mở rộng việc chuyển giao những quyền năng sở hữu của sở hữu chủ cho những người khác. Quyền của người không phải là chủ sở hữu tuy được hình thành trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu nhưng chúng cũng có sự độc lập tương đối với tính cách là quyền tài sản và được bảo hộ như quyền sở hữu. Người không phải là chủ sở hữu có quyền được phép thực hiện hành vi chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trên cơ sở sự trao quyền và quy định của pháp luật. Chủ sở hữu không thể thu hồi những quyền này bất cứ lúc nào mà phải theo sự thỏa thuận và quy định của pháp luật trên cơ sở có sự bồi hoàn thỏa đáng. Sự mở rộng cả về nội dung và hình thức trao quyền sử dụng cho người không phải là chủ sở hữu theo xu thế hiện nay đã đến mức người ta khó có thể phân biệt chủ thể của quyền sở hữu và quyền sử dụng. Tính chất của quyền sở hữu cũng ngày càng trở nên tương đối và được phân hóa cho nhiều chủ thể tham gia vào quá trình thực hiện quyền sở hữu. Quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu với tính cách là quyền tài sản đã trở thành tài sản của người có chúng và cũng là đối tượng của quan hệ giao dịch. Trong giao dịch về quyền tài sản, đối tượng giao dịch không chỉ là quyền sở hữu, mà còn bao gồm các quyền phái sinh từ quyền sở hữu. Quan hệ sở hữu đất đai ở Trung Quốc trong thời gian qua chính là biểu hiện cụ thể của xu thế này. Tuy đất đai thuộc sở hữu nhà nước nhưng nhà nước lại trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân (NSDĐ), thừa nhận chúng là quyền tài sản, là tài sản của người sử dụng, cho phép họ được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Có nhiều trường hợp quyền năng của NSDĐ trên thực tế giống như quyền sở hữu. Mặt khác, tính chất của quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai là công hữu nhưng QSDĐ lại có thể là quyền tư.
Việc tiếp cận nội dung quyền sở hữu đất đai dưới dạng những quyền tài sản một cách “cụ thể và riêng biệt” dẫn đến hệ quả
là ranh giới giữa quyền sở hữu với quyền sử dụng, chủ thể của quyền sở hữu và chủ thể của quyền sử dụng ngày càng trở nên khó phân định. Tuy nhiên, đó không phải là sự tách quyền sử dụng ra khỏi quyền sở hữu về mặt nội dung như nhiều người vẫn nhầm tưởng. Quyền sử dụng vẫn luôn là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu. Thực chất của việc “tách quyền” chính là xu hướng tuyệt đối hóa quyền năng sử dụng, xác lập quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu một cách sâu rộng trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật với hệ quả là vị trí trung tâm của chủ thể sở hữu trong quá trình thực hiện quyền sở hữu đã dần được thay thế bởi chủ thể sử dụng.
Trong thời gian qua, Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003 của Việt Nam đã từng bước thể hiện xu hướng đề cao vai trò của QSDĐ và NSDĐ trong thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. QSDĐ của NSDĐ trong một số trường hợp đã được coi là quyền tài sản và trở thành đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, do chưa thiết kế được một mô hình thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mang tính hệ thống, bài bản với những giải pháp và bước đi thích hợp nên quá trình thực hiện quyền sở hữu đất đai thường mang tính bị động, còn quá nhiều khoảng trống cho những mày mò, thử nghiệm và chế độ sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế cần phải khắc phục như: chưa có sự phân định rõ ràng yếu tố quyền lực và yếu tố tài sản trong quan hệ giữa Nhà nước với NSDĐ, quan hệ tài sản giữa Nhà nước với NSDĐ vẫn còn mang nặng tính bất đối xứng, tính độc lập tương đối của QSDĐ chưa được thừa nhận một cách rõ ràng, nhất quán và thường bị tác động bởi những hoạt động mang tính quyền lực; chính sách tài chính đất đai còn tỏ ra lạc hậu, nửa vời mang nặng tàn dư của cơ chế bao cấp phá vỡ tính thống nhất của thị trường QSDĐ và
tác động xấu đến quyền lợi của NSDĐ; phương thức thực hiện quyền sở hữu còn xơ cứng, thiếu tính linh hoạt làm phát sinh thủ tục hành chính rườm rà, cơ chế “xin – cho” và gia tăng chi phí giao dịch; chưa có cơ chế bảo vệ quyền tài sản đối với đất đai của NSDĐ một cách hiệu quả, công bằng nhất là trong thu hồi đất, giải quyết khiếu nại và tranh chấp đất đai… Muốn khắc phục những hạn chế này, trước hết cần phải nhận thức đúng tầm quan trọng của QSDĐ và địa vị pháp lí của NSDĐ trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai trên cơ sở tiếp thu kinh nghiệm của các nước (như đã phân tích trong bài viết này) và kế thừa thành quả trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003.
