Chếđộ phỏp lý chung vềđăng ký bất động sản được hỡnh thành sau Cỏch mạng tư sản Phỏp. Những nội dung chớnh của chế độ phỏp lý này đó được đưa
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 23
vào Bộ luật Dõn sự 1804. Bộ luật này quy định nguyờn tắc về tớnh khụng cú hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa
được cụng bố, hay núi cỏch khỏc là giao dịch nếu chưa cụng bố thỡ chỉ là cơ sở để xỏc lập quyền và nghĩa vụ giữa cỏc bờn tham gia giao dịch mà thụi.
Luật ngày 28 thỏng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiờn quy định một cỏch cú hệ thống việc đăng ký tất cả cỏc quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền khụng thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhõn liờn quan đến bất động sản (thuờ dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế cụng bố cụng khai tất cả cỏc hợp đồng, giao dịch giữa những người cũn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất
động sản.
Cho dự là cụng bố cụng khai tại Văn phũng Đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộở Vựng Alsace Moselle, đều phải tuõn thủ bốn nguyờn tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Cụng chứng viờn lập
Đõy là điều kiện tiờn quyết. Điều kiện này khụng những đảm bảo thực hiện tốt cỏc thủ tục đăng ký về sau mà cũn đảm bảo sự kiểm tra của một viờn chức cụng quyền đối với tớnh xỏc thực và hợp phỏp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ
những đặc tớnh riờng của văn bản cụng chứng (ngày thỏng hiệu lực chắc chắn và giỏ trị chứng cứ), điều kiện này cũn đem lại sự an toàn phỏp lý cần thiết để sở
hữu chủ cú thể thực hiện quyền sở hữu của mỡnh mà khụng bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuõn thủ dõy chuyền chuyển nhượng
Đõy chớnh là nguyờn tắc đảm bảo tớnh tiếp nối trong việc đăng ký: Mọi hợp đồng, giao dịch đều khụng được phộp đăng ký nếu như giấy tờ xỏc nhận quyền của sở hữu chủ trước đú chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyờn tắc này là vỡ để thụng tin đầy đủ cho người thứ ba thỡ nhất thiết phải đảm bảo khả
năng tỏi lập một cỏch dễ dàng thứ tự của cỏc lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đú. Nguyờn tắc này cú phạm vi ỏp dụng chung, vỡ vậy, nếu chủ thể cú quyền đối với một bất động sản nào đú quờn đăng ký quyền của mỡnh thỡ mọi hành vi định đoạt hoặc xỏc lập quyền về sau này đối với bất động sản đú sẽ
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 24
khụng được phộp đăng ký để cú thể phỏt sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thụng tin về chủ thể
Cỏc hệ thống cụng bố cụng khai thụng tin về đất đai đều dành một vị trớ quan trọng cho mục thụng tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xỏc định một cỏch chớnh xỏc và cụ thể cỏc bờn liờn quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rừ họ, tờn, địa chỉ nơi cư trỳ, ngày thỏng năm sinh, nơi sinh, họ tờn của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hụn nhõn của cỏc cỏ nhõn tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dự họ trực tiếp cú mặt hay tham gia thụng qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liờn quan đến một phỏp nhõn đều phải ghi rừ tờn gọi, hỡnh thức phỏp lý, địa chỉ trụ sở, thụng tin đăng ký kinh doanh của phỏp nhõn đú, kốm theo họ, tờn và địa chỉ nơi cư trỳ của người
đại diện của phỏp nhõn đú. Đối với phỏp nhõn cũng như cỏ nhõn thỡ ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải cú lời chứng thực của cụng chứng viờn.
- Thụng tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cỏch năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải cú đầy
đủ thụng tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp cú nhiều giao dịch tiếp nối nhau
đối với cựng một bất động sản thỡ những thụng tin đú phải luụn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xỏc lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thụng tin về bất động sản đú phải hoàn toàn phự hợp với thụng tin trớch lục từ hồ sơđịa chớnh.
Để phõn biệt bất động sản đú với cỏc bất động sản khỏc thỡ những thụng tin sau đõy được coi là khụng thể thiếu: Tờn xó nơi cú bất động sản, số thửa trờn bản đồđịa chớnh, số bản đồđịa chớnh. Bờn cạnh cỏc thụng tin này, trong thực tiễn người ta cũn ghi thờm: Tớnh chất của bất động sản, nội dung địa chớnh và tờn thường gọi (vớ dụ: nhà gốc đa, quỏn cõy sồi v.v…).
Phỏp luật cũn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với cỏc phần cú thể
phõn chia của nhà chung cư, cũng nhưđối với cỏc phần của bất động sản đó phõn chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đớch xỏc định rừ cỏc phần đú. Trong hợp
đồng, giao dịch cần phải ghi rừ số lụ của tài sản được giao dịch, bằng cỏch mụ tả
tỡnh trạng phõn chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kốm theo hồ
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 25
1.2.3. Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đó trở
thành một thủ tục khụng thể thiếu trong cỏc giao dịch mua bỏn hoặc thế chấp. Hệ
thống ĐKĐĐ ở ThuỵĐiển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phỏt triển và hiện đại hoỏ. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mụ hỡnh tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất
động sản do cỏc cơ quan khỏc nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ
thống địa chớnh. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Mụi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương cú 53 Văn phũng Đăng ký bất động sản đặt tại cỏc địa phương khỏc nhau. Ngoài ra cũn cú một số Văn phũng đăng ký tài sản trực thuộc chớnh quyền tỉnh.
