động sản
+ Quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Quyền sử dụng đất là tài sản vụ hỡnh, nú tham gia vào thị trường BĐS với một vai trũ là hàng hoỏ đặc biệt và rất nhạy cảm với thị trường đũi hỏi Nhà nước phải cú chớnh sỏch cụ thể, sỏt thực nhằm quản lý sự hoạt động của thị trường này đồng thời tận thu cho ngõn sỏch Nhà nước
Quan hệ cung cầu là quy luật tất yếu của kinh tế thị trường, cú người mua tất yếu phải cú người bỏn. Ở giai đoạn trước năm 1945 thực dõn Phỏp đó xõy dựng 1 hệ thống quản lý đất đai rất chặt chẽ. Việc chuyển nhượng đất đai được quản lý chặt chẽ bằng thủ tục cấp “Chứng thư đoạn mại.”
Từ Cỏch mạng T8/1945 đến giai đoạn 1958, khi tiến hành xong Luật cải cỏch ruộng đất ở miền Bắc, đất đai thuộc sở hữu tư nhõn, tuy nhiờn giai đoạn này việc chuyển nhượng BĐS diễn ra rất ớt do tỡnh trạng đất nước cũn chiến tranh, kinh tế khụng ổn định. Từ năm 1960 - 1993 Nhà nước thống nhất quản lý đất đai và phỏp luật nghiờm cấm mua bỏn đất. Vỡ vậy giao dịch chuyển nhượng đất đai cú diễn ra, nhưng chỉ theo một chiều là Nhà nước giao cho cỏc đơn vị xõy dựng cỏc khu nhà ở để bỏn hoặc phõn cho cỏn bộ nhà nước ở hoặc thuờ; cỏc giao dịch ngầm giữa những NSDĐ (mua bỏn trao tay) vẫn diễn ra, tuy nhiờn số lượng giao dịch khụng lớn.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
Từ sau Luật đất đai năm 1993, về phỏp lý ở nước ta đó cú cơ sở để hỡnh thành thị trường BĐS. Tuy đó được Luật hoỏ, nhưng giai đoạn từ năm 1993 (kể cả trước đú) đến năm 2003 thị trường BĐS ở nước ta, vẫn chưa phỏt huy được tiềm năng to lớn của đất đai, thị trường ngầm diễn ra vẫn là phổ biến - lý do cơ bản là cung cầu mất cõn đối. Do kinh tế phỏt triển, người dõn cú nhu cầu cần cải thiện về nhà ở đất ở, trong khi đú lượng BĐS hợp phỏp rất ớt (mà chủ yếu bị khống chế bởi chớnh sỏch đất đai của Nhà nước), do đú việc chuyển dịch buộc phải diễn ra ngoài quy định của phỏp luật (giữa những cỏ nhõn với nhau) - cũn gọi là thị trường ngầm. Cỏc BĐS được giao dịch ở giai đoạn này bao gồm cả những căn hộ mà người sử dụng thuờ của cỏc Cụng ty kinh doanh nhà Nhà nước; nhà tự quản của cỏc tổ chức phõn cho cỏn bộ của đơn vị để ở; nhà ở được tạo dựng chưa hợp phỏp... Thậm chớ cú cả những BĐS hợp phỏp cũng được giao dịch khụng làm thủ tục qua cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xỏc nhận.
Sau khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, Nghị định số 181/CP ngày 29/10/2004 đó quy định cụ thể QSDĐ là hàng húa BĐS, đồng thời cũng đó quy định cụ thể trỡnh tự thủ tục và điều kiện để thực hiện chuyển QSDĐ. Nếu như giai đoạn từ 2001 - 2003 là giai đoạn sụi động của thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường
ngầm, thỡ từ khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, thị trường BĐS hoạt động
chững lại và cú xu thế “trầm lắng”. Nửa đầu năm 2006 thu được khoảng 5 tỷ đồng tiền thuế đất, đạt 3,7% kế hoạch năm là một minh chứng rừ ràng cho thấy thị trường bất động sản ở Lào Cai đang bị "đúng băng", trong khi Lào Cai dự kiến năm 2006 thu 135 tỷ đồng chủ yếu từ tiền thuế sử dụng đất, tiền san gạt mặt bằng ở cỏc khu cụng nghiệp và tiền bỏn cỏc cụng sở của cỏc cơ quan để chuyển về khu đụ thị mới.
