Dự án có thời gian vận hành trong khoảng thời gian rất dài 50 năm vì vậy em xin nêu dòng tiền của dự án trong những năm cơ bản: Bảng 1.13. Bảng Dòng Tiền Của Dự Án. TT SNội dung T6-12/2012 2013 2025 2026 2062 0 1 13 14 50 1Doanh thu D 56.974.125.000 143.708.400.000 432,488,120,096 512,122,778,597 5,714,285,530,729 2Chi phí chi phí hàng năm 60.043.433.893 106.488.037.162 102,858,494,102 105,863,284,692 949,687,741,554 trích khấu hao hàng năm 66.539.228.850 133.078.457.699 48,396,625,801 48,396,625,801 23,314,787,657
Trả gốc + lãi vay 31.224.448.440 6.244.896.880
Tổng chi phí 157.807.111,182 302.015.391.741 151,255,119,903 154,259,910,492 973,002,529,211 3lợi nhuận trước thuế -100.832.986.182 -158.306.991.741 281.233.000.193 357,862,868,104 4,741,283,001,518
4Thuế thu nhập doanh nghiệp 0 0 70.308.250.048 89.465.717,026 1.185.320.75.380
5lợi nhuận ròng -100.832.986.182 -158.306.991,741 210,924,750,145 268,397,151,078 3.555.962.251.139 6Lợi nhuận lũy kế. -559.558.204,854 -717.865.196,595 -215.045.428,559 53.351,722,519 72.903.71,957.534
Đánh giá tính khả thi của dự án bằng chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV) Cơ sở tính toán:
Căn cứ vào dòng tiền thu nhập của dự án và dòng tiền chi phí của dự án Căn cứ vào thời gian tính toán đánh giá dự án (N = 50 năm vận hành) Căn cứ vào lãi suất tối thiểu chấp nhận được của các loại hinh kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng.(r = 11.50%)
Công thức tính: NPV = n
t =0 t
Trong đó:
NPV: Hiệu giá hiệu số thu chi.
Bt: Lợi ích ở năm t ( gồm doanh thu và giá trị thu hồi tài sản) Ct: chi phí ở năm t
n: Số thời gian trong thời kỳ phân tích ( n = 50 năm) i: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được ( i = r = 11.5%).
Cách tính: Toàn bộ vốn của dự án đưa vào tính toán là nguồn vốn tự có được tính toán và đặt tại gốc tính toán (gốc 0) là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào họat động.
Lập bảng tính toán trên cơ sở bảng tính excel cán bộ lập dự án thiết lập các thông số cơ bản như tỷ suất r của dự án, giá trị các khoản thu chi hàng năm của dự án… sau đó sử dụng hàm NPV tính giá trị hiện tại thuần của công cuộc đầu tư: =NPV(rate,value1,value2…) từ đó tính ra được giá trị NPV = 738.614.520.879.
Kết luận: NPV = 738.614.520.879 > 0
Đánh giá theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại ( IRR) Cơ sở tính toán:
Căn cứ vào dòng tiền thu nhập của dự án và dòng tiền chi phí của dự án Căn cứ vào thời gian tính toán đánh giá dự án ( N= 51 năm vận hành) Căn cứ vào luật thuế hiện hành để phân tích đánh giá dự án sau thuế.
Công Thức: NPV = n
t =0
=0
Trong đó: IRR là ẩn số cần tìm
Lập bảng tính toán trên bảng tính EXCEL dựa vào các dữ liệu về thu chi của dự án qua các năm ở bảng dòng tiền của dự án theo hàm IRR(values, guess) trong
Bt − Ct
∑ (1 + i)
Bt − Ct
đó values là các khoản thu và chi. Guess là hệ số hoàn vốn nội bộ dự đoán. Từ đó tìm ra được chỉ tiêu IRR = 15,545%
Kết luận: IRR = 15,545% > r = 11,5%: Dự án đáng giá.
Thời gian hoàn vốn:
Cán bộ lập dự án sử dụng bảng tính EXCEL dựa vào các dữ liệu về thu chi của dự án trong bảng dòng tiền, dựa trên các phương pháp tính toán riêng áp dụng các ứng dụng của EXCEL cán bộ lập dự án tính toán đươc thời gian hoàn vốn của dự án TTTM Chợ Mơ là 15 năm 4 tháng kể từ khi bắt đầu đưa dự án vào hoạt động. Mặt khác thời gian hoạt động của dự án là 15 năm nên ta nhận thấy dự án đầu tư xây dựng TTTM Chợ Mơ là hoàn toàn có tính khả thi cao, có hiệu quả về mặt tài chính.
Mức hoạt động hòa vốn trung bình: 40,27%. Do đó dự án có hiệu quả cao, nên
đầu tư.
Suất đầu tư cho dự án (Sau thuế VAT):13.618.890 đ/m 2
Suất đầu tư chỉ tính giá trị xây lắp: 7.359.905
Qua các tính toán của cán bộ lập dự án TTTM Chợ Mơ ta nhận thấy các chỉ tiêu NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn của dự án TTTM Chợ Mơ đều chứng tỏ rằng dự án có hiệu quả cao về mặt tài chính. Điều này cho thấy quyết định bỏ vốn của Tổng công ty vào dự án là hoàn toàn đúng đắn. Sau khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả của dự án cán bộ lập dự án đi vào tính toán độ nhạy của dự án như sau.