Dựa trên những phân tích về nội dung bộ quy tắc đạo đức do NAR ban hành và những khác biệt giữa thị trường BĐS Việt Nam và thị trường BĐS Hoa Kỳ,
nhóm nghiên cứu nhận thấy những nội dung mà VNREA có thể áp dụng cùng với sự chỉnh sửa cho phù hợp với thị trường Việt Nam như sau:
3.2.1.3.1. Sắp xếp theo hệ thống rõ ràng
Như ở phần trước đã chỉ ra, nội dung của bản quy tắc đạo đức do VNREA ban hành có nhiều điểm trùng chéo nhau, khiến cho người đọc khó theo dõi và nắm bắt được mục đích tổng quan của những quy định này. Trong khi đó, cách sắp xếp như Bộ quy tắc do NAR ban hành chia ra thành 3 phần rõ ràng là khoa học và rất hợp lý, vì vậy đây là một điểm mà Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng được. 3 phần trong Bộ quy tắc của NAR được chia thành 3 phần hướng tới 3 nhóm đối tượng cụ thể: người ủy thác và khách hàng; công chúng; người môi giới khác. Ngoài ra, trong bộ quy tắc của VNREA còn có quy định thêm những điều khoản về trách nhiệm của người môi giới đối với doanh nghiệp mình tham gia. Những điều khoản này tuy chỉ tập trung điều chỉnh những nhà môi giới hoạt động trong một công ty nhất định chứ không bao quát hết cả môi giới tự do, nhưng đây cũng là một điểm khác biệt của quy định tại Việt Nam và cần thiết để điều chỉnh các hành vi đạo đức. Như vậy, dựa trên những quy định trong Bộ quy tắc của VNREA, có thể sắp xếp và phân chia lại cho hợp lý như sau (tương tự như cách trình bày trong Chương 2):
Bảng 1: Đề xuất sắp xếp các quy tắc đạo đức hành nghề Hiệp hội bất động sản Việt Nam
Nội dung
Các quy tắc liên quan trong quy định của VNREA
Nghĩa vụ đối với ngƣời ủy thác và khách
hàng
Đề cao và bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Cung cấp mọi thông tin chính xác và kịp thời. Cung cấp dịch vụ đúng trình độ và khả năng cá nhân. Đảm bảo bí mật thông tin của khách hàng.
Công khai các quyền lợi của mình liên quan tới BĐS trong giao dịch.
Không nhận các khoản thù lao ngoài hợp đồng môi giới.
Luôn sẵn sàng hợp tác với người môi giới khác vì lợi ích tối đa cho khách hàng.
Quy tắc 2: điều 7, 9 Quy tắc 3 Quy tắc 5 Quy tắc 6 Quy tắc 7 Quy tắc 8 Quy tắc 9: điều 1, 2, 3 Quy tắc 10
Mọi thỏa thuận phải được lập thành văn bản. Có thái độ ứng xử hợp lý với khách hàng. Quy tắc 12 Quy tắc 13 Quy tắc 17 Nghĩa vụ đối với công chúng
Tuân thủ quy định của pháp luật, sẵn sàng hợp tác với cơ quan nhà nước khi được yêu cầu.
Cung cấp thông tin chính xác, minh bạch về tài sản BĐS tới công chúng.
Đối xử bình đẳng trước mọi khách hàng.
Đảm bảo tính cẩn trọng, phù hợp với năng lực chuyên môn và phạm vi hành nghề khi cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp. Quy tắc 1 Quy tắc 4 Quy tắc 14 Quy tắc 15 Quy tắc 16 Quy tắc 18 Quy tắc 19 Nghĩa vụ đối với ngƣời môi
giới khác
Cạnh tranh lành mạnh với người môi giới khác.
Tôn trọng các thỏa thuận độc quyền của người môi giới khác với khách hàng của họ.
Ưu tiên giải quyết tranh chấp bằng hòa giải. Có thái độ ứng xử hợp lý. Quy tắc 2: điều 7 Quy tắc 11 Quy tắc 20 Quy tắc 21 Quy tắc 23 Nghĩa vụ đối với doanh nghiệp mình tham gia
Tuân thủ các quy định của doanh nghiệp.
Không có các hành động gây tổn hại tới uy tín, hình ảnh và tài sản của doanh nghiệp.
Báo cáo cho quản lý khi có xung đột về lợi ích liên quan tới lợi ích của doanh nghiệp.
Tuân thủ các quy định về tài chính của doanh nghiệp. Cung cấp thông tin cần thiết khi được yêu cầu bởi người có thẩm quyền trong doanh nghiệp.
