sản giữa Việt Nam và Hoa Kỳ
a. Sự sắp xếp rõ ràng và có hệ thống trong quy định của Hoa Kỳ
Sự sắp xếp rõ ràng và có hệ thống là điểm khác biệt dễ nhận thấy nhất giữa hai bản quy tắc về ĐĐNN của Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ và Hiệp hội BĐS Việt Nam. 17 tiêu chuẩn hành nghề của chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ được phân chia rõ làm 3 mục lớn là: nhiệm vụ đối với khách và khách hàng; nhiệm vụ đối với công chúng; nhiệm vụ đối với các chuyên viên địa ốc khác.
Việc phân chia cụ thể thành ba mục lớn hướng tới các đối tượng có liên quan trực tiếp trong quá trình tác nghiệp giúp cho các chuyên viên địa ốc dễ dàng theo
dõi, nắm bắt và nhận biết được cụ thể những nghĩa vụ đạo đức mà họ phải tuân theo đối với từng nhóm đối tượng. Trái ngược với sự rõ ràng và hệ thống của Hoa Kỳ, Bộ quy tắc ĐĐNN dành cho hội viên của Hiệp hội BĐS Việt Nam không được phân chia và sắp xếp theo từng nhóm đối tượng mà chỉ đơn giản là đưa ra 23 quy tắc. Các nghĩa vụ khác nhau đối với những nhóm đối tượng khác nhau không được phân loại và sắp xếp theo từng mục đã gây trở ngại cho người môi giới khi muốn tìm kiếm quy định về đạo đức đối với một nhóm đối tượng cụ thể nào đó.
Bên cạnh đó, nhiều quy định của Hiệp hội BĐS của Việt Nam còn khá chồng chéo, có một số tiêu đề và nội dung của quy tắc trong đó không phù hợp và tương ứng với nhau. Ví dụ: Quy tắc 4: “Phải hiểu biết rõ tài sản được môi giới” với nội dung:
“Chuyên gia BĐS không được hư cấu thông tin, nói sai sự thật về tài sản; không được che dấu các sự kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản và giao dịch”.
Quy tắc này hoàn toàn có thể đưa vào Quy tắc 22: “Đảm bảo thông tin và bảo mật thông tin”. Trong quy tắc 11: “Giao tiếp và ứng xử với đồng nghiệp” có quy định “Ngôn ngữ giao tiếp phải rõ ràng, rành mạch, không nói tục, không nói tiếng lóng,
quát nạt với khách hàng và đồng nghiệp”. Rõ ràng tiêu đề của quy tắc chỉ là giao
tiếp và ứng xử với đồng nghiệp nhưng trong nội dung quy định lại có nhắc đến khách hàng.
b. Sự chi tiết và cụ thể trong quy định của Hoa Kỳ
Mặc dù Bộ quy tắc của Hoa Kỳ chỉ có 17 tiêu chuẩn hành nghề (Bộ quy tắc của Việt Nam có 23 quy tắc) nhưng trong mỗi tiêu chuẩn đều có những tiêu chuẩn nhỏ hơn nhằm làm rõ ý nghĩa của tiêu chuẩn lớn. Sự diễn giải cụ thể làm cho các tiêu chuẩn trở nên dễ hiểu hơn, giúp các chuyên viên địa ốc dễ dàng nắm bắt nội dụng hơn.
c. Quy định về thái độ khi làm việc trong quy định của Việt Nam
Bộ quy tắc của Hiệp hội BĐS Việt Nam có quy định cụ thể văn hóa ứng xử của người môi giới khi tiếp xúc với khách hàng và đồng nghiệp, đây là điểm khác so với Bộ quy tắc đạo đức của Hoa Kỳ. Bao gồm những quy định về thái độ ứng xử, giao tiếp cho tới việc nói chuyện điện thoại, dùng tiếng lóng... Mặc dù đây là những
quy định khá đơn giản đối với mọi người nhưng lại vô cùng quan trọng, bởi thái độ và cách giao tiếp, ứng xử sẽ quyết định tính chuyên nghiệp của chuyên gia BĐS. Khách hàng nhiều khi dựa trên giao tiếp và ứng xử của chuyên gia BĐS mà quyết định xem có nên (tiếp tục) lựa chọn doanh nghiệp (cá nhân) này thay mặt mình tiến hành các giao dịch BĐS hay không.
