quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội
Như đã phân tích ở mục 2.2, các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay hết sức phức tạp và đa dạng. Các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cũng có nhiều loại. Trong phạm vi nghiên cứu của mình, tác giả xin chỉ đề cập đến thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Để một vụ án "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" được thụ lý và giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân thì vụ việc này buộc phải trải qua thủ tục hòa giải tại cấp cơ sở theo qui định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003.
Có thể nói, trong hai năm trở lại đây, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, do tác động của nền kinh tế thị trường, đặc biệt là sự thay đổi trong các chính sách phát triển kinh tế của đất nước. Việc cho vay vốn của ngân hàng bị thắt chặt đã làm cho các tranh chấp liên quan đến tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng. Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay vốn của ngân hàng nhưng không vay vốn được đã chuyển sang hình thức vay vốn ngoài chịu lãi suất cao. Các đối tượng có tiền cho vay để đảm bảo quyền lợi của mình đã lợi dụng hình thực ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó, đến thời hạn trả nợ nếu bên vay tiền không có tiền để trả thì nhà và đất đương nhiên thuộc sở hữu của bên cho vay. Trường hợp các bên phát sinh tranh chấp không tự hòa giải được thì khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết. Tuy nhiên, khi ra tòa, để làm rõ được mục đích vay tiền nặng lãi núp dưới danh nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất khó khăn. Thua thiệt thường thuộc về bên bán, cũng có những trường hợp bên mua phải chịu thiệt hại.
Ví dụ 1: Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Bích Yến
Phạm thị Bắc tại địa chỉ số 465 tổ 19 phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội. Giá mua bán hai bên thỏa thuận là 1.800.000.000đồng. Hai bên đã ký hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 458/2009 ngày 22/01/2009 tại Phòng công chứng số 4 Hà Nội. Sau khi làm thủ tục mua bán, gia đình ông Bách bà Bắc xin được ở lại ngôi nhà trên trong thời gian 03 tháng với mục đích nếu ông bà Bách vay được tiền ngân hàng thì sẽ mua lại nhà đất nói trên. Vì là người có quan hệ quen biết nên phía nguyên đơn đã đồng ý cho bên bị đơn được ở lại nhà và đồng ý với đề nghị trên. Vì vậy, hai bên đã lập bản cam kết ngày 22/1/2009 với nội dung: kể từ ngày ký hợp đồng mua bán cho bà Yến thời hạn trong hai tháng kể từ ngày 22/01/2009 ông bà Bách có nhu cầu vay vốn ngân hàng, bà Yến tạo mọi điều kiện cho ông bà Bách để vay vốn ngân hàng bằng tài sản thế chấp là nhà và đất đã bán cho bà Yến, mục đích của việc vay vốn ngân hàng là để ông bà Bách có tiền mua lại nhà và đất đã bán cho bà Yến theo Hợp đồng công chứng ngày 22/01/2009. Đến ngày 22/4/2009 mà ông bà Bách không vay được ngân hàng thì phải chịu lãi suất của ngân hàng 01 tháng của ba tháng trên và ông bà Bách phải bàn giao nhà cho bà Yến và không đòi hỏi bất cứ một lý do nào khác.
Đến tháng 04/2009 vợ chồng ông Bách bà Bắc không có khả năng vay được tiền ngân hàng nên đã đề nghị bà Yến cho vay 600.000.000đồng với lý do để mua nhà đất khác và trả lại nhà đất đã bán cho bà Yến theo Hợp đồng số 458 ngày 22/1/2009. Bà Yến đã đồng ý cho vay tiền, ông Bách viết giấy cam kết vay tiền ngày 15/4/2009. Tuy nhiên, từ đó đến nay, gia đình ông Bách bà Bắc không bàn giao nhà đất, không trả tiền vay cho bà Yến.
Trong đơn khởi kiện, nguyên đơn - bà Yến yêu cầu gia đình bị đơn phải bàn giao căn nhà và diện tích đất ở tại địa chỉ số 2 ngách 36 ngõ 159 phố Pháo Đài Láng, tổ 40 phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội theo Hợp đồng mua bán số 458 lập ngày 22/1/2009; Và trả số tiền vay 600.000.000 đồng theo giấy vay nợ ngày 15/4/2009.
Phía bị đơn ông Bách bà Bắc khai rằng: bản thân không có mục đích bán nhà. Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà số 458 ngày 22/1/2009 xuất phát từ việc ông bà vay của ngân hàng 1.500.000.000đồng. Đến hẹn trả tiền ngân hàng ông bà không có tiền trả phải chịu cả tiền gốc và lãi là gần 1.800.000.000đồng, nên ông bà có vay bà Yến số tiền trên để trả ngân hàng. Để đảm bảo cho bà Yến nên ông Bách và bà Bắc đã ký hợp đồng mua bán nhà số 458 ngày 22/1/2009. Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ông bà đã yêu cầu bà Yến cùng ông bà thế chấp nhà đất trên cho ngân hàng để vay tiền nhưng bà Yến đã không thực hiện do vậy ông bà đã không vay được tiền. Đến ngày 15/4/2009, ông bà lại có bản cam kết vay của bà Yến 600.000.000 đồng, thời gian vay là 01 tháng, nhưng thực tế ông bà chỉ nhận có 400.000.000 đồng, còn 200.000.000 đồng là tiền lãi, bà Yến đã cho vay nặng lãi. Do vậy phía bị đơn chỉ chấp nhận trả cho nguyên đơn số tiền 1.800.000.000 đồng là tiền mua bán nhà và 400.000.000 đồng tiền vay, tổng cộng là 2.200.000.000 đồng và yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mua bán đã ký giữa các bên là vô hiệu, bà Yến có nghĩa vụ trả lại sổ đỏ cho ông Bách bà Bắc.
