Trước năm 2010, các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động tài chính cho cho thị trường BĐS tồn tại dưới hình thức sơ khai và giản đơn. Nội dung hoạt động tài chính cho thị trường BĐS không được quy định một cách chi tiết trong các văn bản pháp luật.
Thật vậy, Luật Các Tổ chức tín dụng (TCTD) 1997 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật các TCTD 2004 chỉ quy định những trường hợp cấm cho vay (Điều 77); những trường hợp hạn chế cho vay (Điều 78); hạn mức cho vay (Điều 79) và quy định cấm TCTD không được trực tiếp kinh doanh BĐS (Điều 73). Tại Điều 9 Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng, ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 có liệt kê những nhu cầu không được cho vay nhưng không đề cập trực tiếp trường hợp cho vay đầu tư BĐS.
Mặt khác, trong giai đoạn này hàng loạt các văn bản pháp luật khác được ban hành như: Luật kinh doanh BĐS 2006; Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/ 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS; Luật nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở…
Ngoài ra, một số văn bản điều hành hoạt động tài chính cho thị trường BĐS như: Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS; Công văn số 1676/NHNN-CSTT ngày 9/3/2006 về chỉ đạo cho vay lĩnh vực BĐS…
Khảo sát nội dung các văn bản trên cho thấy: - Pháp luật giai đoạn này thể hiện rõ chủ trương khuyến khích đầu tư kinh doanh BĐS
để phát triển thị trường BĐS nhưng không định hướng nguồn lực tài chính cho thị trường BĐS. - Chưa có những văn bản pháp luật cụ thể điều chỉnh quan hệ huy động, sử dụng các nguồn vốn cho đầu tư, kinh doanh BĐS. Việc điều hành, quản lý lĩnh vực tài chính cho thị trường BĐS chủ yếu bằng những công văn điều hành mà không phải là các văn bản quy phạm pháp luật.
- Nội dung các văn bản pháp luật không thể hiện những yêu cầu, tiêu chí, điều kiện và hạn mức cụ thể đối với các khoản tín dụng đầu tư BĐS và không có cơ chế giám sát và chế tài cụ thể.
Với khung pháp lý sơ sài nói trên cùng với những thuận lợi khách quan của nền kinh tế trong giai đoạn này, thị trường BĐS đã tiếp nhận một nguồn vốn khổng lồ từ thị trường tài chính. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư nguồn lực tài chính cho thị trường BĐS trong giai đoạn này đã xuất hiện các bất cập sau:
Thứ nhất, trong giai đoạn này, hệ thống
ngân hàng là đại diện gần như duy nhất của thị trường tài chính đảm nhận chức năng cung ứng vốn cho thị trường BĐS,6 các kênh khác trên thị trường tài chính như thị trường chứng khoán không tham gia cùng với hệ thống ngân hàng. Mặc dù thị trường chứng khoán đã hình thành và hoạt động, các quỹ đầu tư cũng đã thành lập và đi vào hoạt động nhưng vai trò của chúng trong việc cung ứng nguồn vốn cho thị trường BĐS vô cùng mờ nhạt. Một thị trường tài chính hoàn hảo, đúng nghĩa với chức năng trợ giúp nguồn vốn cho thị trường BĐS ở Việt Nam chỉ trong giai đoạn manh nha hình thành.
Thứ hai, nguồn vốn dành cho thị trường
BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dự nợ của