Cỏc doanh nghiệp trong tỉnh lờn tiếng: đơn giỏ đất mới của Lào Cai quỏ cao, khụng sỏt với điều kiện thực tế của một tỉnh miền nỳi khú khăn. Hơn nữa giỏ đất mới của tỉnh là ỏp dụng cho đất ở với đầy đủ hệ thống điện, nước và đường giao thụng, nhưng thực tế đất giao cho doanh nghiệp là đất đồi, ao phải san tạo mặt bằng
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
và thiếu điện nước, đường giao thụng, trong khi cỏc doanh nghiệp ở Lào Cai đều cú quy mụ vừa và nhỏ, đang trong tỡnh trạng thiếu vốn sản xuất kinh doanh. Muốn cú mặt bằng sản xuất đủ rộng doanh nghiệp phải đầu tư khoảng 5 đến 7 tỷ đồng, trong khi đú theo quy định của tỉnh những lụ đất trị giỏ dưới 1 tỷ đồng thỡ doanh nghiệp phải nộp 1 lần, trờn 1 tỷ đồng phải nộp trong 2 lần, nờn nếu thuờ được đất thỡ doanh nghiệp sẽ khụng cũn đủ tiền đầu tư thực hiện dự ỏn.
Nguồn thu từ việc bỏn cỏc khu cụng sở Nhà nước đang gặp khú khăn. Hiện nay ngoài cụng sở của Thanh tra tỉnh đó hoàn tất chuyển bỏn cho Ngõn hàng Cụng thương Việt Nam tại Lào Cai, hai đơn vị tiếp theo là khu cụng sở của Sở Tài chớnh (định giỏ 18 tỷ đồng) và Chi cục Quản lý nước - Thủy lợi (1,8 tỷ đồng) đó cú khỏch hàng là Ngõn hàng phỏt triển Việt Nam và Cụng ty Cổ phần Dược - Vật tư y tế Lào Cai đăng ký mua. Số cụng sở cũn lại cỏc đơn vị vẫn đang trong thời gian... tỡm đối tỏc.
Trong quỏ trỡnh đụ thị húa, Lào Cai đó tạo ra được một quỹ đất ở và đất cho cỏc khu cụng nghiệp khỏ nhiều. Nắm bắt thời cơ, năm 2001 - 2003, một số người đó "đầu cơ" đất mong kiếm lời. Năm 2004 - 2005, thị trường bất động sản Lào Cai cú cơn "sốt" đất ảo, giỏ trị của những lụ đất bỡnh thường tăng đột biến lờn tới 400 đến 500 triệu đồng, cỏ biệt cú lụ lờn tới 4 đến 5 tỷ. Nhu cầu về đất ở tại Lào Cai là khụng cao, hầu hết người dõn đều cú nhà ở ổn định, chỉ một bộ phận nhỏ là cú nhu cầu thực sự nhưng số này đều cú hoàn cảnh kinh tế khụng mấy dư giả. Cuối năm 2005 trở lại đõy, giỏ đất "trờn mõy" phải giảm mạnh, trờn thị trường tự do bỡnh quõn mỗi lụ đất "đẹp" ở TP. Lào Cai giảm từ 100 đến 150 triệu đồng, tuy vậy theo đỏnh giỏ của người dõn địa phương giỏ đất ở Lào Cai vẫn cũn cao so với thu nhập của người lao động. Cú lẽ chớnh giỏ cao nờn một số lụ đất đó được đem bỏn đấu giỏ
nhiều lần nhưng vẫn chưa tỡm ra người mua. Hoạt động đấu giỏ QSDĐ (chủ yếu là
đất ở đụ thị) đó cú tỏc dụng điều chỉnh rất quan trọng hoạt động kinh doanh BĐS. Tổng hợp kết quả đấu giỏ diện tớch đất nằm trờn địa bàn thành phố được thể hiện qua bảng 4.24.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 4.24. Tổng hợp kết quả đấu giỏ diện tớch đất của thành phố Lào Cai trong giai đoạn 2005 -2010
Đơn vị tớnh: triệu đồng
TT Phƣờng xó Tờn khu quy hoạch Loại đất Số lụ Diện tớch Giỏ đề nghị (tiền/1lụ) Giỏ thu đƣợc 1 Nam Cường Khu dõn cư B8 Đất dịch vụ 7 1050 370 2996 Đất biệt thự 6 10000 400 2400 Đất ở chia lụ 14 1500 250 4500
Khu dõn cư trước trụ sở
khối 2 Đất ở chia lụ 91 7280 70 7590
Khu dõn cư B8 Đất ở chia lụ 29 4960 250 8785