Quy tắc 1 Quy tắc 2: điều 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 Quy tắc 6: điều 1 Quy tắc 9: điều 4, 5, 6, 7 Quy tắc 22
3.2.1.3.2. Quy định chi tiết
Xét về nội dung cơ bản, quy định của NAR và quy định của VNREA là tương đối giống nhau. Tuy nhiên, quy định của NAR được đầu tư xây dựng một cách chi tiết, rõ ràng hơn, trong mỗi quy định đều đưa ra các tiêu chuẩn thi hành nhỏ hơn để làm sáng tỏ những quy định đó. Dựa trên cách xây dựng bộ quy tắc của NAR, chúng tôi nhận thấy ngoài những quy định đã có trong bản quy tắc tại Việt Nam, có thể bổ sung những nội dung để giải thích chi tiết bộ quy tắc như sau:
Áp dụng quy định từ điều 1 tới điều 9, trong phần “Nghĩa vụ với người ủy thác và khách hàng” của bộ quy tắc đạo đức do NAR ban hành, có thể bổ sung những nội dung sau:
Đưa ra các khái niệm sử dụng trong bộ quy tắc về: người môi giới, người đại
diện, người ủy thác, khách hàng.
Ngoài việc cam kết bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng, người môi
giới cũng phải cam kết đối đãi thành thật với tất cả các bên khác trong thương vụ BĐS, cho dù không người môi giới không là người đại diện của họ.
Cung cấp tất cả các thông tin có ảnh hưởng tới lợi ích của khách hàng tới
khách hàng chính xác, hợp lý và nhanh nhất có thể trừ khi được khách hàng miễn trừ bằng văn bản.
Người môi giới không được tiết lộ các thông tin của khách hàng kể cả sau
khi đã kết thúc hợp đồng môi giới, đồng thời quy định về những trường hợp ngoại lệ.
Người môi giới không được dẫn dắt sai lầm hay che dấu các sự kiện, thông
tin liên quan đến tài sản hay thương vụ giao dịch. Tuy nhiên, người môi giới không bị bó buộc phải phát hiện các khiếm khuyết ẩn dấu trong tài sản hay cố vấn về các sự việc nằm ngoài chuyên môn của họ. Người môi giới chỉ bị bắt buộc phát hiện và thông báo các yếu tố bất lợi hợp lý mà với hiểu biết chuyên môn trong lĩnh vực đó có thể biết.
Quy định cụ thể về việc hợp tác giữa hai người môi giới vì lợi ích tối đa của
khách hàng: mức độ hợp tác, hành động gì được phép và không được phép, cần thông báo những thông tin gì cho khách hàng và phân chia thù lao ra sao.
Quy định về trách nhiệm của người môi giới khi thiết lập một hợp đồng điện
tử.
b. Nghĩa vụ với công chúng:
Áp dụng quy định từ điều 10 tới điều 14, trong phần “Nghĩa vụ với công chúng” của bộ quy tắc đạo đức do NAR ban hành, có thể bổ sung những nội dung sau:
Quy định chi tiết về việc khi người môi giới tiến hành tham vấn, cố vấn về BĐS cho người khác dù có phải là khách hàng hay không, đều phải được thực hiện nằm trong khả năng và phù hợp chuyên môn của người môi giới.
Quy định chi tiết về việc người môi giới đăng quảng cáo bao gồm: tính minh
bạch nội dung của quảng cáo, những điểm cần lưu ý khi quảng cáo khuyến mại, giảm giá..., các kênh quảng cáo bao gồm cả Internet.
Quy định cụ thể về trách nhiệm và nghĩa vụ hợp tác của người môi giới khi
được yêu cầu bởi các cơ quan có thẩm quyền.
c. Nghĩa vụ với đồng nghiệp:
Áp dụng quy định từ điều 15 tới điều 17, trong phần “Nghĩa vụ với người môi giới khác” của bộ quy tắc đạo đức do NAR ban hành, có thể bổ sung những nội dung sau:
Đối với quy định về việc cạnh tranh lành mạnh giữa những người môi giới,
bổ sung trách nhiệm đính chính, xin lỗi, xóa bỏ những phát biểu đã được công bố sau khi người môi giới biết phát biểu đó sai hoặc gây hiểu lầm.
Quy định chi tiết hơn về việc tôn trọng các thỏa thuận độc quyền, bao gồm
cả những việc người môi giới được phép làm và không được phép làm trong các trường hợp khác nhau khi khách hàng đã có thỏa thuận độc quyền với người môi giới khác, theo đó người môi giới vẫn có thể có những cách tiếp cận hợp lý tới khách hàng mà vẫn tôn trọng mối quan hệ độc quyền đó.
Quy định chi tiết về việc ưu tiên giải quyết tranh chấp bằng hòa giải, bao
gồm cả trường hợp tranh chấp về hợp đồng và tranh chấp riêng biệt không được quy định hợp đồng; đồng thời mô tả rõ ràng về những trường hợp tranh chấp riêng biệt không thuộc hợp đồng đó. Việc giải quyết tranh chấp này sẽ được thực hiện bởi hội đồng của Hiệp hội.