Vụ việc trên đã được Tòa án nhân dân quận Đống Đa xét xử theo thủ tục tố tụng dân sự sơ thẩm và Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Cả hai cấp tòa đều nhận định rằng: Yêu cầu của nguyên đơn về việc khởi kiện yêu cầu phía bị đơn thực hiện việc giao nhà và đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 458 ngày 22/1/2009 đã ký tại phòng công chứng số 4 là hợp pháp và có căn cứ; Yêu cầu phía bị đơn phải trả tiền vay nợ theo giấy cam kết vay nợ đã ký ngày 15/4/2009 là hợp pháp và có căn cứ. Về phía bị đơn cho rằng bản thân không có mục đích bán nhà, nguyên đơn là đối tượng cho vay nặng lãi nhưng đã không có chứng cứ chứng minh. Do vậy, tòa án đã tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải bàn giao nhà và đất theo hợp đồng chuyển nhượng số 458 đã ký; buộc bị đơn trả số tiền vay 600.000.000 đồng theo giấy cam kết
vay nợ ngày 15/4/2009; bác yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu của bị đơn.
Có thể nói loại vụ việc "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" như trên diễn ra khá phổ biến. Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả bài viết đã đi sâu tìm hiểu và thống kê các vụ việc được giải quyết theo con đường tố tụng dân sự, hầu hết Tòa án các cấp ở các tỉnh thành phố lớn đều phải giải quyết những vụ việc như trên. Và để chứng minh hoạt động cho vay nặng lãi trá hình là rất khó khăn, không đủ bằng chứng. Thiệt hại trong trường hợp này thường thuộc về bên bán, bởi vì khi ký kết hợp đồng mua bán, các bên thường ghi giá trị chuyển nhượng bằng đúng số tiền mà bên bán đã vay nợ của bên mua trước đó, trong khi thực tế giá trị của tài sản chuyển nhượng lớn hơn gấp nhiều lần.
Hiện nay, trên địa bàn thủ đô Hà Nội, do sự mở rộng về địa giới hành chính của thành phố, sự phát triển của đô thị hóa đã làm cho đất đai ở các vùng ven đô có sự biến động mạnh về giá cả. Nhu cầu trao đổi, mua bán đất nông nghiệp ngày càng nhiều, chính vì vậy "loại án" tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng là một trọng những "dạng án" phổ biến mà các Tòa phải giải quyết.
Ví dụ 2: Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Quý và
ông Nguyễn Quang Xuyên (cùng trú tại số 35 ngõ 115 đường Nguyễn Khang, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội) gửi đến Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm thì: năm 2001, qua người quen giới thiệu, ông bà có mua của anh Trần Ngọc Thành và chị Nguyễn Thị Ninh (có hộ khẩu thường trú tại xóm 1, thôn Phú Đô, xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội) 144m2
đất nông nghiệp thuộc thửa số 198 tờ bản đồ 26 khu Đồng Độc với số tiền 49.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng đất trên có giấy tờ viết tay chưa qua cấp có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Bên bán đất đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng tuy nhiên chưa bàn giao đất cho bên mua.
Năm 2007, diện tích đất nông nghiệp mà các bên chuyển nhượng nằm trong diện buộc phải thu hồi giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân xã Mễ Trì trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng đã mời gia đình anh Thành chị Ninh lên Ủy ban nhân dân xã nhận tiền đền bù là 41.000.000 đồng. Sau khi nhận tiền, anh Thành chị Ninh cũng không thông báo gì cho gia đình ông Xuyên bà Quý. Nay, biết được sự việc, ông Xuyên bà Quý đã làm đơn khởi kiện vụ án "xin hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp" đã ký giữa các bên, đồng thời yêu cầu gia đình anh Thành chị Ninh hoàn trả số tiền 49.000.000đồng cho gia đình mình.
Vụ việc đã được Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm thụ lý, giải quyết. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 25/2008, Hội đồng xét xử đã nhận định:
- Về việc áp dụng pháp luật khi giải quyết vụ kiện này Tòa án căn cứ vào Nghị quyết số 45/2005-QH11 thì giao dịch dân sự trên đã được thực hiện xong trước ngày Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực. Nay có tranh chấp xảy ra thì áp dụng Bộ luật Dân sự 1995 để giải quyết.
- Qua xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa anh Thành chị Ninh với ông Xuyên bà Quý chưa qua cấp có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; Diện tích đất nông nghiệp chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh Thành chị Ninh và ông Xuyên bà Quý là hợp đồng vô hiệu vì vi phạm về mặt hình thức và nội dung (áp dụng luật Đất đai năm 1993 thì ông Xuyên và bà Quý không đủ điều kiện để nhận diện tích đất nông nghiệp nói trên bởi lẽ ông bà này không phải là xã việc hợp tác xã nông nghiệp, mục đích nhận chuyển nhượng đất cũng không nhằm sản xuất nông nghiệp). Vì vậy, việc nguyên đơn xin hủy hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp đã ký với bị đơn là phù hợp pháp luật cần được chấp nhận. Căn cứ Điều 146 Bộ luật Dân sự 1995 Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền 49.000.000 đồng.
Ví dụ trên đây là một trong những vụ án điển hình minh chứng cho việc chuyển nhượng đất nông nghiệp hiện nay đang diễn ra trên địa bàn thủ đô Hà Nội. Do các qui định về việc chuyển nhượng đất nông nghiệp có những giới hạn, điều kiện dành cho bên nhận chuyển nhượng nên khi thấy lợi nhuận, các bên đương sự cứ nhắm mắt giao kết hợp đồng mà không lường trước được những mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong tương lai. Và khi tranh chấp xảy ra, thiệt hại thường thuộc về bên mua mà không có cách nào cứu vãn được.
Chương 3