Khu dõn cư B5 - B6 Đất biệt thự 14 2695 800 15102
Đại lộ Trần Hưng Đạo Đất biệt thự 21 3474 400 11422
2 Bắc Cường
Tiểu khu đụ thị số 1 Đất ở 69 5520 100 7062
Tiểu khu đụ thị số 3 Đất ở 37 3399 200 8751
Tiểu khu đụ thị số 4 Đất ở 13 1165 300 5850
Đại lộ Trần Hưng Đạo Đất dịch vụ 1 1430 8500 9500
3 Lào Cai Khu QH đường T2 Đất ở 15 1184 50 940
4 Bắc Lệnh Tiểu khu đụ thị số 13 Đất biệt thự 15 6000 800 17000
5 Xó Tả Phời Đường liờn xó Đất ở nụng thụn 17 3700 50 975
6 Bỡnh Minh Khu dõn cư B9 Đất ở 48 4720 400 25000
Tiểu khu đụ thị số 9 Đất dịch vụ 6 8835 3000 23000
Tổng 403 66912 15940 150873
(Nguồn: Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thành phố Lào Cai)
Qua bảng ta thấy đõy là những cụng trỡnh trọng điểm của thành phố Lào Cai. Tổng nguồn thu từ đấu giỏ QSDĐ lờn tới 150.873.000.000 đồng. Trong năm 2011 phũng TNMT thành phố tiếp tục trỡnh phương ỏn đấu giỏ cỏc vị trớ đất tại khu đụ thị mới Lào Cai - Cam Đường.
Nguồn cung BĐS do tổ chức đấu giỏ cú ý nghĩa rất quan trọng với thành phố Lào Cai cả về mặt quản lý Nhà nước và về mặt kinh tế. Về mặt quản lý Nhà nước, nú chứng tỏ chớnh sỏch đổi mới về quan hệ sở hữu đất đai của Nhà nước ta là đỳng hướng. Đồng thời vào thời điểm năm 2006, Luật Nhà ở được Quốc hội thụng qua vào 29/11/2005 cú hiệu lực từ 01/7/2006; Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
hội thụng qua thỏng 6/2006 và cú hiệu lực thi hành từ ngày 01/1/2007; Luật Xõy dựng được Quốc hội thụng qua vào 26/11/2003 và cú hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Cựng với Luật Đất đai, cỏc Bộ Luật nờu trờn đang cựng tham gia điều chỉnh quan hệ cung, cầu của thị trường bất động sản ở nước ta. Đú là những cơ sở phỏp lý quan trọng để thị trường bất động sản được hoàn thiện và hoạt động ổn định, lành mạnh về mặt kinh tế
Một vấn đề cần xem xột về vai trũ QLNN về đất đai ở Lào Cai, đú là cụng tỏc
giao đất bằng hỡnh thức đấu giỏ QSDĐ hoặc đấu thầu dự ỏn (cỏc khu đụ thị lớn) chưa được thực hiện như là một hỡnh thức giao đất chủ yếu theo quy định của phỏp luật.
Cỏc dự ỏn đấu giỏ QSDĐ thường cú quy mụ diện tớch rất nhỏ, và đặc biệt chiếm tỉ lệ
rất thấp so với tổng diện tớch đất Thành phố đó giao theo kế hoạch SDĐ được phờ
duyệt. Mặc dự Luật đất đai đó cú hiệu lực được hơn 8 năm; hỡnh thức giao đất chủ
yếu hiện ở Lào Cai vẫn theo cơ chế xin, cho, phờ duyệt, việc hỡnh thành những đường dõy “chạy” (làm dịch vụ nhanh về đất đai), đó mang lại nguồn lợi cho một số đối tượng mà nguồn thu đú khụng nộp vào ngõn sỏch. Việc đấu giỏ QSDĐ chỉ mang hỡnh thức thủ tục cũn thực chất cỏc lụ đất đó cú chủ sẵn rồi. Qua cỏc nội dung phõn tớch ở phần trờn, cú thể thấy dự đó ban hành nhiều văn bản quản lý về tài chớnh đất,
mục tiờu bỡnh ổn giỏ đất và xõy dựng thị trường BĐS lành mạnh của Nhà nước, trờn
địa bàn Thành phố chưa đạt được như mong muốn. Đõy là một nội dung quan trọng cần cú nhiều nghiờn cứu hơn nữa làm rừ nguyờn nhõn để cú giải phỏp phự hợp phỏt triển lành mạnh thị trường bất động sản trờn địa bàn thành phố Lào Cai.