5. Bốc ục đề tài
1.5.1. Khái quát chung về tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam
Về tổng quan thị trường BĐScả nước quý III/2018, thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vẫn là 2 thị trường phát triển bền vững và tốc độ ổn định nhất. Các dự án BĐS vẫn tiếp tục được đầu tư mạnh và liên tục cung cấp ra thị trường. Chỉ tính riêng trong quý III/2018, 2 thành phố này đã đưa vào thị trường BĐS đạt 20.328 sản phẩm mới. Cơ cấu sản phẩm rất hợp lý.
Bên cạnh đó, giá BĐS tại 2 khu vực này không tăng, ổn định so với quý II/2018. Giao dịch thành công đạt 12.720 sản phẩm, nâng tỷ lệhấp thụ đạt 63,5%. Người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực. Cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo hoặc bong bóng BĐS.
Ngoài sự ổn định và phát triển bền vững từ2 thị trường lớn, hầu hết BĐStại các tỉnh thành trên cả nước cũng phát triển mạnh. Cụthể, những tỉnh thành như Lạng Sơn,
Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên,
Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Bình, Quảng Trị, Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương, Long
An, và hầu hết các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long,… đều xuất hiện ít nhất không dưới 10 dựán phát triểnBĐS.
Theo số liệu báo cáo từ các sàn giao dịch BĐS là thành viên Hội Môi giới Bất
động sản Việt Nam, chỉ tính riêng trong quý III/2018 tại các địa phương, con số giao dịch thành công tại các dựánBĐStrên 10.000 sản phẩm.
Trong nhiều năm qua, lĩnh vực BĐS vẫn luôn là một trong những lịch vực thu hút vốn FDI hàng đầu tại Việt Nam. Nhìn chung, dòng vốn FDI dồi dào và thị trường
BĐS Việt Nam đang có ảnh hưởng rất tích cực đến tất cảcác phân khúc, bao gồm nhà
ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng,… Ngày càng có nhiềunhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào thị trường BĐS Việt Nam, điều này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường
BĐS Việt Nam. Mặt khác, xu hướng toàn cầu hóa đang dần xóa bỏrào cản giữa các thị trường, tạo ra xu hướng đầu tư xuyên quốc gia trong bối cảnh các nhà đầu tư muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Bên cạnh đó là sựhỗtrợ của những chính sách khuyến khích
đầu tư của nhà nước, nền tảng vững mạnh của nền kinh tế Việt Nam, niềm tin của khách hàng vào thị trường, sựphát triển của cơ sởhạtầng và các ứng dụng công nghệ
Nhận định vềdiễn biến thị trường BĐS trong thời gian tới, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, những yếu tố liên quan đến thị trường này như: lãi suất tín dụng thìđang ở mức hợp lý; cơ chếchính sách ngày càng chặt chẽ; các chủthể
tham gia thị trường đã chuyên nghiệp hơn; lạm phát, giá vàng, chứng khoán... chưa có
dấu hiệu tăng đột biến. Do đó, về tổng thể, từgiờ đến năm 2019, thị trườngBĐSsẽ ổn
định, không có biến động lớn.
Trong những tháng đầu năm 2018, nhìn chung thị trườngBĐScả nước về cơ bản vẫn ổn định, nguồn cung dồi dào, phong phú. Nhu cầu thực chất sử dụng BĐS ngày
càng tăng rõ rệt, cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển và đã có sự sôi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng, miền.
Về lượng giao dịch: trong 6 tháng đầu năm 2018, qua báo cáo của một số chủ đầu tư và một sốsàn giao dịchBĐS, tại Hà Nội có khoảng 8.650 giao dịch thành công
(tăng 24,6% so với cùng kỳ năm 2017); tại thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 9.550 giao dịch thành công (tăng 31,4% so với cùng kỳ năm 2017).