Trong khi đó, Bộ quy tắc gồm 17 điều của Hoa Kỳ không có điều nào quy định trực tiếp về các thức giao tiếp, ứng xử khi tiếp xúc với khách hàng và đồng nghiệp. Những quy định về thái độ, các ứng xử này chỉ được nhắc tới trong bản “Con đường tới sự chuyên nghiệp” (Pathway to Professionalism) đi kèm với Bản quy tắc. Tuy nhiên “Con đường tới sự chuyên nghiệp” thực chất là một hệ thống quy tắc ứng xử nằm ngoài những quy định bắt buộc, tính đến những trường hợp xảy ra trong thực tế và được thực hiện dựa trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện của người môi giới.
Văn bản này quy định khá chi tiết và cụ thể về những vấn đề có liên quan đến việc giao tiếp, ứng xử với khách hàng; đặc biệt là những quy tắc cần tuân thủ khi dẫn khách hàng đến xem BĐS; thái độ và các ứng xử đối với công chúng. Những quy định tưởng chừng đơn giản như đưa danh thiếp ra sao, nên bộc lộ thái độ, sự tôn trọng, lịch sự ở mức độ nào, sử dụng ngôn ngữ, trang phục, phương tiện như thế nào cho hợp lý… nhưng lại thể hiện sự chuyên nghiệp của một người môi giới thực thụ. Đây chính là điểm khác biệt quan trọng mà Bộ quy tắc của Việt Nam chưa nêu được để xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp cho người môi giới.
(xem bản dịch chi tiết “Con đường tới sự chuyên nghiệp” tại Phụ lục 8)
d. Quy định về trách nhiệm của người môi giới đối với doanh nghiệp họ tham gia hoạt động trong quy định tại Việt Nam
Điểm khác biệt tiếp theo giữa hai bản Quy tắc về ĐĐNN là quy định có liên quan đến trách nhiệm của người môi giới đối với doanh nghiệp mà họ trực tiếp làm việc trong bản quy tắc của VNREA. Trong văn bản của Hoa Kỳ, các quy tắc được phân chia thành nghĩa vụ đối với 3 nhóm đối tượng: khách hàng, công chúng và đồng nghiệp; tuy nhiên không có điều khoản nào quy định trách nhiệm và nghĩa vụ
của người môi giới đối với doanh nghiệp trực tiếp quản lý họ. Trong khi đó, Hiệp hội BĐS Việt Nam có đưa ra một loạt các quy định cụ thể về những điều mà người môi giới được làm và không được làm có liên quan đến doanh nghiệp họ làm việc như: không được “cung cấp thông tin gây bất lợi cho doanh nghiệp mình tham gia;
làm mất hợp đồng hoặc các giấy tờ là tài sản của doanh nghiệp mình tham gia hoặc khách hàng”46 và “sử dụng thời giờ hoặc tài sản của doanh nghiệp mình tham gia
vào việc riêng”. Đồng thời, “chuyên gia BĐS cũng phải tuân thủ các quy định về quản lý tài chính của doanh nghiệp mình tham gia”47 và “tiền thu được từ các dịch
vụ của doanh nghiệp mình tham gia phải được xác định một cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả, ý chí chủ quan của các bên”48. Mặc dù, các quy định trực tiếp về đạo đức đối với doanh nghiệp của Việt Nam là sự khác biệt mang tính chất tiến bộ hơn so với Hoa kỳ nhưng các quy định này còn được sắp xếp chưa khoa học, không rõ ràng khiến người đọc khó theo dõi.
