Các giao dịch bảo đảm tiền vay bằng tài sản đóng vai trò to lớn trong việc cấp tín dụng, vừa giảm nguy cơ thiệt hại cho chủ nợ có bảo đảm, vừa góp phần làm cho các quan hệ vay vốn ngày càng minh bạch, có hiệu quả. Để đảm bảo an toàn đối với các khoản vay, TSBĐ phải thoả mãn các điều kiện: tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác; tài sản không có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo. Đối với những tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Giao dịch bảo đảm tiền vay giữa khách hàng và TCTD là sự cam kết nghĩa vụ trả nợ tiền vay của khách hàng cho TCTD, hình thức thể hiện là hợp đồng cầm cố, thế chấp của người vay vốn hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên bảo lãnh. Đây vừa là một giao dịch dân sự, vừa là hợp đồng phụ đi kèm với hợp đồng chính là HĐTD.
Pháp luật Việt Nam mà cụ thể là khoản 7 điều 3 và khoản 1 điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm đưa ra một định nghĩa tương đối chuẩn xác về TSBĐ như sau:
TSBĐ là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm…
…TSBĐ do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. TSBĐ có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch [3].
Quy định về TSBĐ còn có thể thấy ở điều 320 của BLDS năm 2005: "Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch" [18].
Các biện pháp bảo đảm tiền vay bao gồm những loại sau:
Bảo đảm khoản vay bằng tài sản thế chấp
Là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn vay. Thế chấp tài sản là việc bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ đối với bên cho vay.Vấn đề thế chấp ngoài việc tuân thủ các quy định tại nghị định 163/2006 về giao dịch đảm bảo, còn phải tuân thủ các quy định có liên quan tại BLDS 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật hàng không dân dụng năm 2006 , Bộ luật Hàng hải năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thế chấp bất động sản
Bất động sản là những tài sản không di dời được như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh hoặc các tài sản khác gắn liền với đất đai. Giá trị tài sản thế chấp bao gồm giá trị của tài sản kể cả hoa lợi, lợi tức và các trái quyền có được từ bất động sản. Khi thế chấp hai bên, TCTD và khách hàng phải thỏa thuận định giá tài sản thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Tổ chức hành nghề công chứng.
Thế chấp quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp vay vốn. Ngoài ra cũng cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp quyền sử dụng đất và không được phép thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Trên bảng 2.1, trình bày những trường hợp được phép thế chấp, trong đó có hai trường hợp được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất (không được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất), đó là các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (a) và các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm, hoặc thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm (b)
Bảng 2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Hình thức hợp đồng giao đất
và cho thuê đất Chủ thể sử dụng đất Tài sản thế chấp
1. Giao đất
* Không thu tiền sử dụng đất