Việt Nam
a. Điểm khác biệt
Hoa Kỳ là nền kinh tế lớn nhất thế giới, thị trường BĐS ở Hoa Kỳ, cũng là một trong những thị trường BĐS phát triển mạnh và năng động nhất thế giới. Chính vì vậy nó tồn tại rất nhiều khác biệt với thị trường BĐS Việt Nam. Trước hết về lịch sử hình thành, Hoa Kỳ có một thị trường BĐS khá lâu đời so với Việt Nam, có thể nói là đi trước nước ta gần một thế kỷ. Việc này đã tạo điều kiện cho Hoa Kỳ phát triển được một thị trường BĐS ở mức độ cao, theo hướng kinh tế thị trường, tiên tiến, hiện đại. Còn ở Việt Nam, do xuất hiện chưa lâu nên trình độ phát triển của thị
41 Số liệu từ Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, truy cập ngày 30/3/2012, từ http://www.realtor.org/
42 Số liệu từ Cục thống kê lao động Mỹ, truy cập ngày 27/3/2012, từ http://www.bls.gov/ooh/Sales/Real- estate-brokers-and-sales-agents.htm
trường còn thấp, công nghệ thông tin chưa đầy đủ và hiện đại… do đó hiệu quả của các giao dịch BĐS còn thấp.
Ở Mỹ, hệ thống ngân hàng cung cấp vốn vay để mua nhà cũng như các tổ chức cho vay cầm cố, thế chấp rất phát triển, tạo điều kiện cho người dân đặc biệt là người nghèo có thể mua được nhà. Ở Việt Nam, những hệ thống như vậy còn ít và hiệu quả không cao. Các tổ chức phân tích và cung cấp thông tin về BĐS cũng phát triển hơn Việt Nam, nên tính minh bạch của các giao dịch BĐS cao hơn rất nhiều so với Việt Nam.
Hơn nữa, ở Hoa Kỳ có 50 bang lớn nhỏ, mỗi bang lại có một hệ thống luật và quy định về BĐS riêng và khác nhau ở từng bang; trong khi đó ở Việt Nam, luật BĐS được áp dụng chung trên cả đất nước. Tuy luật và quy định của Hoa Kỳ chi tiết và đầy đủ hơn nhiều so với những quy định khá chung và đơn giản của Việt Nam, nó cũng rắc rối và phức tạp hơn do sự khác nhau của từng bang. Yêu cầu đối với người môi giới BĐS ở Mỹ cao và chặt chẽ hơn ở Việt Nam. Ở BĐS Mỹ, nếu không có chứng chỉ môi giới, nhà môi giới sẽ không được nhận tiền thù lao và được coi là vi phạm pháp luật. Trong khi đó ở Việt Nam, rất nhiều nhà môi giới hành nghề mà không có chứng chỉ môi giới cũng như không trải qua bất kỳ khóa đào tạo nào. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chuyên môn, tính chuyên nghiệp của nhà môi giới và qua đó ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng.
NAR là hiệp hội BĐS lớn nhất Bắc Mỹ, do đó mức độ ảnh hưởng của nó đối với thị trường BĐS Hoa Kỳ khá lớn. Trong khi đó ở Việt Nam, Hiệp hội BĐS Việt Nam mới ra đời vào năm 2002 nên ảnh hưởng của nó đến các nhà môi giới và thị trường môi giới BĐS còn chưa cao.
Thêm vào đó, do quy mô của thị trường khác nhau nên mức độ chịu ảnh hưởng từ thị trường thế giới cũng khác nhau. Hoa Kỳ có thị trường BĐS rất lớn nên khi có bất cứ chuyển biến nào trong nền kinh tế thế giới cũng như thị trường BĐS thế giới, thị trường BĐS Hoa Kỳ sẽ bị ảnh hưởng rất mạnh giống như trường hợp bong bóng nhà đất trong cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 được nói ở
trên. Việt Nam, do thị trường còn nhỏ và manh mún nên tuy vẫn chịu tác động nhất định nhưng không lớn như ở Mỹ.
Cuối cùng, do nền văn hóa khác nhau nên ĐĐNN trong môi giới BĐS cũng rất khác nhau. Mỹ là một đất nước đa sắc tộc nên vấn đề chống phân biệt chủng tộc là vấn đề được quan tâm rất lớn trong yêu cầu về đạo đức của người môi giới; trong khi ở Việt Nam, vấn đề này không phải là một vấn đề quan trọng.
b. Điểm tương đồng
Tuy nhiên, không phải vì thế mà thị trường BĐS Mỹ và Việt Nam lại không có những điểm tương đồng.
Thứ nhất, về nền tảng hình thành, cơ sở hình thành cho thị trường BĐS Mỹ là khi chính phủ Mỹ đưa ra chính sách cấp đất cho dân di cư trong đó người dân được sống trên mảnh đất đó, cải tạo nâng cấp đất và được chuyển quyền sở hữu mà không dùng tiền. Còn ở Việt Nam, thị trường BĐS cũng được hình thành trên cơ sở chính sách của nhà nước khi Luật Đất đai năm 1987 cho phép người dân được đầu tư trên đất được giao, hưởng lợi từ những thành quả đó và được chuyển nhượng đất cho người khác. Mặc dù bề dày lịch sử là khác nhau nhưng nền tảng cơ bản thì lại rất tương đồng.
Tình hình phát triển của thị trường BĐS các năm gần đây ở hai nước cũng có rất nhiều điểm giống nhau. Ví dụ điển hình là cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 mà nguyên nhân của nó là hiện tượng bong bóng nhà đất xuất hiện từ năm 2001. Ở Mỹ, từ năm 2001 đến đầu năm 2005, giá nhà ở Mỹ liên tục tăng cao. Ở Việt Nam từ năm 2001 đến năm 2003, thị trường BĐS cũng gặp phải tình trạng cầu về đất đai tăng nhanh liên tục, làm cho giá BĐS Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, tạo nên bong bóng nhà đất như ở Mỹ. Nguyên nhân của tình trạng này khá giống nhau ở cả 2 nước: do tâm lý kỳ vọng của người dân, do chính sách của Nhà nước về đất đai, do đầu cơ đất đai, và do tình trạng thiếu thông tin về giá.
Sáu năm gần đây, thị trường BĐS ở Mỹ ở trong giai đoạn suy thoái, có những lúc tăng trưởng nhưng cũng khá ảm đạm. Ở Việt Nam, thị trường BĐS cũng không khả quan hơn, giá các giao dịch địa ốc sụt giảm, thị trường cũng phát triển
khá chậm chạp. Tuy nhiên, đến đầu năm 2012, thị trường BĐS Việt Nam và Hoa Kỳ đã có một số dấu hiệu khởi sắc trở lại. Có thể thấy, tình hình phát triển gần đây ở hai thị trường có rất nhiều điểm tương đồng, tạo cơ sở cho việc áp dụng một số quy định về BĐS của Hoa Kỳ vào Việt Nam sẽ được đề cập ở phần sau.