Đất đai là vật với tư cách là bất động sản theo bản chất. Thông thường có thể xếp việc góp vốn bằng đất đai vào góp vốn bằng hiện vật. Tuy nhiên, đối với trường hợp của Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nghĩa là không một con người hay tổ chức cụ thể nào có
quyền sở hữu về đất đai. Nhà nước chỉ trao cho các tổ chức, cá nhân quyền sở sử dụng đất đối với từng mảnh đất cụ thể. Quyền sử dụng đất lại được quy định bởi nhiều chế độ pháp lý khác nhau tùy theo từng loại đất. Quyền sử dụng đất không phải quyền sở hữu, do vậy phải xếp việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thành một hình thức góp vốn riêng.
ở Việt Nam, quyền sử dụng đất được coi là một tài sản đặc biệt. Luật Đất đai năm 1993; Bộ luật Dân sự năm 1995; Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 của Việt Nam đã khẳng định quyền sử dụng đất là một tài
sản. Điều 118 Bộ luật Dân sự 1995 ghi nhận "Quyền sử dụng đất hợp pháp
của hộ gia đình là tài sản chung của hộ."Điều 108, Bộ luật Dân sự 2005 tiếp
tục ghi nhận: "Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền
sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ."
Tuy được coi là tài sản nhưng chế độ pháp lý áp dụng đối với quyền sử dụng đất lại có nhiều đặc thù, đặc biệt là sự đa dạng của chế độ pháp lý áp
dụng đối với quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 phân chia quyền sử dụng
đất thành ba nhóm: Nhóm được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ; Nhóm được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ; Nhóm được Nhà nước cho thuê đất (có hai loại: Đất thuê trả tiền hàng năm và đất thuê trả tiền nhiều năm).
Mỗi nhóm quyền được sự điều chỉnh của một chế độ pháp lý đặc thù về quy chế chuyển nhượng, góp vốn, chuyển giao cho người thừa kế, cho thuê, cho mượn... Vì vậy, để xem xét vấn đề góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất, chúng ta phải nghiên cứu với từng loại quyền sử dụng đất.
Loại thứ nhất, Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được chuyển nhượng, thừa kế hợp pháp. Các trường hợp
thuộc loại này bao gồm : Thứ nhất, Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước (theo Luật Đất đai Điều 110, khoản 2) ; Thứ hai, Tổ chức
kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận
chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước ; Thứ ba, Tổ
chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có
thu tiền sử dụng đất (theo Luật Đất đai, Điều 112, khoản 2, 3) ; Thứ tư, Hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. (theo Luật Đất đai, Điều 113,
khoản 8) ; Thứ năm, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt
Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (theo Luật
Đất đai, Điều 119, khoản 1) ; Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (theo Luật Đất đai, Điều 120, khoản 1).
Theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được chuyển nhượng, thừa kế hợp pháp thì được quyền đem góp vốn thành lập công ty.
Tuy nhiên, để đem góp vốn thành lập công ty thì quyền sử dụng đất phải thoả mãn các điều kiện sau: Một là, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hai là, đất không có tranh chấp; Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Bốn là, trong thời hạn sử dụng đất. (Theo Luật Đất đai, Điều 106, khoản 1).
Loại thứ hai, quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2003 tại Điều 33, các trường hợp Nhà nước giao đất cho các chủ thể sử dụng đất mà không thu tiền sử dụng đất
bao gồm: "1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 70 của Luật này;
2. Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
3. Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;
5. Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
6. Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
7. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này. "
Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất lại
được chia làm hai trường hợp theo chủ thể được giao đất bao gồm: Thứ nhất
là cá nhân, hộ gia đình được giao đất không thu tiền sử dụng đất; Thứ hai là tổ
chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất ở hai trường hợp này có chế độ pháp lý khác nhau.
Theo quy định của Luật Đất đai 2003 tại Điều 113 thì quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử dụng đất có thể là đối tượng của hợp đồng thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước..., được giao kết và thực hiện trong khuôn khổ pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Nhưng theo Luật
Đất đai 2003, Điều 109, khoản 2 thì "Tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất." Như vậy, quyền sử dụng đất được giao cho cá nhân, hộ gia đình không
thu tiền sử dụng đất thì được quyền góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh, nhưng quyền sử dụng đất được giao cho các tổ chức không phải trả tiền sử dụng đất không được đem ra góp vốn.
Loại thứ ba, quyền sử dụng đất thuê. Các trường hợp thuộc loại này bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất; Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, theo Luật Đất đai năm 2003, Điều 114, khoản 1 có các quyền sau:
"a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này; b) Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh."
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê mà chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất chỉ là một tài sản độc lập tương đối. Nghĩa là, nếu không có tài sản gắn liền trên đất thì quyền sử dụng đất đó có thể được góp vốn, thế chấp, chuyển nhượng...(nghĩa là được giao dịch một cách độc lập); nhưng nếu có tài sản gắn liền với đất thì khi tham gia một giao dịch nào đó, quyền sử dụng đất phải đi cùng tài sản đó. Tuy nhiên, Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật Đất đai trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, theo Luật Đất đai năm 2003, Điều 111, khoản 1 có các quyền sau:
"a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này; b) Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;
c) Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
đ) Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này."
Như vậy, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê mà chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất. Trường hợp nay, quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản được phép giao dịch một cách độc lập, mà chỉ là một yếu tố không thể tách rời của tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai 2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Nếu thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nếu cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất theo [Luật Đất đa i nă m 2003, Đ iề u 119, khoả n 2, 3 ].
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đòi hỏi quyền sử dụng đất phải thuộc trường hợp pháp luật cho phép được dùng góp vốn như một tài sản. Quyền sử dụng đất mà các bên đem góp vốn phải được định giá, các bên có thể thoả thuận định giá và cùng chịu trách nhiệm về thoả thuận định giá đó hoặc thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp.
ở Việt Nam, quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký do vậy sau khi thoả thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì đến thời điểm góp vốn bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải chuyển quyền sử dụng đất cho công ty và công ty là chủ thể đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kể từ thời điểm công ty hoàn thành việc đăng ký quyền sử dụng đất thì việc chuyển quyền sử dụng đất cho công ty được hoàn thành.
Như vậy, ở Việt Nam với việc chỉ có một hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và không công nhận sở hữu tư nhân về đất đai, thì quyền sử dụng đất được đưa ra như một tài sản đặc thù và việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là một bất động sản cũng có những đặc thù riêng.