá thị trường làm chuẩn. Vì vậy, muốn đúng, đầy đủ thì giá đất phải sát giá thị trường mới công bằng. Hơn nữa đất là TLSX sử dụng nhiều năm, tính giá trên cơ sở thu nhập hoa lợi 1 năm là chưa đúng.
• Khoảng chênh giữa giá thu hồi đất và giá đất các chủ dự án (sau khi được giao đất) bán ra quá lớn. Người bị Nhà nước thu hồi đất thấy mình quá thiệt thòi. Khoảng chênh này để các chủ dự án được hưởng cũng không hợp lý vì phần họ đầu tư mới vào thửa đất còn quá khiêm tốn. Phần chênh này có được là do mục đích sử dụng đất thay đổi. Các chủ dự án không thể được hưởng phần không do mình làm ra.
- Quan hệ giao dịch đất đai còn mang nặng tính chất hành chính, chủ yếu là ép buộc, thậm chí cưỡng chế, chứ không phải là sự giao dịch dựa trên sự thoả thuận. Cụ thể là:
• Giá thu hồi là không sát giá thị trường, Nhà nước ép giá đối với nông dân.
• Chưa có nơi tái định cư, đã thu hồi đất, đẩy dân đến tình trạng rất khó khăn.
• Tính công khai chưa được bảo đảm.
Từ những phân tích trên Luận văn kiến nghị: Phải nghiên cứu toàn diện chính sách giá cả thu hồi đất đai theo hướng:
Một là, làm rõ mục tiêu của chính sách về vấn đề này tôi nghĩ cần trả lời cho được một số câu hỏi sau:
+ Đền bù đầy đủ, hay chỉ là đền bù một phần tư liệu sản xuất mà người dân bị thu hồi.
+ Giải quyết sự hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất, chủ các dự án được nhận giao đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quan hệ tr lệ như thế nào cho hợp lý. Cần có cơ chế điều tiết để hài hoà lợi ích giữa nông dân, chủ dự án và Nhà nước.
+ Có thể giải quyết các giao dịch đất đai theo quan hệ thị trường được hay không?
Hai là, làm rõ hệ thống biện pháp, công cụ để thực hiện chính sách giá cả. Thí dụ như: dân chủ, công khai, các thủ tục…
Ba là, các chế tài thưởng phạt nghiêm túc những ai, cơ quan làm sai chính sách.