3. Kết luận
Thứ nhất, các mô hình sở hữu đất đai
trên thế giới cho thấy, mô hình sở hữu đơn nhất đối với đất đai không phải là sản phẩm đặc thù của Việt Nam, của hệ thống XHCN đương thời mà còn xuất hiện ở nhiều quốc gia trên thế giới. Mô hình sở hữu đa hình thức hay đơn hình thức thực sự chưa phản ánh hết bản chất của chế độ sở hữu mà quan trọng nhất vẫn là cấu trúc quyền sở hữu. Mặc dù trên thế giới hiện có nhiều mô hình sở hữu đất đai, nhưng do đặc điểm về nguồn gốc và vai trò, tầm quan trọng của đất đai đối với sự tồn tại, phát triển của con người cũng như tính liên quan mang tính phổ biến và đặc thù của nó nên dù đất đai thuộc sở hữu của ai cũng đều có sự hạn chế nhằm đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng theo hướng chia sẻ quyền năng giữa chủ sở hữu với nhà nước (đối với mô hình đa hình thức sở hữu đất đai) hoặc giữa nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với thành viên của cộng đồng (đối với mô hình đất đai thuộc sở hữu duy nhất của nhà nước). Do vậy, sự khác nhau của các mô hình sở hữu đất đai chỉ là sự khác nhau về hướng tiếp cận.
Thứ hai, theo xu thế chung trên thế giới
hiện nay, việc tài sản thuộc sở hữu của ai
hay thuộc hình thức sở hữu nào không còn quan trọng mà điều mấu chốt là ai thực sự đang là người chi phối, kiểm soát chúng thông qua cấu trúc của quan hệ sở hữu. Khái niệm tư hữu hóa với mục đích xác lập hình thức sở hữu tư nhân đang dần được thay thế bởi khái niệm tư nhân hóa mang tính bao quát và linh hoạt hơn. Tư nhân hóa tài sản công hiện nay không chỉ đơn thuần là tư hữu hóa mà bao gồm cả việc trao cho tư nhân thực hiện quyền sở hữu tài sản công mà không thay đổi hình thức sở hữu. Trong trường hợp này, quyền sở hữu vẫn thuộc về nhà nước nhưng nhà nước sẽ chuyển giao việc thực hiện quyền sở hữu đó cho tư nhân dưới dạng quyền tài sản.
Thứ ba, trong việc xác lập và thực hiện
chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, nhà nước cần phải xác định rõ ràng và nhất quán mục đích của chế độ sở hữu, trong đó quan trọng nhất là đảm bảo quyền tiếp cận sử dụng tài nguyên đất đai của người dân, của những người mà chúng ta đang nhân danh để duy trì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Cuối cùng, trong chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai, QSDĐ của NSDĐ cần tiếp tục được mở rộng về nội dung và thời hạn với ý nghĩa là quyền tài sản và có tính độc lập tương đối với quyền sở hữu. QSDĐ với ý nghĩa là quyền tài sản được bảo hộ giống như quyền sở hữu phải được ghi nhận rõ trong Hiến pháp. Nhà nước không được nhân danh chủ sở hữu, nhân danh lợi ích chung để tước đoạt QSDĐ của người sử dụng nếu không có sự bồi thường thỏa đáng..
bảo khơi thông thành công và an toàn nguồn vốn từ thị trường tài chính cho thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay ở Vệt Nam.