e. Hướng dẫn thi hành với Bộ quy tắc của Hoa Kỳ
Quy tắc ĐĐNN của VNREA có quy định: “Hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam
có nghĩa vụ đọc và hiểu rõ các quy định đã nêu trong Quy tắc này và nghiêm túc thực hiện”49. Như vậy, VNREA chỉ đơn thuần đưa ra Quy tắc ĐĐNN mà không có bất cứ văn bản chỉ dẫn hay hướng dẫn thi hành Quy tắc cho người môi giới. Người môi giới lúc này phải tự có nghĩa vụ đọc và hiểu mà không được hỗ trợ từ phía Hiệp hội. Trong tình hình hiện tại, số lượng người môi giới tại Việt Nam được đào tạo bài bản và có chứng chỉ hành nghề đúng tiêu chuẩn không nhiều thì việc thiếu văn bản hướng dẫn thi hành càng làm cho tình hình thực hiện các quy định về ĐĐNN của Hiệp hội BĐS càng trở nên khó khăn hơn.
Trong khi đó, NAR có đưa ra bản hướng dẫn thi hành đi kèm rất cụ thể trong văn bản “Quy tắc đạo đức và sổ tay trọng tài” (Code of Ethics and Arbitration manual). Trong văn bản này, Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ thực hiện việc
46 Điều 4,5, 8 – Quy tắc 2 Bản quy tắc của Hiệp hội BĐS Việt Nam
47 Điều 4, Quy tắc 9 - Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam
48 Điều 8, Quy tắc 17 - Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam
49
hướng dẫn rất chi tiết và tỉ mỉ: từ việc cung cấp những phần định nghĩa về các từ ngữ chuyên môn được sử dụng trong Bộ tiêu chuẩn đạo đức (Definition Relating to Ethics) đến những tình huống cụ thể (Case Law) xảy ra trong thực tế có liên quan đến từng tiêu chuẩn hành nghề (Interpretation of the Code of Ethics). Việc đưa ra định nghĩa của những từ ngữ chuyên môn tưởng chừng như không có tác dụng nhiều nhưng thực chất sẽ rất hữu ích đối với những người môi giới mới vào nghề. Hơn nữa, Bản hướng dẫn đưa cũng ra 92 tình huống có liên quan đến 92 tiêu chuẩn đạo đức bao gồm đầy đủ nội dụng vi phạm, tranh chấp và phán quyết của toàn án. Việc đưa ra các tình huống cụ thể này giúp chuyên viên địa ốc có cái nhìn thực tế hơn về quy định ĐĐNN, giúp họ biết những trường hợp cụ thể hay mắc phải để phòng tránh. Chuyên viên địa ốc của Mỹ được hỗ trợ rất đầy đủ, có lẽ chính vì lý do này mà việc thực hiện ĐĐNN trong khi hành nghề được thực hiện tốt hơn.
f. Quy định về trọng tài phân xử khi vi phạm Bộ quy tắc của Hoa Kỳ
Điểm khác biệt tiếp theo giữa Việt Nam và Hoa Kỳ là quy định về điều khoản trọng tài phân xử. Trong bản quy tắc của Hoa Kỳ có điều khoản quy định về trọng tài phân xử ở quy tắc số 17, ngoài ra trong bản hướng dẫn “Code of Ethics and arbitration manual” nêu rất chi tiết về vấn đề này. Bản hướng dẫn thi hành nêu đầy đủ những việc mà người môi giới cần làm trước, trong và sau phiên tòa phân xử; quy định các mẫu phiếu mà người môi giới cần điền trong quá trình kiện tụng; quy định cụ thể về vai trò, trách nhiệm của cơ quan phân xử; quy định những trường hợp nào tranh chấp có thể đưa ra phân xử bởi Hội đồng nhà môi giới, trường hợp nào đưa ra toà án; quy định rõ về quy trình xét xử các vụ khiếu nại. Các quy định rất đầy đủ, rõ ràng; góp phần hỗ trợ tối đa người môi giới khi xảy ra kiện tụng liên quan đến ĐĐNN. Còn VNREA vẫn chưa có một văn bản quy định cụ thể nào về vấn đề này, cho nên chưa có cơ sở để giải quyết những tranh chấp liên quan đến hội viên xảy ra trên phương diện ĐĐNN.