Về giá bất động sản: tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 0,08% so với quý 1/2018 và giảm 0,39% so với cùng kỳ năm 2017; giá nhà ở
riêng lẻ tăng 1,84% so với quý 1/2018 và tăng 3,01% so với cùng kỳ năm 2017. Tại
Tp.HCM, giá căn hộ tăng 1,4% so với quý 1/2018 và tăng 3,43% so với cùng kỳ2017; với phân khúc nhàởriêng lẻ, mức tăng lần lượt là 3,24% và 10,42%.
Tồn kho BĐS tiếp tục giảm: tính đến ngày 20/6/2018, tổng giá trị tồn kho còn khoảng 24.072 tỷ đồng, giảm 104.476 tỷ đồng (giảm 81,27%) so với lúc đỉnh điểm ở
quý 1/2013; còn so với 20/12/2017 thìđã giảm 1.310 tỷ đồng (tương đương 5,16%).
Các doanh nghiệp đang đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào thị trường BĐS (dự kiến áp dụng kểtừ ngày 01/01/2019 theo lộtrình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN). Đối với các nhà kinh doanh bất động sản thì đây là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vayBĐS tăng. Đối với người mua nhà thìđó cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽhạn chếkhả năng trảnợcủa
người dân khi mua nhà, chính vì thếnhiều người có thểkhông có khả năng mua nhà hoặc
mua được thì cũng vất vảtrảnợ. Nhưng đây cũng là cơ hội đểtái cấu trúc doanh nghiệp,
dụng nhằm phát triển doanh nghiệp ngày càng vững mạnh. Trên phương diện vĩ mô thì việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vayBĐS hạn chếrủi ro bong bóng BĐS. Khi tín dụngBĐSbịthắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanhBĐSphải hạn chếhoạt
động kinh doanh của mình, ngay cả người muaBĐS khi đi vay sẽrất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao. Điều này làm cho thị trườngBĐSsẽphát triển chậm nhưng có độ ổn định caovà tránh được bong bóngBĐS.
Về marketing BĐS: Trong số các thương hiệu được đề cập, VINGROUP là
thương hiệu được thảo luận nhiều nhất (67% thị phần thảo luận về thương hiệu). Lý do có thể được nhận định rõ ràng dođây là thương hiệu sở hữu nhiều dựán nhất với 5/10 dựán nằm trong top 10 các dự án được thị trường quan tâm. (71% lượng thảo luận là dành cho 5 dựán này).
Hình 1.6: Hiệu quả tương tác của các thương hiệu Bất Động Sản
(Nguồn: SocialBeat)
+ Vềkênh truyền thông, Facebook là kênh phổbiến nhất với 83% số bài đăng về
lĩnh vực BĐS. Các thương hiệu BĐS, dự án đều rất tập trung vào xây dựng nội dung,
tương tác trên fanpage hiệu quả. Có thểkể tới một vài ví dụ như Fanpage của các dự
án: Madion Quận 1; Vinhomes Metropolis, Vinhomes Ba Son Quận 1, Hà Đô
Hình 1.7: Các hình thức tiếp cận khách hàng trên internet và mạng xã hội
(Nguồn: SocialBeat)
+ Vềloại hình nội dung, tương tác của các khách hàng với các hình thức truyền tải thông điệp truyền thông cũng khá thú vị. Video nhận được lượng tương tác tốt nhất với tỉ lệtrung bình: 2.2 bình luận/bài đăng. Các video phim ngắn có nội dung tác động tới cảm xúc (emotional marketing) có xu hướng thu hút được sự quan tâm nhiều hơn
so với những video đơn thuần giới thiệu về dự án. Đây rất có thể là xu hướng truyền thông nói chung cho nhiều ngành khác trong thời gian tới chứ không chỉ áp dụng cho mỗi lĩnh vực BĐS.
Hình 1.8:Các thông điệp truyền thôngấn tượng
(Nguồn: SocialBeat)
+ Các thông điệp được yêu thích cũng có điểm chung là gắn liền với “ước mơ về
cuộc sống ổn định” với các giá trị của sự “tận hưởng”. Điều này một lần nữa khẳng
định về sự thay đổi trong insight của khách hàng đối với sản phẩm nhà đất: mua nhà không chỉ là để ở, mà phải là một máiấm với các giá trị hưởng thụan bình và yênổn.