3.2.1.3.3. Ban hành hướng dẫn thi hành
Xem xét bản hướng dẫn thi hành quy tắc về ĐĐNN (Interpretations of the
Code of Ethics) được NAR ban hành kèm theo bộ quy tắc đạo đức, bao gồm những
thấy bản hướng dẫn thi hành này có tác dụng rất lớn giúp người đọc hiểu được kỹ càng nội dung của bộ quy tắc và làm tiền lệ cho những trường hợp khiếu nại vi phạm đạo đức. Tại Việt Nam, VNREA cũng nên ban hành một bản hướng dẫn thi hành nhằm giải thích rõ hơn nội dung của bộ quy tắc đạo đức. Tuy nhiên, do hệ thống luật pháp của Mỹ áp dụng hình thức án lệ còn Việt Nam không áp dụng hình thức này, nên không thể đưa ra bản hướng dẫn thi hành bao gồm những trường hợp minh họa cụ thể được. Hình thức hợp lý của bản hướng dẫn thi hành ở Việt Nam sẽ là những quy định và điều khoản.
Bởi vì trong giới hạn của bộ quy tắc đạo đức, những quy tắc trong đó mới chỉ quy định hành vi cơ bản của người môi giới, quy định và điều khoản trong hướng dẫn thi hành sẽ nhằm mục đích làm rõ các nội dung trong bộ quy tắc, quy định những hành động nào được coi là vi phạm và hành động nào được coi là không vi phạm quy định trong bộ quy tắc đạo đức.
Ví dụ: Trong hướng dẫn thi hành của NAR có dẫn ra 1 trường hợp minh họa vi phạm điều 1: “người môi giới cam kết bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách
hàng” 50 và điều 4: “không được thu lấy quyền lợi hay đề nghị trả giá cho chính
mình hay người thân trong gia đình... mà không cho khách hàng biết” 51 của bộ quy tắc, theo đó một người môi giới đã sử dụng kiến thức chuyên môn để thuyết phục khách hàng bán tài sản BĐS với mức giá thấp cho một người thân của mình mà không thông báo mối quan hệ đó cho khách hàng biết (Xem trường hợp minh họa tại phần a2, mục 3.1.2.2).
Như vậy, đối với việc vi phạm quy định này, trong bản hướng dẫn thi hành tại Việt Nam có thể bao gồm những nội dung cụ thể về:
o Những mối quan hệ thân cận nào của người môi giới được quy định bởi quy
tắc này.
o Những hành vi của người môi giới được coi là có mối liên quan lợi ích trực
tiếp với tài sản được giao dịch. (trong đó bao gồm hành vi sử dụng kiến thức
50 Trích Điều 1 – Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ
51
chuyên môn thuyết phục khách hàng tiến hành giao dịch với người thân của mình với mức giá khác với giá thị trường).
Những quy định trong bản hướng dẫn thi hành sẽ được Hiệp hội áp dụng trực tiếp trong quá trình xét xử trường hợp vi phạm quy tắc về ĐĐNN.
3.2.1.3.4. Quy định về giải quyết tranh chấp
Khi đã quy định cụ thể, rõ ràng về các quy tắc ĐĐNN thì việc ban hành quy định về trọng tài, phân xử khiếu nại vi phạm ĐĐNN là cần thiết để cho bộ quy tắc đạo đức có giá trị thực tế. Trong đó, mọi tranh chấp đều được ưu tiên giải quyết bằng phương pháp hòa giải. Dựa trên nội dung của quy định giải quyết tranh chấp của NAR, quy định về vấn đề này tại Việt Nam có thể bao gồm những nội dung như sau:
Đối tượng áp dụng: Vì sự khác biệt giữa quy mô của NAR và VNREA nên ở
phần này, VNREA có thể quy định như sau:
o Các tranh chấp về vi phạm quy tắc ĐĐNN giữa các thành viên trong Hiệp hội cần được đưa ra giải quyết bởi Hiệp hội trước khi đưa ra tòa án.
o Các tranh chấp về vi phạm quy tắc ĐĐNN giữa thành viên của Hiệp hội và người không phải thành viên của Hiệp hội sẽ được giải quyết bởi Hiệp hội nếu có yêu cầu của người không phải thành viên của Hiệp hội.
Quy định về những trường hợp khiếu nại nào có thể đưa ra tòa án, những
trường hợp nào được giải quyết bởi Hiệp hội.
Quy định về việc thành lập Hội đồng xét xử khiếu nại: về thành viên, trách
nhiệm, nghĩa vụ và thẩm quyền của Hội đồng.
Quy định về quy trình xét xử khi nhận được đơn khiếu nại, các thủ tục cần
thiết trong quá trình khiếu nại.
Quy định về các mẫu văn bản cần thiết trong quá trình khiếu nại.
Quy định về mức phí phải nộp trong quá trình khiếu nại.