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà ỏn trung ương, trong cơ cấu của Bộ
Tư phỏp. Cơ quan ĐKĐĐ cú 93 Văn phũng ĐKĐĐ, mỗi văn phũng đăng ký đất
đai trực thuộc Toà ỏn cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thụng tin vềđất đai và tài sản trờn đất, việc xõy dựng cơ sở dữ liệu tớch hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Mụi trường và phỏt triển. Cơ quan này chịu trỏch nhiệm xõy dựng và quản trị Hệ thống ngõn hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ
liệu này quản lý toàn bộ thụng tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà ỏn.
Hệ thống địa chớnh ThuỵĐiển, cú sự chuyờn mụn hoỏ rất cao, mỗi cơ quan chịu trỏch nhiệm riờng về một lĩnh vực chuyờn mụn hẹp nhưng trong hoạt động cú sự phối hợp rất chặt chẽ. Cỏc cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xõy dựng và quản trị hệ thống ngõn hàng thụng tin đất đai đều hoạt động theo chếđộ tự
chủ tài chớnh dựa trờn việc thu phớ dịch vụ. Hệ thống ngõn hàng dữ liệu đất đai cú 20.000 cổng thụng tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho cỏc đối tượng khỏc nhau. Thụng tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại khụng phải trả phớ. Người sử dụng chỉ phải trả phớ cho cỏc tài liệu in.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 26
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuờ), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thỏc lõm sản)…Để thực hiện việc đăng ký,
đất đai được chia thành cỏc đơn vịđất, mỗi đơn vị đất cú mó số duy nhất. Việc xỏc định đơn vị đất như tỏch, hợp một phần diện tớch đất, lập đơn vị đất mới thuộc trỏch nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trỡnh tự thủ tục chặt chẽ (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.2.4. Thỏi lan
Đất đai ở Thỏi Lan được chia làm bốn loại chớnh: Đất rừng do Cục Lõm nghiệp Hoàng Gia quản lý theo cỏc văn bản quy phạm phỏp luật của Nhà nước (chiếm 50,6% diện tớch đất tự nhiờn); Đất đai nhà nước hay bất động sản của Chớnh phủ do Cục ngõn khố, Bộ tài chớnh quản lý theo Luật Bất động sản. Loại
đất này do cỏc cơ quan Chớnh phủ sử dụng kể cảđất của cỏc trường học và Chớnh phủ sẵn sàng cho thuờ cỏc loại đất này; Đất đai của cỏc cơ quan hành chớnh và của cỏc xớ nghiệp nhà nước do cỏc cơ quan Chớnh phủ quản lý bao gồm cảđất đai mà nhà nước giao cho cỏc tổ chức tụn giỏo sử dụng; Đất cụng cộng: Loại này
được quản lý theo Bộ luật đất đai và Cục quản lý đất đai Thỏi Lan.
Hệ thống cơ quan quản lý đất đai ở Thỏi Lan được chia làm hai khu vực trung ương và địa phương:
- Ở trung ương là Cục quản lý đất đai thuộc Bộ Nội vụ, cú chức năng, nhiệm vụ cấp cỏc giấy chứng nhận, đo đạc, kiểm tra bảo vệ đất đai của Nhà nước, thanh tra giỏm sỏt việc cấp giấy phộp, định giỏ đất, giao đất, làm thư ký cho Uỷ ban giao đất quốc gia...;
- Ở địa phương mỗi phũng cú một văn phũng đăng ký đất đai cấp tỉnh và cỏc chi nhỏnh của nú (75 văn phũng đất đai và 223 chi nhỏnh); mỗi huyện cú một văn phũng chi nhỏnh đất đai cấp huyện và chi nhỏnh của nú (794 văn phũng, 81 chi nhỏnh)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Thỏi Lan được chia làm ba loại: - Đối với cỏc chủ sử dụng đất hợp phỏp và mảnh đất khụng cú tranh chấp thỡ được cấp bỡa đỏ.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 27
- Đối với chủ sử dụng đất mà mảnh đất cú nguồn gốc chưa rừ ràng cần xỏc minh lại thỡ được cấp bỡa xanh.
- Đối với cỏc chủ sử dụng mảnh đất khụng cú giấy tờ thỡ được cấp bỡa vàng. Tuy nhiờn, sau đú họ xem xột tất cả cỏc trường hợp sổ bỡa xanh, nếu xỏc minh nguồn gốc mảnh đất đừ rừ ràng sẽ được chuyển sang cấp bỡa đỏ. Đối với cỏc trường hợp bỡa vàng thỡ Nhà nước sẽ xem xột cỏc quyết định xử lý cho phự hợp và nếu hợp phỏp sẽ chuyển sang cấp bỡa đỏ.